Scheidung: Mein Haus + Meine Wohnung

Sie lassen sich scheiden und haben ein Haus oder eine Wohnung in Ihrer Ehe?

Scheidung – was passiert mit der gemeinsamen Immobile?

Wenn sich zwei Personen trennen, ist dies nicht selten eine emotionale und mitunter schmerzhafte Angelegenheit. Kommt noch eine Scheidung hinzu, wird das Ganze zudem noch etwas komplizierter. Vieles muss geregelt und besprochen werden. Ein wesentlicher Punkt ist dabei, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Das Team von HAMBURG IMMOBILIEN klärt Sie über die verschiedenen Optionen und mögliche Stolperfallen auf.
Grundsätzlich stehen dem (Ex-)Ehepaar vier Varianten zur Verfügung, wie im Scheidungsfall mit der Immobilie verfahren werden kann.

1) die Immobilie wird verkauft
2) die Immobilie verbleibt im Besitz beider (und wird z. B. vermietet)
3) ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt ggf. die andere Partei aus
4) das Haus oder die Wohnung wird an die Kinder verschenkt oder vorvererbt.

1) Die Immobilie wird verkauft

Möchte oder kann keiner der Parteien das Haus allein bewohnen bzw. halten, ist ein Verkauf die sinnvollste Option. Sofern vorhanden, kann ein laufender Kredit somit abgelöst werden und jede Partei seinen Anteil individuell verwenden. Zu bedenken: Wird ein Kredit vor Ablauf komplett getilgt, verlangt die Bank in der Regel Vorfälligkeitszinsen. Spekulationssteuer von Seiten des Finanzamtes wird fällig, wenn die Immobilie kürzer als 10 Jahre selbst genutzt wurde. Grundsätzlich sollte es Voraussetzung sein, dass beide Eheleute den Verkauf befürworten, eine Teilversteigerung ist selten rentabel.

2) Die Immobilie wird vermietet

Bei dieser Variante bleibt die Immobilie im Besitz des Ex-Paares, somit in der Familie und kann später vererbt werden. Auch die weitere Tilgung des Immobiliendarlehens ist hierbei grundsätzlich möglich. Hierfür ist natürlich entscheidend, dass die monatliche Miete mindestens die Höhe der Kreditzahlung beträgt und die Mietzahlungen regelmäßig und vollständig eingehen. Zudem ist zu bedenken, dass eine vermietete Immobilie auch immer mit Arbeit, Verantwortung und Verwaltung verbunden ist.

3) Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt ggf. die andere Partei aus

Hier muss der Expartner ausgezahlt, der monatliche Kredit allein gestemmt und volle Verantwortung für die laufenden Kosten des Hauses oder der Wohnung getragen werden. Es kommen viele Kostenpunkte zusammen, welche im Vorwege genau betrachtet und kalkuliert werden müssen, damit es nicht zu einer (finanziellen) Überlastung kommt.

4) Das Haus oder die Wohnung wird an die Kinder verschenkt oder vorvererbt

Ist die Immobilie nahezu abbezahlt und möchte keine der Parteien die Immobilie weiter nutzen, ist die Schenkung oder das Vererben eine gute Möglichkeit, den Familienbesitz zu bewahren. Hierbei muss jedoch klar sein, dass jede Partei künftig die Kosten für sich für die neue Wohnung oder das neue Haus vollständig tragen muss. Ist die „Eheimmobilie“ noch nicht abbezahlt, käme sogar noch die laufende Kreditzahlung hinzu. Diese Möglichkeit eignet sich nur, wenn zusätzlich zur gemeinsamen Immobilie ausreichend Kapital oder weitere Immobilien vorhanden sind.

Immobilie & Scheidung – 16 häufige Fragen, klar beantwortet

FAQ

Wem gehört die Immobilie bei Zugewinngemeinschaft?

Rechtlich bleibt Eigentum, was im Grundbuch steht; der Zugewinnausgleich betrifft den während der Ehe erzielten Vermögenszuwachs, nicht automatisch das Eigentum.

Welche Optionen gibt es: Verkauf, Auszahlung oder Übernahme?

Sie können die Immobilie gemeinsam verkaufen, einen Partner auszahlen oder das Objekt von einer Partei übernehmen lassen – jeweils mit vertraglicher Regelung und Bankzustimmung.

Wie wird der Immobilienwert in der Scheidung ermittelt?

Durch eine marktgerechte Bewertung auf Basis von Lage, Zustand, Vergleichsdaten und Nachfrage; idealerweise per Gutachten oder fundierter Maklerbewertung.

Was bedeutet Nutzungsentschädigung, wenn ein Partner wohnen bleibt?

Bleibt eine Partei allein im Objekt, kann die andere eine Nutzungsentschädigung verlangen; Höhe richtet sich nach ortsüblicher Miete und Eigentumsanteilen.

Wer zahlt den Immobilienkredit während Trennung und Scheidung?

Vertraglich haften meist beide Darlehensnehmer; intern kann die Lastenverteilung geregelt werden, ändert aber ohne Bankzustimmung nichts an der Haftung nach außen.

Brauche ich die Zustimmung der Bank bei Übernahme oder Alleineigentum?

Ja, bei Entlassung eines Partners aus dem Kredit oder Eigentumsübertragung muss die Bank zustimmen und Bonität sowie Sicherheiten prüfen.

Was passiert mit der Grundschuld nach der Trennung?

Die Grundschuld bleibt bis zur Ablösung oder Umschuldung bestehen; bei Eigentumswechsel wird sie oft auf den neuen Kreditnehmer umgeschrieben oder gelöscht.

Was ist eine Teilungsversteigerung und wann ist sie sinnvoll?

Sie dient der Aufhebung der Gemeinschaft, wenn keine Einigung gelingt; sie ist oft weniger ertragreich und sollte erst nach Ausschöpfung von Verhandlungsoptionen erwogen werden.

Fallen beim Verkauf Steuern an (Spekulationssteuer, Grunderwerbsteuer)?

Spekulationssteuer kann anfallen, wenn die Zehnjahresfrist nicht erfüllt ist und keine Eigennutzung vorlag; Grunderwerbsteuer fällt bei Scheidungsfolgen mit Ausgleichszahlung meist nicht an, prüfen Sie den Einzelfall.

Wie werden Investitionen und Modernisierungen ausgeglichen?

Wertsteigernde Investitionen können im Zugewinnausgleich berücksichtigt werden; Nachweise über Kosten und Zeitpunkt sind dafür entscheidend.

Was regeln Ehevertrag oder Trennungsvereinbarung zur Immobilie?

Sie können Eigentum, Auszahlung, Nutzung, Kostenverteilung und Verkauf verbindlich festlegen und damit Streit und Verzögerungen vermeiden.

Wie läuft der Verkauf ab, wenn keine Einigung besteht?

Ein neutral moderierter Verkaufsprozess mit klaren Fristen, Preisstrategie und Rolle des Maklers hilft; notfalls verbleibt als ultima ratio die Teilungsversteigerung.

Welche Unterlagen brauchen Bank und Notar für die Abwicklung?

Üblich sind Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Flurkarte, Wohn- und Nutzflächen, Darlehensunterlagen, ggf. Ehe- oder Trennungsvereinbarung und Ausweisdokumente.

Kann die Immobilie vorübergehend vermietet werden?

Ja, mit beiderseitigem Einverständnis und vertraglicher Regelung zu Mieteinnahmen, Kosten und Laufzeiten; prüfen Sie auch Kreditbedingungen.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf im Scheidungskontext?

Je nach Markt, Einigungsbereitschaft, Unterlagenlage und Finanzierung meist zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten bis zur Beurkundung.

Welche Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden?

Alleingänge ohne Einigung, vorschnelle Preisabschläge, fehlende Bankabstimmung, unklare Nutzungs- und Kostenregelungen sowie unvollständige Unterlagen.