Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen möglichst vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Entscheidend ist nicht nur die Wohnfläche oder der Stadtteil. Lage, Mikrolage, Immobilienart, Größe, Zustand, Ausstattung, Grundstück und Modernisierungen müssen ausreichend ähnlich sein. Je besser die Vergleichsobjekte zur eigenen Immobilie passen und je verlässlicher die Daten sind, desto aussagekräftiger kann der Vergleichswert sein.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das Vergleichswertverfahren orientiert sich am tatsächlichen Immobilienmarkt: Grundlage sind möglichst geeignete reale Vergleichsverkäufe.
- Angebotspreise sind keine Verkaufspreise: Eine Immobilienanzeige zeigt zunächst nur, was ein Verkäufer verlangt.
- Vergleichbar bedeutet nicht identisch groß: Lage, Zustand, Ausstattung und weitere Merkmale müssen berücksichtigt werden.
- Die Mikrolage kann erheblich sein: Schon wenige Straßen können die Wahrnehmung durch Käufer verändern.
- Quadratmeterpreise sind nur eine Orientierung: Ein Durchschnittswert ersetzt keine individuelle Bewertung.
- Zustand und Modernisierungen müssen eingeordnet werden: Eine modernisierte und eine renovierungsbedürftige Immobilie sind nicht ohne Weiteres gleichzusetzen.
- Das Verfahren eignet sich besonders bei guten Vergleichsdaten: Häufig ist das bei Eigentumswohnungen und ähnlichen Wohnimmobilien der Fall.
- Der Vergleichswert ist nicht automatisch der Verkaufspreis: Der tatsächliche Kaufpreis entsteht erst im konkreten Markt.
- In Hamburg ist lokale Marktkenntnis besonders wichtig: Stadtteilpreise allein reichen für eine konkrete Immobilie nicht aus.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist das Vergleichswertverfahren bei einer Immobilie?
- Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
- Eine typische Situation am Küchentisch
- Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
- Welche Immobilien sind wirklich vergleichbar?
- Warum sind Kaufpreise wichtiger als Angebotspreise?
- Welche Rolle spielt die Lage?
- Wie beeinflussen Zustand und Modernisierung den Vergleichswert?
- Kann ich einfach einen Quadratmeterpreis verwenden?
- Woher kommen Vergleichsdaten?
- Wo liegen die Grenzen des Vergleichswertverfahrens?
- Ist der Vergleichswert automatisch der Verkaufspreis?
- Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren?
- Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren?
- Warum eignet sich das Verfahren häufig für Eigentumswohnungen?
- Kann das Vergleichswertverfahren auch bei Häusern eingesetzt werden?
- Was ist bei einer vermieteten Wohnung zu beachten?
- Warum muss das Vergleichswertverfahren in Hamburg lokal betrachtet werden?
- Wie wird aus dem Vergleichswert ein Angebotspreis?
- Welche Fehler sollten Eigentümer vermeiden?
- Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren
Was ist das Vergleichswertverfahren bei einer Immobilie?
Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, bei dem der Wert einer Immobilie aus den tatsächlich erzielten Preisen geeigneter Vergleichsobjekte abgeleitet wird.
Wenn wir gemeinsam an Ihrem Küchentisch säßen, würde ich Ihnen das wahrscheinlich nicht mit einer langen Definition erklären.
Ich würde sagen:
Stellen wir Ihre Immobilie gedanklich neben einige Häuser oder Wohnungen, die tatsächlich verkauft wurden.
Dann schauen wir nicht nur auf deren Verkaufspreis.
Wir schauen auf die Immobilien selbst.
Wie ähnlich sind sie wirklich?
Wo liegen Unterschiede?
Und wie würden Käufer diese Unterschiede bewerten?
Damit ist der Grundgedanke des Vergleichswertverfahrens bereits ziemlich gut beschrieben.
Die Stärke des Verfahrens liegt darin, dass es sehr nah am tatsächlichen Markt arbeitet.
Es geht nicht nur darum, was eine Immobilie theoretisch wert sein könnte.
Es geht darum, was Käufer für wirklich vergleichbare Immobilien tatsächlich bezahlt haben.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders dann, wenn ausreichend geeignete Vergleichsimmobilien und verlässliche Kaufpreisdaten vorhanden sind.
Das kann beispielsweise bei folgenden Immobilien gut funktionieren:
- Eigentumswohnungen
- Reihenhäuser
- Doppelhaushälften
- vergleichbaren Einfamilienhäusern
- ähnlichen Grundstücken
Entscheidend ist aber nicht die Immobilienart allein.
Das wichtigste Wort lautet:
vergleichbar.
Eine Eigentumswohnung ist nicht automatisch ein guter Vergleich, nur weil sie ebenfalls 80 Quadratmeter hat.
Und ein Haus ist nicht automatisch geeignet, nur weil es zwei Straßen weiter steht.
Je individueller eine Immobilie ist, desto genauer muss geprüft werden, ob die vorhandenen Vergleichsfälle überhaupt sinnvoll sind.
Eine typische Situation am Küchentisch
Eine Situation erlebe ich in ähnlicher Form immer wieder.
Wir sitzen zusammen und der Eigentümer nimmt irgendwann sein Smartphone zur Hand.
„Dirk, schauen Sie mal. Die Wohnung da ist sogar kleiner als meine und wird für 650.000 Euro angeboten.“
Dann schauen wir uns die Anzeige gemeinsam an.
Vielleicht liegt die Wohnung tatsächlich nur ein paar Straßen entfernt.
Vielleicht ist die Wohnfläche ähnlich.
Auf den ersten Blick wirkt der Vergleich überzeugend.
Dann schauen wir genauer.
Die andere Wohnung wurde vielleicht vollständig modernisiert.
Sie hat einen großen Balkon.
Einen Aufzug.
Einen Stellplatz.
Oder sie liegt in einer ruhigeren Straße.
Und manchmal gibt es noch einen viel wichtigeren Unterschied:
Wir wissen überhaupt nicht, ob diese Wohnung jemals für 650.000 Euro verkauft wird.
Dann stelle ich gerne eine Frage:
„Wissen wir, welcher Preis später tatsächlich im Kaufvertrag steht?“
Meistens lautet die Antwort:
Nein.
Und genau deshalb ist eine Immobilienanzeige für mich ein Hinweis auf den Markt.
Aber noch kein Beweis für einen Immobilienwert.
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Beim Vergleichswertverfahren werden geeignete tatsächlich erzielte Kaufpreise ausgewählt und anschließend Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten und der zu bewertenden Immobilie berücksichtigt.
Auf den ersten Blick könnte man meinen:
Wir sammeln fünf Preise.
Bilden einen Durchschnitt.
Fertig.
Genau so würde ich es nicht machen.
Mich interessiert nicht der Durchschnitt irgendwelcher Immobilien.
Mich interessieren Immobilien, die Ihrer tatsächlich möglichst ähnlich sind.
Dann beginnt die eigentliche Arbeit.
- Ist die Lage wirklich vergleichbar?
- Ist die Wohnfläche ähnlich?
- Ist der Zustand vergleichbar?
- Gibt es Unterschiede bei Grundstück oder Balkon?
- Wie sieht der Grundriss aus?
- Welche Modernisierungen wurden durchgeführt?
- Gibt es Stellplätze, Garage oder Aufzug?
- Welche Besonderheiten könnten Käufer positiv oder negativ bewerten?
Ein Vergleichswert entsteht deshalb nicht durch das bloße Sammeln von Preisen.
Er entsteht durch die richtige Einordnung der Unterschiede.
Welche Immobilien sind wirklich vergleichbar?
Vergleichsimmobilien sollten in möglichst vielen wertrelevanten Merkmalen mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen.
Dazu gehören insbesondere:
- Lage und Mikrolage
- Immobilienart
- Wohnfläche
- Grundstücksgröße
- Baujahr
- Zustand
- Modernisierungsgrad
- Ausstattung
- Grundriss
- Etage
- Balkon oder Terrasse
- Stellplatz oder Garage
- weitere Besonderheiten
Nehmen wir zwei Eigentumswohnungen mit jeweils 85 Quadratmetern.
Beide liegen im selben Hamburger Stadtteil.
Beide stammen aus einer ähnlichen Bauzeit.
Auf dem Papier klingt das zunächst sehr vergleichbar.
Die erste Wohnung liegt allerdings im Erdgeschoss an einer stärker befahrenen Straße.
Die zweite befindet sich im dritten Obergeschoss eines gepflegten Hauses, hat einen Balkon zur Gartenseite, einen Aufzug und einen Stellplatz.
Würden Sie als Käufer für beide Wohnungen automatisch denselben Quadratmeterpreis bezahlen?
Wahrscheinlich nicht.
Genau deshalb reicht mir der Satz:
„Ähnliche Wohnung im gleichen Stadtteil.“
noch lange nicht aus.
Warum sind tatsächliche Kaufpreise wichtiger als Angebotspreise?
Tatsächlich erzielte Kaufpreise sind für das Vergleichswertverfahren aussagekräftiger als Angebotspreise, weil sie zeigen, auf welchen Preis sich Käufer und Verkäufer tatsächlich geeinigt haben.
Ein Angebotspreis zeigt zunächst nur die Preisvorstellung des Verkäufers.
Stellen Sie sich vor, drei Wohnungen werden angeboten für:
- 600.000 Euro
- 625.000 Euro
- 670.000 Euro
Dann entsteht schnell der Eindruck:
„Meine Wohnung müsste ungefähr 630.000 Euro wert sein.“
Aber wir kennen die zweite Hälfte der Geschichte noch nicht.
Wird die erste Wohnung für 600.000 Euro verkauft?
Muss die zweite nach drei Monaten reduzieren?
Wird die dritte vielleicht am Ende für 590.000 Euro verkauft?
Das sehen Sie in der Anzeige nicht.
Ich sage deshalb gern:
Ein Angebotspreis ist eine Absicht. Ein Kaufpreis ist ein Ergebnis.
Wie aus einem realistisch ermittelten Marktwert anschließend ein sinnvoller Angebotspreis und eine passende Preisstrategie entstehen, erkläre ich ausführlicher in meinem Ratgeber Angebotspreis einer Immobilie festlegen.
Welche Rolle spielt die Lage beim Vergleichswertverfahren?
Die Lage gehört zu den wichtigsten Kriterien des Vergleichswertverfahrens. Dabei reicht die Angabe des Stadtteils allein nicht aus, weil bereits Unterschiede in der Mikrolage die Zahlungsbereitschaft von Käufern beeinflussen können.
Gerade in Hamburg ist das für mich besonders wichtig.
Wenn Sie mir sagen:
„Die Wohnung liegt in Winterhude.“
dann weiß ich etwas.
Aber noch lange nicht genug.
Liegt sie ruhig?
Wie ist der Verkehr?
Was befindet sich unmittelbar vor dem Haus?
Wie ist die Anbindung?
Wie wirkt die Straße?
Dasselbe gilt für Poppenbüttel, Hummelsbüttel, Sasel, Bramfeld oder Rahlstedt.
Ein Stadtteil ist kein einheitlicher Preisbereich.
Manchmal liegen zwei Straßen nur wenige hundert Meter auseinander und werden von Käufern trotzdem unterschiedlich wahrgenommen.
Wie beeinflussen Zustand und Modernisierung den Vergleichswert?
Zustand und Modernisierungsgrad können die Vergleichbarkeit zweier Immobilien erheblich verändern. Eine umfassend modernisierte Immobilie sollte deshalb nicht ohne Anpassung mit einer deutlich renovierungsbedürftigen Immobilie verglichen werden.
Das klingt selbstverständlich.
In Gesprächen wird genau dieser Punkt aber erstaunlich häufig vergessen.
Man erinnert sich:
„Das Haus des Nachbarn wurde für 850.000 Euro verkauft.“
Was dabei manchmal untergeht:
Das Dach war neu.
Die Fenster waren erneuert.
Die Heizung modern.
Das Badezimmer gerade gemacht.
Oder genau andersherum:
Vielleicht war die Vergleichsimmobilie renovierungsbedürftig und der Käufer hat die zukünftigen Investitionen bereits in seinem Kaufpreis berücksichtigt.
Deshalb lautet meine nächste Frage immer:
Was genau wurde für diesen Preis verkauft?
Welche Eigenschaften den Immobilienwert besonders belasten können, lesen Sie in Was mindert den Wert einer Immobilie?.
Wenn Sie überlegen, vor dem Verkauf noch Geld zu investieren, empfehle ich außerdem Renovieren vor dem Immobilienverkauf – was lohnt sich wirklich?.
Kann ich den Vergleichswert einfach aus einem Quadratmeterpreis ableiten?
Nein. Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis kann eine erste Orientierung liefern, ersetzt aber keine Vergleichswertermittlung. Individuelle Unterschiede der Immobilie müssen zusätzlich berücksichtigt werden.
Die Rechnung ist natürlich verführerisch.
100 Quadratmeter × 6.000 Euro.
Ergebnis:
600.000 Euro.
Nur kennt diese Rechnung Ihre Immobilie nicht.
Sie weiß nichts über:
- die konkrete Straße
- das Grundstück
- den Zustand
- den Grundriss
- Modernisierungen
- die Ausstattung
- den Ausblick
- die Etage
- einen Balkon oder Garten
- möglichen Sanierungsbedarf
Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ist deshalb für mich ein Orientierungspunkt.
Er ist noch keine individuelle Immobilienbewertung.
Woher kommen die Vergleichsdaten?
Für eine belastbare Vergleichswertermittlung sind verlässliche Marktdaten und geeignete tatsächlich erzielte Kaufpreise wesentlich. Zusätzlich können aktuelle Marktbeobachtung und passende Vergleichsangebote helfen, die aktuelle Wettbewerbssituation einzuordnen.
Hier ist mir eine Unterscheidung wichtig.
Tatsächlich erzielte Kaufpreise beantworten:
Was wurde bezahlt?
Aktuelle Angebote beantworten:
Mit welchen Immobilien konkurriert Ihr Angebot heute?
Beides kann interessant sein.
Aber es sind zwei unterschiedliche Informationen.
Für eine Immobilienbewertung möchte ich möglichst genau wissen, was der Markt tatsächlich getan hat.
Für die spätere Vermarktungsstrategie interessiert mich zusätzlich, welche Alternativen Käufer heute sehen.
Wo liegen die Grenzen des Vergleichswertverfahrens?
Das Vergleichswertverfahren stößt insbesondere dann an Grenzen, wenn zu wenige geeignete Vergleichsfälle vorhanden sind oder die Immobilie besonders individuelle Eigenschaften besitzt.
Das kann beispielsweise bei folgenden Objekten der Fall sein:
- ungewöhnlich großen Grundstücken
- besonderen Gebäuden
- individueller Architektur
- außergewöhnlichen Wohnflächen
- speziellen Nutzungen
- sehr seltenen Lagen
Hier gilt für mich:
Lieber drei wirklich gute Vergleichsfälle als dreißig Immobilien, die nur oberflächlich ähnlich sind.
Viele Daten machen eine Bewertung nicht automatisch besser.
Entscheidend ist die Qualität der Daten.
Ist der Vergleichswert automatisch der Verkaufspreis?
Nein. Der Vergleichswert ist eine fundierte Grundlage der Immobilienbewertung, aber kein garantierter Verkaufspreis. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis entsteht erst durch Nachfrage, Vermarktung, Finanzierung und Verhandlung.
Ich finde diese Unterscheidung sehr wichtig.
Eine Bewertung beantwortet:
Welcher Wert ist für die Immobilie anhand der verfügbaren Daten plausibel?
Der Verkauf beantwortet später:
Was ist ein konkreter Käufer tatsächlich bereit zu bezahlen?
Dazwischen liegt die Vermarktung.
Wie wird die Immobilie präsentiert?
Wie ist der Angebotspreis gewählt?
Wie viele geeignete Käufer werden erreicht?
Wie reagieren Interessenten?
Wie wird verhandelt?
Deshalb würde ich einen Vergleichswert niemals als Verkaufsgarantie verstehen.
Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren – welches ist besser?
Keines der beiden Verfahren ist grundsätzlich besser. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich stärker an tatsächlichen Vergleichsverkäufen, während beim Sachwertverfahren Grundstück und bauliche Anlagen systematisch betrachtet werden.
Welche Methode sinnvoller ist, hängt von der Immobilie und der Datenlage ab.
Bei einem Einfamilienhaus können beispielsweise gute Vergleichsfälle vorhanden sein.
Dann ist die Marktbeobachtung sehr wertvoll.
Gleichzeitig kann die Betrachtung von Grundstück und Gebäudesubstanz zusätzliche Informationen liefern.
Wenn verschiedene sinnvolle Betrachtungen zu ähnlichen Ergebnissen kommen, stärkt das häufig die Plausibilität.
Wenn die Ergebnisse deutlich auseinanderliegen, würde ich allerdings nicht einfach die höhere Zahl auswählen.
Dann interessiert mich:
Warum unterscheiden sie sich?
Mehr über die zweite Methode erfahren Sie unter Sachwertverfahren Immobilie.
Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren – was ist der Unterschied?
Beim Vergleichswertverfahren stehen geeignete Vergleichspreise im Mittelpunkt. Beim Ertragswertverfahren wird dagegen stärker betrachtet, welche nachhaltigen Erträge eine Immobilie erwirtschaften kann.
Ich erkläre den Unterschied gern mit zwei Käufern.
Der erste möchte eine freie Eigentumswohnung selbst beziehen.
Er betrachtet:
Lage.
Grundriss.
Balkon.
Zustand.
Und vergleicht die Wohnung mit anderen Kaufmöglichkeiten.
Der zweite Käufer sucht eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage.
Natürlich interessiert auch ihn die Wohnung.
Aber ziemlich schnell möchte er die Mietunterlagen sehen.
Er fragt nach Mieteinnahmen und Kosten.
Beide Käufer erwerben Immobilien.
Aber sie betrachten sie mit unterschiedlichen Augen.
Genau deshalb sollte das Bewertungsverfahren zur Immobilie und zur Käuferperspektive passen.
Mehr dazu finden Sie unter Ertragswertverfahren Immobilie.
Warum eignet sich das Vergleichswertverfahren häufig für Eigentumswohnungen?
Bei Eigentumswohnungen stehen häufig relativ viele vergleichbare Objekte zur Verfügung. Besonders hilfreich können Verkäufe im selben Gebäude oder in unmittelbar vergleichbaren Wohnanlagen sein.
Aber selbst im selben Haus gilt:
Wohnung ist nicht gleich Wohnung.
Das Erdgeschoss ist möglicherweise anders zu bewerten als eine obere Etage.
Eine Wohnung mit großem Balkon anders als eine ohne Außenfläche.
Eine modernisierte Wohnung anders als eine seit Jahrzehnten unveränderte.
Auch Hausgeld und wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft können für Käufer wichtig sein.
Das Vergleichswertverfahren funktioniert deshalb gerade bei Wohnungen gut – vorausgesetzt, wir vergleichen tatsächlich die richtigen Dinge miteinander.
Kann das Vergleichswertverfahren auch bei Häusern eingesetzt werden?
Ja. Auch bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften können geeignete Vergleichsverkäufe wichtige Hinweise liefern, sofern die Objekte ausreichend ähnlich sind.
Bei Häusern wird die Vergleichbarkeit allerdings häufig schwieriger.
Schon Grundstücke unterscheiden sich.
Ein Haus hat 500 Quadratmeter Grundstück.
Das andere 800.
Beim einen ist der Garten ideal nutzbar.
Beim anderen liegt ein großer Teil seitlich oder vor dem Haus.
Auch Anbauten, Keller, Dachausbau und Modernisierungen können erhebliche Unterschiede verursachen.
Deshalb muss bei Häusern besonders genau hingeschaut werden.
Was ist beim Vergleichswertverfahren für eine vermietete Wohnung zu beachten?
Bei einer vermieteten Wohnung reicht der reine Vergleich mit freien Eigentumswohnungen häufig nicht aus. Mietverhältnis, Miethöhe, Kosten und Käufergruppe müssen zusätzlich berücksichtigt werden.
Eine freie und eine vermietete Wohnung können im selben Haus liegen.
Gleiche Größe.
Gleicher Grundriss.
Gleicher Balkon.
Trotzdem können sie wirtschaftlich unterschiedlich wahrgenommen werden.
Die freie Wohnung spricht Eigennutzer an.
Die vermietete Wohnung richtet sich häufig stärker an Kapitalanleger.
Deshalb sollte die Vermietung nicht einfach ausgeblendet werden.
Das habe ich ausführlicher in Vermietete Wohnung verkaufen – Tipps für Eigentümer erläutert.
Warum muss das Vergleichswertverfahren in Hamburg lokal betrachtet werden?
Das Vergleichswertverfahren in Hamburg erfordert eine genaue lokale Einordnung, weil sich Immobilienmärkte zwischen Stadtteilen und sogar innerhalb eines Stadtteils deutlich unterscheiden können.
Hamburg ist kein einziger Immobilienmarkt.
Eine Wohnung in Eppendorf lässt sich nicht sinnvoll mit einer Wohnung in Bramfeld vergleichen, nur weil beide 80 Quadratmeter groß sind.
Aber ich würde selbst innerhalb Eppendorfs oder Bramfelds weiter unterscheiden.
Welche Straße?
Welche unmittelbare Umgebung?
Wie ruhig?
Wie gut angebunden?
Welche Käufer suchen genau dort?
Das ist für mich lokale Immobilienbewertung.
Ich möchte nicht wissen, was irgendeine durchschnittliche Hamburger Immobilie kostet.
Ich möchte wissen, welche Immobilien wirklich mit Ihrer vergleichbar sind.
Wie wird aus dem Vergleichswert ein Angebotspreis?
Aus dem Vergleichswert entsteht nicht automatisch derselbe Angebotspreis. Für die konkrete Preisstrategie müssen zusätzlich aktuelle Nachfrage, Wettbewerb, Käufergruppe und Positionierung der Immobilie berücksichtigt werden.
Hier treffen Bewertung und Vermarktung aufeinander.
Der Vergleichswert liefert eine wichtige Grundlage.
Danach interessiert mich:
- Welche Käufer kommen infrage?
- Welche Alternativen sehen diese Käufer?
- Wie stark ist die aktuelle Nachfrage?
- Wie preissensibel ist die Zielgruppe?
- Wie viele vergleichbare Angebote stehen aktuell im Wettbewerb?
Erst dann würde ich den konkreten Angebotspreis festlegen.
Warum ein zu hoher Startpreis problematisch werden kann, erläutere ich in Immobilienpreis zu hoch angesetzt – welche Folgen hat ein falscher Angebotspreis?.
Welche Fehler sollten Eigentümer beim Vergleichswertverfahren vermeiden?
Die häufigsten Fehler sind ungeeignete Vergleichsobjekte, die Verwechslung von Angebots- und Kaufpreisen, zu grobe Quadratmetervergleiche und die unzureichende Berücksichtigung von Lage, Zustand und Modernisierung.
Besonders häufig sehe ich:
- nur Angebote aus Immobilienportalen verwenden
- den höchsten Preis aus der Nachbarschaft auswählen
- gleiche Wohnfläche mit gleichem Wert gleichsetzen
- unterschiedliche Mikrolagen ignorieren
- Modernisierungen nicht berücksichtigen
- renovierte und unrenovierte Immobilien gleichsetzen
- Grundstücksunterschiede unterschätzen
- nur mit Durchschnittspreisen arbeiten
- den Vergleichswert als garantierten Verkaufspreis ansehen
Mein Rat ist deshalb einfach:
Sammeln Sie nicht nur Preise. Sammeln Sie Unterschiede.
Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode der Immobilienbewertung, bei der der Immobilienwert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen möglichst vergleichbarer Immobilien abgeleitet wird.
Für welche Immobilien eignet sich das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen ausreichend ähnliche und tatsächlich verkaufte Vergleichsobjekte vorhanden sind. Häufig kann das bei Eigentumswohnungen und anderen gut vergleichbaren Wohnimmobilien der Fall sein.
Kann ich Immobilienangebote als Vergleichswerte nutzen?
Immobilienangebote können die aktuelle Wettbewerbssituation zeigen, sind aber keine tatsächlich erzielten Kaufpreise. Für eine belastbare Vergleichswertermittlung sind reale Verkäufe aussagekräftiger.
Wie viele Vergleichsimmobilien braucht man?
Entscheidend ist nicht nur die Anzahl, sondern die Qualität der Vergleichsimmobilien. Wenige wirklich passende Vergleichsfälle können hilfreicher sein als zahlreiche oberflächlich ähnliche Objekte.
Ist ein Quadratmeterpreis bereits ein Vergleichswert?
Nein. Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis liefert nur eine grobe Orientierung. Individuelle Merkmale der Immobilie müssen zusätzlich berücksichtigt werden.
Kann eine renovierte Wohnung mit einer unrenovierten Wohnung verglichen werden?
Ja, sie können grundsätzlich in eine Vergleichsbetrachtung einbezogen werden. Die unterschiedlichen Zustände müssen bei der Bewertung jedoch entsprechend eingeordnet werden.
Ist der Vergleichswert mein sicherer Verkaufspreis?
Nein. Der Vergleichswert liefert eine fundierte Wertorientierung. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht erst im konkreten Verkaufsprozess durch Nachfrage, Finanzierung und Verhandlung.
Was ist besser: Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren?
Keines ist grundsätzlich besser. Welches Verfahren sinnvoller ist, hängt von Immobilienart, Besonderheiten und verfügbaren Marktdaten ab.
Ist das Vergleichswertverfahren für eine vermietete Wohnung geeignet?
Vergleichswerte können auch bei einer vermieteten Wohnung hilfreich sein. Zusätzlich müssen jedoch Mietverhältnis, Miethöhe, Kosten und die Perspektive von Kapitalanlegern berücksichtigt werden.
Kann ich meinen Immobilienwert selbst mit Vergleichsangeboten bestimmen?
Sie können sich damit eine erste Orientierung verschaffen. Eine belastbare Bewertung erfordert jedoch, Unterschiede zwischen den Objekten und die tatsächlichen Marktverhältnisse systematisch einzuordnen.
Mein persönlicher Tipp zum Vergleichswertverfahren
Wenn Sie sich selbst einen ersten Eindruck vom Wert Ihrer Immobilie machen möchten, probieren Sie einmal etwas anderes.
Sammeln Sie nicht nur Preise.
Sammeln Sie Unterschiede.
Suchen Sie sich drei bis fünf Immobilien, die Ihrer möglichst ähnlich erscheinen.
Nehmen Sie anschließend ein Blatt Papier.
Schreiben Sie zu jedem Objekt:
- Was ist besser als bei meiner Immobilie?
- Was ist schlechter?
- Wie ist die Lage?
- Wie ist der Zustand?
- Was wurde modernisiert?
- Wie ist das Grundstück?
- Welche Ausstattung gibt es?
- Welche Besonderheiten könnten Käufer interessieren?
Dann stellen Sie sich eine letzte Frage:
Wenn Sie heute Käufer wären und alle Immobilien nebeneinander besichtigen könnten – für welche würden Sie mehr bezahlen und warum?
Dieser Perspektivwechsel ist für mich viel hilfreicher als die Suche nach dem höchsten Quadratmeterpreis im Internet.
Er ersetzt keine professionelle Bewertung.
Aber er hilft Ihnen zu verstehen, wie Käufer vergleichen.
Und genau darum geht es beim Vergleichswertverfahren.
Wenn Sie wissen möchten, welchen realistischen Marktwert Ihre Immobilie heute hat, finden Sie weitere Informationen unter Immobilienbewertung in Hamburg.
Wenn ein Verkauf bereits geplant ist, finden Sie unter Immobilie verkaufen in Hamburg den gesamten weiteren Ablauf.
Weitere Beiträge zu Preisfindung, Wertminderung, Renovierung, Kosten, Unterlagen und Verkaufsstrategie finden Sie in meinem Immobilienratgeber für Eigentümer.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über das Vergleichswertverfahren und die Immobilienbewertung. Er ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung und stellt keine Rechts-, Steuer-, Bau- oder Finanzierungsberatung dar. Welches Bewertungsverfahren und welche Vergleichsdaten im konkreten Einzelfall geeignet sind, hängt von der jeweiligen Immobilie und der vorhandenen Datenlage ab.
