Ertragswertverfahren Immobilie – Wie wird der Ertragswert einer Immobilie berechnet?
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie danach beurteilt, welche nachhaltigen Erträge sie erwirtschaften kann. Berücksichtigt werden unter anderem Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und der Zustand der Immobilie. Das Ertragswertverfahren spielt deshalb besonders bei vermieteten Immobilien und Renditeobjekten eine wichtige Rolle.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das Ertragswertverfahren betrachtet die Immobilie aus Sicht eines Kapitalanlegers: Entscheidend ist nicht nur die Immobilie selbst, sondern ihre wirtschaftliche Ertragskraft.
- Mieteinnahmen allein reichen nicht aus: Bewirtschaftungskosten, Zustand und zukünftiger Investitionsbedarf müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
- Eine hohe Miete bedeutet nicht automatisch einen hohen Immobilienwert: Entscheidend ist, wie nachhaltig und wirtschaftlich belastbar die Einnahmen sind.
- Der Bodenwert wird gesondert betrachtet: Grund und Boden unterliegen nicht derselben wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wie das Gebäude.
- Der Liegenschaftszinssatz hat großen Einfluss: Er verbindet die Erträge der Immobilie mit den Verhältnissen des Grundstücksmarktes.
- Die Restnutzungsdauer ist wichtig: Baujahr allein genügt nicht, weil Modernisierung und tatsächlicher Gebäudezustand berücksichtigt werden müssen.
- Vermietet bedeutet nicht automatisch ausschließlich Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Eigentumswohnungen können auch Vergleichswerte wichtig sein.
- Der Ertragswert ist nicht automatisch der Verkaufspreis: Der konkrete Kaufpreis entsteht erst durch Nachfrage, Finanzierung und Verhandlung.
- In Hamburg muss lokal betrachtet werden: Lage, Mietniveau, Käufergruppe und Nachfrage unterscheiden sich deutlich.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist das Ertragswertverfahren bei einer Immobilie?
- Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
- Eine typische Situation am Küchentisch
- Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
- Welche Miete wird berücksichtigt?
- Welche Bewirtschaftungskosten spielen eine Rolle?
- Warum wird der Bodenwert gesondert betrachtet?
- Was bedeutet der Liegenschaftszinssatz?
- Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?
- Wie beeinflusst der Zustand den Ertragswert?
- Ist der Kaufpreisfaktor dasselbe wie das Ertragswertverfahren?
- Ist der Ertragswert automatisch der Verkaufspreis?
- Bedeutet eine hohe Miete automatisch einen hohen Wert?
- Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren?
- Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren?
- Was gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung?
- Warum ist das Verfahren bei Mehrfamilienhäusern wichtig?
- Warum muss der Ertragswert in Hamburg lokal betrachtet werden?
- Wie wird aus dem Ertragswert ein Angebotspreis?
- Welche Unterlagen sind für die Bewertung wichtig?
- Welche Kosten beeinflussen die Verkaufsentscheidung?
- Welche Fehler sollten Eigentümer vermeiden?
- Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Was ist das Ertragswertverfahren bei einer Immobilie?
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, bei dem die nachhaltige Ertragskraft einer Immobilie im Mittelpunkt steht. Es beantwortet vereinfacht die Frage, welchen wirtschaftlichen Wert die zukünftigen Erträge der Immobilie heute haben.
Wenn wir gemeinsam an Ihrem Küchentisch säßen, würde ich wahrscheinlich nicht mit einer Formel anfangen.
Ich würde Ihnen eine andere Frage stellen:
Stellen Sie sich vor, die Immobilie gehört Ihnen noch nicht.
Sie überlegen, sie heute als Kapitalanlage zu kaufen.
Was möchten Sie wissen?
Natürlich schauen Sie auf Lage, Gebäude und Zustand.
Aber ziemlich schnell kommen andere Fragen:
- Wie hoch sind die Mieteinnahmen?
- Welche Kosten stehen dagegen?
- Wie sicher sind diese Einnahmen?
- Welche Investitionen könnten notwendig werden?
- Wie lange ist das Gebäude wirtschaftlich sinnvoll nutzbar?
- Welcher Kaufpreis passt zu diesem Risiko und diesen Erträgen?
Damit sind wir bereits mitten im Ertragswertverfahren.
Ein Kapitalanleger kauft nicht nur Räume und Grundstück. Er kauft zukünftige Erträge – und die damit verbundenen Chancen und Risiken.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird besonders bei Immobilien eingesetzt, deren wirtschaftlicher Wert wesentlich durch nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen bestimmt wird.
Typische Beispiele sind:
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- vermietete Wohnimmobilien
- Renditeimmobilien
- bestimmte Gewerbeimmobilien
Ich würde daraus allerdings keine starre Regel machen.
„Vermietet“ bedeutet nicht automatisch:
Wir rechnen nur den Ertragswert und alles andere spielt keine Rolle.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung können beispielsweise geeignete Vergleichspreise ebenfalls sehr hilfreich sein.
Bei einem klassischen Mehrfamilienhaus tritt die wirtschaftliche Betrachtung der Erträge dagegen häufig stärker in den Vordergrund.
Für mich beginnt eine gute Immobilienbewertung deshalb nicht mit der Formel, sondern mit der Immobilie und der Käuferperspektive.
Eine typische Situation am Küchentisch
Eine Situation erlebe ich in ähnlicher Form immer wieder.
Wir sitzen zusammen, die Mietunterlagen liegen auf dem Tisch und irgendwann sagt der Eigentümer:
„Dirk, das Haus bringt jedes Jahr eine ordentliche Miete. Dann muss es doch entsprechend viel wert sein.“
Der Gedanke ist nachvollziehbar.
Also sehen wir uns die Jahresmiete an.
Dann lege ich gedanklich noch ein paar Dinge daneben.
Wie lange bestehen die Mietverhältnisse?
Wie hoch sind die tatsächlichen Einnahmen?
Welche Kosten entstehen?
Wie alt sind Dach, Fenster und Heizung?
Was wurde modernisiert?
Welche größeren Maßnahmen könnten in den nächsten Jahren notwendig werden?
Wie beurteilt ein Käufer diese Immobilie?
Und plötzlich sprechen wir nicht mehr nur über die Jahresmiete.
Genau dieser Perspektivwechsel ist für mich der Schlüssel zum Verständnis des Ertragswertverfahrens.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Beim Ertragswertverfahren werden die nachhaltig erzielbaren Erträge der Immobilie, die relevanten Bewirtschaftungskosten und der Bodenwert systematisch betrachtet. Zusätzlich beeinflussen insbesondere Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer das Ergebnis.
Technisch kann die Berechnung komplex wirken.
Der wirtschaftliche Gedanke dahinter ist aber einfach.
Eine vermietete Immobilie produziert Einnahmen.
Diesen Einnahmen stehen Kosten gegenüber.
Das Gebäude besitzt eine begrenzte wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Das Grundstück dagegen bleibt bestehen.
Und der Markt bewertet Erträge unterschiedlich – abhängig von Lage, Risiko und Nachfrage.
Das alles muss zusammengeführt werden.
Wenn eine Immobilie beispielsweise 60.000 Euro Miete im Jahr erzielt, sagt mir diese Zahl allein noch zu wenig.
Ich möchte wissen:
- Welche Kosten stehen dagegen?
- Wie nachhaltig sind die Einnahmen?
- Wie ist die Mietstruktur?
- Wie ist der Zustand?
- Welche Investitionen stehen möglicherweise an?
- Wie beurteilt der Markt genau diese Immobilie?
Eine Zahl wird erst durch ihren Zusammenhang wirklich aussagekräftig.
Welche Miete wird beim Ertragswertverfahren berücksichtigt?
Beim Ertragswertverfahren ist die nachhaltige Ertragssituation entscheidend. Die bestehenden Mieteinnahmen sind wichtige Ausgangsinformationen, dürfen aber nicht automatisch ungeprüft als dauerhaft erzielbarer Ertrag übernommen werden.
Eine theoretisch mögliche Miete und eine tatsächlich vorhandene Miete sind nicht dasselbe.
Wenn eine Wohnung seit vielen Jahren vermietet ist, kann ich bei der Bewertung nicht einfach so tun, als wäre sie morgen frei und könnte sofort zu irgendeinem Wunschbetrag neu vermietet werden.
Umgekehrt würde ich aber auch nicht einfach die aktuelle Monatsmiete mit zwölf multiplizieren und dort aufhören.
Mich interessiert die Geschichte hinter der Miete.
- Wie lange besteht das Mietverhältnis?
- Welche Vereinbarungen gibt es?
- Wie hat sich die Miete entwickelt?
- Wie ist die Miete im Verhältnis zum Markt einzuordnen?
- Wie nachhaltig erscheint die Einnahmesituation?
Diese Punkte können bei der Bewertung einen erheblichen Unterschied machen.
Welche Bewirtschaftungskosten spielen beim Ertragswertverfahren eine Rolle?
Bewirtschaftungskosten werden berücksichtigt, weil nicht die gesamte Mieteinnahme als wirtschaftlicher Ertrag beim Eigentümer verbleibt.
Am Küchentisch würde ich es sehr einfach ausdrücken:
Es zählt nicht nur, was hereinkommt. Wir müssen auch betrachten, was wirtschaftlich davon übrig bleibt.
Ein Gebäude produziert nicht jahrzehntelang nur Miete.
Es entstehen laufende Kosten.
Verwaltung kostet Geld.
Instandhaltung kostet Geld.
Manchmal entstehen Risiken durch Mietausfälle.
Und irgendwann werden größere Maßnahmen notwendig.
Ein professioneller Kapitalanleger weiß das.
Er wird diese Realität in seine Kaufentscheidung einbeziehen.
Warum wird der Bodenwert beim Ertragswertverfahren gesondert betrachtet?
Der Bodenwert wird beim Ertragswertverfahren gesondert betrachtet, weil Grund und Boden anders als das Gebäude keiner begrenzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer unterliegen.
Gerade in Hamburg kann dieser Teil der Bewertung erhebliches Gewicht haben.
Aber auch hier würde ich vor einer zu einfachen Rechnung warnen.
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche sieht zunächst wunderbar eindeutig aus.
Nur ist der Bodenrichtwert kein fertiges Preisschild für jedes Grundstück.
Ich möchte zusätzlich wissen:
- Wie ist das Grundstück geschnitten?
- Wie ist es nutzbar?
- Welche Lage hat es innerhalb des Gebietes?
- Welche Besonderheiten bestehen?
- Wie gut passt es zu den typischen Grundstücken der jeweiligen Zone?
Auch der Bodenwert muss deshalb zur konkreten Immobilie passen.
Was bedeutet der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist eine zentrale Größe des Ertragswertverfahrens und verbindet die nachhaltigen Immobilienerträge mit den Verhältnissen des jeweiligen Grundstücksmarktes.
Sie müssen die mathematischen Einzelheiten als Eigentümer nicht selbst beherrschen.
Eine Erkenntnis ist für Ihre Entscheidung viel wichtiger:
Dieselben Mieteinnahmen bedeuten nicht automatisch denselben Immobilienwert.
Wenn zwei Gebäude jeweils 50.000 Euro Jahresmiete erzielen, können ihre Werte trotzdem deutlich voneinander abweichen.
Warum?
Weil Lage, Zustand, Mietstruktur, Risiko und Marktumfeld verschieden sein können.
Eine Zahl wie „50.000 Euro Jahresmiete“ lässt sich deshalb erst sinnvoll beurteilen, wenn wir die Immobilie dahinter kennen.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer beschreibt vereinfacht den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie beeinflusst deshalb den Ertragswert erheblich.
Hier möchte ich Eigentümern einen Punkt mitgeben:
Schauen Sie nicht nur auf das Baujahr.
Ein Mehrfamilienhaus von 1965 kann heute in einem völlig anderen Zustand sein als ein zweites Haus aus demselben Jahr.
Vielleicht wurde das eine kontinuierlich modernisiert.
Beim anderen wurden notwendige Maßnahmen jahrzehntelang verschoben.
Auf dem Papier steht bei beiden:
Baujahr 1965.
Wirtschaftlich können beide Gebäude aber zwei völlig unterschiedliche Geschichten erzählen.
Deshalb interessiert mich bei einer Bewertung immer:
Was ist seit dem Baujahr tatsächlich mit der Immobilie passiert?
Wie beeinflusst der Zustand den Ertragswert?
Der Zustand einer vermieteten Immobilie beeinflusst den Ertragswert insbesondere über zukünftigen Investitionsbedarf, wirtschaftliche Nutzungsdauer und die Einschätzung des Käufers.
Ein Käufer schaut nicht nur auf die aktuelle Miete.
Er schaut auch auf das Gebäude, das diese Miete erwirtschaften soll.
Wenn in den nächsten Jahren Dach, Heizung, Fassade oder Leitungen erneuert werden müssen, wird das in seine wirtschaftliche Betrachtung einfließen.
Das bedeutet nicht, dass jede ältere Immobilie automatisch schlecht ist.
Es bedeutet nur:
Ertrag und Zustand gehören zusammen.
Welche Eigenschaften den Immobilienwert generell belasten können, erläutere ich ausführlich in Was mindert den Wert einer Immobilie?.
Wenn Sie über Maßnahmen vor dem Verkauf nachdenken, finden Sie unter Renovieren vor dem Immobilienverkauf – was lohnt sich wirklich? eine Entscheidungshilfe.
Ist der Kaufpreisfaktor dasselbe wie das Ertragswertverfahren?
Nein. Ein Kaufpreisfaktor kann eine schnelle überschlägige Orientierung ermöglichen, ersetzt aber keine vollständige Ertragswertermittlung.
Der Faktor wirkt zunächst angenehm einfach.
Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete.
Fertig.
Das kann für einen ersten Vergleich interessant sein.
Aber die Immobilie dahinter verschwindet dabei schnell.
Der Faktor weiß nicht:
- wie hoch die Bewirtschaftungskosten sind
- welcher Zustand vorliegt
- welche Investitionen bevorstehen
- wie nachhaltig die Miete ist
- welche Restnutzungsdauer besteht
- welche Besonderheiten das Grundstück besitzt
Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl. Das Ertragswertverfahren ist eine umfassendere Bewertung.
Ist der Ertragswert automatisch der Verkaufspreis?
Nein. Der Ertragswert ist eine fundierte Grundlage der Immobilienbewertung, aber kein garantierter Verkaufspreis. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht erst durch Nachfrage, Finanzierung, Wettbewerb und Verhandlung.
Das gehört für mich zu den wichtigsten Aussagen dieses Artikels.
Eine Immobilie wird nicht an eine Formel verkauft.
Am Ende sitzt auf der anderen Seite ein Käufer.
Dieser Käufer rechnet.
Er vergleicht Alternativen.
Er prüft Finanzierung.
Und er entscheidet, welchen Preis er für das Verhältnis aus Immobilie, Ertrag und Risiko akzeptiert.
Deshalb würde ich einen errechneten Ertragswert niemals einfach eins zu eins zum Angebotspreis erklären.
Bedeutet eine hohe Miete automatisch einen hohen Immobilienwert?
Nein. Hohe Mieteinnahmen allein bedeuten nicht automatisch einen hohen Immobilienwert. Entscheidend sind Nachhaltigkeit der Einnahmen, Bewirtschaftungskosten, Zustand, zukünftiger Investitionsbedarf und die Bewertung durch den Markt.
Eine hohe Jahresmiete sieht auf dem Papier zunächst hervorragend aus.
Wenn ein Käufer gleichzeitig erkennt, dass erhebliche Investitionen anstehen, kann sich das Bild schnell verändern.
Auch eine ungewöhnliche Mietstruktur oder hohe laufende Kosten können relevant sein.
Andersherum kann eine Immobilie mit weniger spektakulären Einnahmen wirtschaftlich sehr attraktiv sein, wenn das Gesamtpaket solide ist.
Ich möchte deshalb bei einer Bewertung nicht die schönste Geschichte erzählen. Ich möchte eine Einschätzung, die auch einer kritischen Käuferprüfung standhält.
Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren – welches ist besser?
Keines der beiden Verfahren ist grundsätzlich besser. Das Ertragswertverfahren betrachtet stärker die nachhaltige Ertragsfähigkeit, während das Vergleichswertverfahren auf geeignete tatsächlich erzielte Vergleichspreise zurückgreift.
Welche Methode aussagekräftiger ist, hängt von Immobilienart und Datenlage ab.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung können gute Vergleichswerte sehr hilfreich sein.
Bei einem Mehrfamilienhaus wird die wirtschaftliche Betrachtung der Mieten häufig wichtiger.
Was ich nicht tun würde:
mehrere Verfahren berechnen und anschließend einfach den höchsten Wert auswählen.
Wenn zwei sinnvolle Betrachtungen deutlich voneinander abweichen, interessiert mich gerade diese Abweichung.
Warum entsteht sie?
Dort steckt häufig eine wichtige Information.
Mehr zur Vergleichsmethode finden Sie unter Vergleichswertverfahren Immobilie.
Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren – was ist der Unterschied?
Beim Ertragswertverfahren steht die wirtschaftliche Ertragsfähigkeit im Mittelpunkt. Beim Sachwertverfahren werden dagegen Grundstück und bauliche Substanz stärker in den Vordergrund gestellt.
Ich erkläre den Unterschied gerne mit zwei Käufern.
Der erste sucht ein Einfamilienhaus für seine Familie.
Er schaut in den Garten.
In die Zimmer.
Vielleicht überlegt er schon, wo sein Esstisch stehen könnte.
Der zweite Käufer sucht ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage.
Natürlich schaut auch er sich das Gebäude an.
Aber ziemlich schnell möchte er die Mietaufstellung sehen.
Beide kaufen Immobilien.
Sie betrachten ihren Kauf aber aus unterschiedlichen Perspektiven.
Genau deshalb sollte das Bewertungsverfahren zur Immobilie passen.
Mehr über die Substanzbetrachtung finden Sie unter Sachwertverfahren Immobilie.
Was gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung?
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sollte die Ertragssituation gemeinsam mit Vergleichswerten, Mietverhältnis, Hausgeld, Eigentümergemeinschaft und Käufergruppe betrachtet werden.
Eine vermietete Eigentumswohnung ist ein gutes Beispiel dafür, warum ich Bewertungsverfahren nicht dogmatisch anwenden würde.
Vielleicht wurden im selben Haus ähnliche Wohnungen verkauft.
Dann liefern diese Verkäufe wertvolle Vergleichsinformationen.
Gleichzeitig schaut ein Kapitalanleger auf:
- Nettokaltmiete
- Hausgeld
- nicht umlagefähige Kosten
- Instandhaltungsrücklage
- Mietverhältnis
- Zustand
- mögliche zukünftige Maßnahmen
Die vermietete Wohnung sollte deshalb nicht wie eine freie Eigennutzerwohnung behandelt werden.
Mehr dazu finden Sie in Vermietete Wohnung verkaufen – Tipps für Eigentümer.
Warum ist das Ertragswertverfahren bei Mehrfamilienhäusern besonders wichtig?
Bei Mehrfamilienhäusern ist die nachhaltige Ertragssituation regelmäßig ein zentraler Bestandteil der Käuferentscheidung. Deshalb spielt das Ertragswertverfahren hier häufig eine besonders wichtige Rolle.
Ein Käufer eines Mehrfamilienhauses möchte früh wissen:
- Welche Mieten bestehen?
- Wie sind die Wohnungen vermietet?
- Welche Kosten fallen an?
- Wie ist der technische Zustand?
- Welche Maßnahmen sind absehbar?
- Wie attraktiv ist der Kaufpreis im Verhältnis zum Ertrag?
Das bedeutet:
Die Qualität der Immobilie und die Qualität der wirtschaftlichen Daten gehören zusammen.
Eine wunderschöne Fassade ersetzt keine belastbare Mietstruktur.
Und eine gute Miete ersetzt keinen soliden Gebäudezustand. Wenn Sie nicht nur die Bewertung, sondern den gesamten Verkaufsprozess betrachten möchten, finden Sie die wichtigsten Besonderheiten in meinem Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen in Hamburg.
Warum muss der Ertragswert in Hamburg lokal betrachtet werden?
Das Ertragswertverfahren in Hamburg muss lokal eingeordnet werden, weil Mieten, Grundstückswerte, Nachfrage, Käufergruppen und Renditeerwartungen zwischen Stadtteilen und Mikrolagen deutlich variieren können.
Hamburg ist für mich kein einheitlicher Immobilienmarkt.
Eine vermietete Wohnung in Winterhude wird anders wahrgenommen als eine Wohnung in Rahlstedt.
Ein Mehrfamilienhaus in Eimsbüttel spricht möglicherweise andere Käufer an als ein Objekt weiter außerhalb.
Und selbst innerhalb eines Stadtteils können wenige Straßen einen Unterschied machen.
Deshalb reicht mir nicht irgendein Durchschnittswert für Hamburg.
Ich möchte wissen:
Wie beurteilt der Markt genau diese Immobilie, in genau dieser Lage, mit genau diesen Mietverhältnissen und genau diesem Zustand?
Wie wird aus dem Ertragswert ein Angebotspreis?
Der Ertragswert bildet eine wichtige Grundlage für die Preisfindung, der konkrete Angebotspreis sollte zusätzlich Nachfrage, Käufergruppe, Wettbewerb und aktuelle Vermarktungssituation berücksichtigen.
Hier beginnt die Verkaufsstrategie.
Der Ertragswert kann uns eine nachvollziehbare Grundlage liefern.
Danach interessiert mich:
- Welche Kapitalanleger kommen infrage?
- Welche Alternativen sehen diese Käufer?
- Welche Renditeerwartungen bestehen?
- Wie stark ist die Nachfrage?
- Wie ist die Immobilie im Wettbewerb positioniert?
Erst anschließend würde ich den konkreten Angebotspreis festlegen.
Warum ein zu hoher Startpreis die Vermarktung belasten kann, erläutere ich in Immobilienpreis zu hoch angesetzt – welche Folgen hat ein falscher Angebotspreis?.
Wie aus dem ermittelten Wert ein sinnvoller Angebotspreis und eine passende Preisstrategie für den Verkaufsstart entstehen, erläutere ich ausführlicher in meinem Ratgeber Angebotspreis einer Immobilie festlegen.
Welche Unterlagen sind für das Ertragswertverfahren wichtig?
Für eine belastbare Ertragswertermittlung sind insbesondere Informationen zu Mieten, Mietverhältnissen, Flächen, Grundstück, Zustand und laufenden Kosten wichtig.
Bei vermieteten Immobilien möchte ich möglichst früh klare Daten vorliegen haben.
Je nach Objekt können beispielsweise wichtig sein:
- Mietverträge
- Mietaufstellung
- Informationen zur aktuellen Nettokaltmiete
- Wohn- und Nutzflächen
- Grundstücksdaten
- Grundbuchunterlagen
- Informationen zu Modernisierungen
- Bewirtschaftungskosten
- bei Eigentumswohnungen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
Unvollständige Daten machen eine scheinbar genaue Berechnung nicht besser.
Deshalb bevorzuge ich:
erst Unterlagen klären, dann rechnen.
Welche Unterlagen für einen Verkauf typischerweise benötigt werden, finden Sie unter Welche Unterlagen brauche ich beim Immobilienverkauf?.
Welche Kosten beeinflussen die Verkaufsentscheidung?
Bei einer vermieteten Immobilie sollte neben dem ermittelten Wert immer betrachtet werden, welcher Nettoerlös nach bestehenden Verpflichtungen und Verkaufskosten tatsächlich verbleibt.
Für Eigentümer zählt am Ende nicht nur:
Was ist meine Immobilie wert?
Sondern auch:
Was bleibt mir tatsächlich?
Dazu können unter anderem gehören:
- Restschuld
- Kosten einer möglichen Darlehensablösung
- Grundbuchthemen
- Unterlagen
- mögliche Renovierungsmaßnahmen
- laufende Kosten bis zum Verkauf
- gegebenenfalls Maklerprovision
- mögliche steuerliche Auswirkungen
Weitere Informationen finden Sie in Kosten beim Immobilienverkauf in Hamburg – was zahlt der Verkäufer?.
Steuerliche Grundlagen habe ich separat in Steuern beim Immobilienverkauf – wann können sie anfallen? zusammengestellt.
Welche Fehler sollten Eigentümer beim Ertragswertverfahren vermeiden?
Typische Fehler sind die alleinige Orientierung an der aktuellen Miete, das Ignorieren von Bewirtschaftungskosten, eine zu optimistische Einschätzung zukünftiger Mieten und die Gleichsetzung des errechneten Ertragswerts mit einem sicheren Verkaufspreis.
Besonders häufig sehe ich:
- Jahresmiete einfach mit einem Faktor multiplizieren
- Bewirtschaftungskosten unterschätzen
- bestehende Mietverhältnisse zu optimistisch bewerten
- zukünftige Investitionen ausblenden
- nur auf das Baujahr schauen
- den Grundstücksanteil zu pauschal behandeln
- lokale Marktunterschiede ignorieren
- Ertragswert und Angebotspreis gleichsetzen
- nur die höchste Berechnung akzeptieren
Mein wichtigster Rat dabei:
Rechnen Sie nicht nur die Einnahmen. Verstehen Sie die Immobilie, die diese Einnahmen erzeugt.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode der Immobilienbewertung, bei der die nachhaltige Ertragsfähigkeit einer Immobilie im Mittelpunkt steht.
Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere für vermietete Immobilien und Renditeobjekte, bei denen nachhaltig erzielbare Einnahmen wesentlich für die Wertbeurteilung sind.
Wird beim Ertragswertverfahren einfach die aktuelle Miete verwendet?
Nein. Die aktuelle Miete ist eine wichtige Ausgangsinformation, muss aber hinsichtlich Nachhaltigkeit, Mietverhältnis und wirtschaftlicher Einordnung geprüft werden.
Was passiert bei einer niedrigen Bestandsmiete?
Eine niedrige Bestandsmiete kann die wirtschaftliche Beurteilung beeinflussen. Eine theoretisch höhere zukünftige Miete sollte jedoch nicht ohne Prüfung der konkreten Situation als sofort verfügbarer Ertrag angesetzt werden.
Ist der Kaufpreisfaktor dasselbe wie das Ertragswertverfahren?
Nein. Der Kaufpreisfaktor ist eine überschlägige Kennzahl. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt deutlich mehr wirtschaftliche und objektspezifische Faktoren.
Kann der Ertragswert vom tatsächlichen Verkaufspreis abweichen?
Ja. Der Ertragswert ist eine Bewertungsgrundlage und kein garantierter Kaufpreis. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht erst am Markt.
Spielt der Zustand beim Ertragswertverfahren eine Rolle?
Ja. Der Zustand beeinflusst unter anderem zukünftigen Investitionsbedarf, wirtschaftliche Restnutzungsdauer und die Einschätzung des Käufers.
Ist das Ertragswertverfahren bei einer vermieteten Wohnung sinnvoll?
Ja, die Ertragssituation kann bei einer vermieteten Wohnung wichtig sein. Zusätzlich können Vergleichswerte, Mietverhältnis, Hausgeld und Eigentümergemeinschaft relevant sein.
Kann ich den Ertragswert selbst berechnen?
Eine überschlägige Berechnung ist möglich. Für eine belastbare Bewertung müssen jedoch unter anderem Erträge, Kosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und objektspezifische Besonderheiten fachgerecht eingeordnet werden.
Welches Bewertungsverfahren ist bei meiner Immobilie richtig?
Das hängt von Immobilienart, Nutzung und verfügbaren Marktdaten ab. Das Verfahren sollte zur Immobilie passen – nicht die Immobilie zur Formel.
Mein persönlicher Tipp für Eigentümer einer vermieteten Immobilie
Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, nehmen Sie einmal Ihre Mietunterlagen und die wichtigsten Daten der Immobilie.
Setzen Sie sich damit an Ihren Küchentisch.
Dann machen Sie etwas, das zunächst ungewohnt sein kann.
Tun Sie so, als würde Ihnen die Immobilie nicht gehören.
Stellen Sie sich vor, jemand bietet sie Ihnen heute zum Kauf an.
Welche Fragen würden Sie stellen?
Welche Mietverträge würden Sie genauer lesen?
Welche Kosten würden Sie prüfen?
Wo würden Sie am Gebäude genauer hinschauen?
Welche Investitionen könnten in den kommenden Jahren entstehen?
Und dann stellen Sie sich eine letzte Frage:
Würde ich diese Immobilie mit genau diesen Mietern, genau diesen Einnahmen, genau diesen Kosten und genau diesem Zustand zu meinem eigenen Wunschpreis kaufen?
Dieser Perspektivwechsel ersetzt keine professionelle Bewertung.
Aber er schafft häufig erstaunlich schnell Klarheit.
Denn plötzlich betrachten Sie die Immobilie nicht mehr nur aus Ihrer Eigentümergeschichte heraus.
Sie betrachten sie mit den Augen des Menschen, der später tatsächlich den Kaufpreis zahlen soll.
Wenn Sie wissen möchten, welchen realistischen Wert Ihre vermietete Immobilie heute haben könnte, finden Sie weitere Informationen unter Immobilienbewertung in Hamburg.
Wenn ein Verkauf konkret geplant ist, finden Sie unter Immobilie verkaufen in Hamburg den weiteren Ablauf.
Weitere Beiträge zu Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Preisfindung, vermieteten Wohnungen, Kosten und Verkaufsstrategie finden Sie in meinem Immobilienratgeber für Eigentümer.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über das Ertragswertverfahren und die Immobilienbewertung. Er ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung und stellt keine Rechts-, Steuer-, Bau- oder Finanzierungsberatung dar. Welche Bewertungsmethode, Ertragsannahmen und Marktdaten im konkreten Einzelfall geeignet sind, hängt von der jeweiligen Immobilie und der vorhandenen Datenlage ab. Bei konkreten rechtlichen, steuerlichen, baulichen oder finanzierungsbezogenen Fragen wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständige fachkundige Stelle.
