Eine vermietete Wohnung verkaufen können Eigentümer grundsätzlich auch mit bestehendem Mietverhältnis. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung in Hamburg sind jedoch andere Faktoren wichtig als bei einer freien Eigentumswohnung: Miethöhe, Mietvertrag, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Eigentümergemeinschaft, Zustand und Rendite beeinflussen die Kaufentscheidung. Deshalb sollte die Wohnung von Anfang an passend für Kapitalanleger bewertet und vermarktet werden.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Eine vermietete Wohnung kann verkauft werden: Die Wohnung muss für einen Verkauf nicht grundsätzlich leer stehen.
- Das bestehende Mietverhältnis ist ein wesentlicher Teil des Angebots: Ein Käufer betrachtet nicht nur die Wohnung, sondern auch Miete, Kosten und Mietvertrag.
- Vermietet bedeutet nicht automatisch einen festen Preisabschlag: Entscheidend sind die konkrete Vermietung, Lage, Nachfrage und Käufergruppe.
- Kapitalanleger rechnen anders als Eigennutzer: Mieteinnahmen, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten und mögliche Investitionen spielen eine größere Rolle.
- Der Angebotspreis sollte die Vermietung berücksichtigen: Der Preis einer freien Nachbarwohnung lässt sich nicht automatisch übertragen.
- Vollständige Unterlagen sind besonders wichtig: Neben den üblichen Objektunterlagen benötigen Käufer Informationen zum Mietverhältnis und zur Eigentümergemeinschaft.
- Der Mieter sollte respektvoll eingebunden werden: Gute Kommunikation erleichtert Besichtigungen und den gesamten Verkaufsprozess.
- Steuerliche Fragen sollten früh geklärt werden: Je nach Erwerbszeitpunkt, Nutzung und persönlicher Situation können sie für den Nettoerlös relevant sein.
- Die richtige Käufergruppe entscheidet: Eine vermietete Wohnung sollte nicht wie eine freie Wohnung vermarktet werden.
Inhaltsverzeichnis
- Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
- Eine typische Situation am Küchentisch
- Was ist eine vermietete Wohnung in Hamburg wert?
- Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine freie?
- Wer kauft eine vermietete Wohnung?
- Welche Rolle spielt die Miethöhe?
- Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?
- Warum sind Hausgeld und Eigentümergemeinschaft so wichtig?
- Welche Unterlagen brauche ich?
- Wie gehe ich beim Verkauf mit dem Mieter um?
- Wie funktionieren Besichtigungen?
- Wie finde ich den richtigen Angebotspreis?
- Welche Kosten sollte ich berücksichtigen?
- Welche steuerlichen Fragen können wichtig werden?
- Was gilt bei einer geerbten vermieteten Wohnung?
- Wie lange dauert der Verkauf?
- Kann ich eine vermietete Wohnung ohne Makler verkaufen?
- Wie läuft der Verkauf Schritt für Schritt ab?
- Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Eine vermietete Wohnung kann grundsätzlich auch mit bestehendem Mietverhältnis verkauft werden. Für Eigentümer bedeutet das allerdings, dass die Vermietung bei Bewertung, Käuferansprache und Verkaufsabwicklung von Anfang an berücksichtigt werden sollte.
Genau hier beginnt aus meiner Erfahrung einer der häufigsten Denkfehler.
Ein Eigentümer schaut auf seine Wohnung und denkt:
„Die Wohnung nebenan hat 450.000 Euro gebracht. Meine ist genauso groß.“
Das kann ein hilfreicher Anhaltspunkt sein.
Es reicht aber nicht.
War die andere Wohnung frei?
Wie war ihr Zustand?
Welche Etage?
Welches Hausgeld?
Welche Käufergruppe?
Und vor allem:
Wie ist Ihre Wohnung vermietet?
Eine vermietete Wohnung ist nicht einfach eine normale Eigentumswohnung mit einem Mieter darin. Für einen Käufer ist sie gleichzeitig Immobilie und Kapitalanlage.
Eine typische Situation am Küchentisch
Eine Situation erlebe ich in ähnlicher Form immer wieder.
Wir sitzen am Küchentisch, vor uns liegen Mietvertrag, Hausgeldabrechnung und vielleicht ein paar Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Dann sagt der Eigentümer:
„Dirk, die Wohnung im zweiten Stock wurde doch für 480.000 Euro verkauft. Meine ist fast genauso groß.“
Meine erste Frage lautet:
„War die andere Wohnung vermietet?“
Wenn die Antwort „Nein“ lautet, haben wir bereits einen wichtigen Unterschied.
Rein äußerlich können beide Wohnungen fast Zwillinge sein.
Gleicher Grundriss.
Gleicher Balkon.
Gleiches Gebäude.
Aber wirtschaftlich können sie zwei unterschiedliche Angebote sein.
Die freie Wohnung kann für Eigennutzer interessant sein.
Bei der vermieteten Wohnung schaut ein Kapitalanleger zusätzlich auf Mieteinnahmen, Kosten und Rendite.
Genau deshalb bespreche ich solche Unterschiede lieber vor dem Verkaufsstart als nach drei Monaten Vermarktung.
Was ist eine vermietete Wohnung in Hamburg wert?
Der Wert einer vermieteten Wohnung in Hamburg hängt von Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Gebäude, Eigentümergemeinschaft und den bestehenden Mietkonditionen ab. Zusätzlich ist entscheidend, wie attraktiv das Verhältnis von Kaufpreis, Mieteinnahmen und laufenden Kosten für Kapitalanleger ist.
Ich würde deshalb niemals nur einen Quadratmeterpreis nehmen und mit der Wohnfläche multiplizieren.
Mich interessieren unter anderem:
- Wie hoch ist die aktuelle Nettokaltmiete?
- Wie lange besteht das Mietverhältnis?
- Wie hoch ist das Hausgeld?
- Welche Kosten bleiben beim Eigentümer?
- Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
- Welche Maßnahmen sind im Gebäude geplant?
- Wie ist der Zustand der Wohnung?
- Wie gut ist die Mikrolage?
- Wie langfristig attraktiv ist die Vermietbarkeit?
- Welche Kapitalanleger suchen aktuell vergleichbare Wohnungen?
Wenn Sie zunächst wissen möchten, wo Ihre Wohnung realistisch steht, ist eine Immobilienbewertung in Hamburg der sinnvollste Ausgangspunkt.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine freie Wohnung?
Eine vermietete Wohnung kann weniger wert sein als eine vergleichbare freie Wohnung, muss es aber nicht automatisch sein. Einen pauschalen Abschlag für vermietete Wohnungen halte ich für unseriös. Entscheidend sind Mietverhältnis, Miethöhe, Kosten, Lage, Zustand und die Nachfrage der passenden Käufergruppe.
Ich würde deshalb niemals pauschal sagen:
„Vermietet bedeutet 20 Prozent weniger.“
Die Realität ist differenzierter.
Eine langfristig vermietete Wohnung mit nachvollziehbaren Einnahmen in einer gefragten Lage kann für einen Kapitalanleger interessant sein.
Eine andere Wohnung hat vielleicht eine sehr niedrige Bestandsmiete, hohe nicht umlagefähige Kosten und eine Eigentümergemeinschaft, in der größere Maßnahmen bevorstehen.
Dann sieht die wirtschaftliche Betrachtung völlig anders aus.
Auch allgemeine wertmindernde Faktoren spielen weiterhin eine Rolle. Einen Überblick dazu finden Sie in Was mindert den Wert einer Immobilie?.
Wer kauft eine vermietete Wohnung?
Eine vermietete Wohnung wird häufig von Kapitalanlegern gekauft. Diese Käufer betrachten neben Lage und Zustand insbesondere Mieteinnahmen, laufende Kosten, Eigentümergemeinschaft und langfristige Vermietbarkeit.
Das verändert die gesamte Ansprache.
Bei einer freien Wohnung spricht ein Käufer vielleicht über Kinderzimmer, Küche und die Frage, ob der Esstisch ins Wohnzimmer passt.
Ein Kapitalanleger fragt häufig ziemlich schnell:
„Wie hoch ist die Nettokaltmiete?“
Danach kommen Fragen wie:
- Wie hoch ist das Hausgeld?
- Welcher Anteil ist nicht umlagefähig?
- Wie hoch ist die Rücklage?
- Wie lange besteht das Mietverhältnis?
- Welche Maßnahmen wurden am Gebäude durchgeführt?
- Welche Investitionen könnten bevorstehen?
Wenn wir diese Käuferperspektive verstehen, können wir die Wohnung wesentlich besser positionieren.
Welche Rolle spielt die Miethöhe beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Die Miethöhe ist für Kapitalanleger ein wichtiger Faktor, weil sie die laufenden Einnahmen der Immobilie beeinflusst. Sie sollte jedoch immer gemeinsam mit Kaufpreis, Kosten, Zustand und langfristiger Vermietbarkeit betrachtet werden.
Eine hohe Miete sieht auf den ersten Blick attraktiv aus.
Aber eine einzige Zahl reicht nicht.
Ein Käufer wird sich das gesamte Mietverhältnis anschauen.
Wie lange besteht es?
Wie hoch sind die Einnahmen?
Welche Kosten stehen ihnen gegenüber?
Wie sieht die wirtschaftliche Perspektive aus?
Die Jahresmiete ist wichtig. Sie ist aber nicht allein der Wert der Wohnung.
Wie wird eine vermietete Wohnung bewertet?
Bei der Bewertung einer vermieteten Wohnung können sowohl Vergleichswerte als auch die Ertragssituation wichtige Anhaltspunkte liefern. Welche Betrachtung im konkreten Fall besonders aussagekräftig ist, hängt von Wohnung, Datenlage und Käuferperspektive ab.
Bei Eigentumswohnungen können geeignete Vergleichsfälle sehr hilfreich sein.
Diesen Ansatz erkläre ich ausführlicher im Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung.
Gleichzeitig interessiert einen Kapitalanleger die wirtschaftliche Seite der Immobilie.
Diesen Blickwinkel finden Sie im Ertragswertverfahren für Immobilien.
Was ich nicht machen würde:
Mehrere Berechnungen durchführen und anschließend einfach den höchsten Wert auswählen.
Wenn unterschiedliche Betrachtungen deutlich auseinanderliegen, interessiert mich gerade die Frage:
Warum?
Genau dort steckt häufig die Information, die für den Verkauf wichtig ist.
Warum sind Hausgeld und Eigentümergemeinschaft so wichtig?
Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft sind beim Verkauf einer vermieteten Wohnung besonders wichtig, weil sie die laufenden Kosten und mögliche zukünftige Investitionen des Käufers beeinflussen.
Eine Eigentumswohnung endet wirtschaftlich nicht an der Wohnungstür.
Das Dach gehört dazu.
Die Fassade.
Das Treppenhaus.
Die Heizungsanlage.
Und natürlich die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft.
Deshalb reicht es nicht, nur den Mietvertrag herauszusuchen.
Ein Kapitalanleger wird auch wissen wollen, wie die Gemeinschaft aufgestellt ist.
Gerade größere geplante Maßnahmen können seine Kaufentscheidung und seine Preisvorstellung beeinflussen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung benötigen Eigentümer neben den üblichen Objektunterlagen insbesondere Unterlagen zum Mietverhältnis und zur Eigentümergemeinschaft. Vollständige Unterlagen erleichtern Bewertung, Käuferprüfung und Finanzierung.
Je nach Wohnung können beispielsweise wichtig sein:
- Grundbuchunterlagen
- Grundriss und Wohnflächenunterlagen
- Energieausweis
- Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan
- Hausgeldabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Informationen zur Instandhaltungsrücklage
- Mietvertrag
- Informationen zur aktuellen Miethöhe
- relevante Nachträge oder Vereinbarungen zum Mietverhältnis
Ich möchte diese Unterlagen lieber vor der Veröffentlichung auf dem Tisch haben.
Nicht erst dann, wenn ein Interessent kaufen möchte und seine Bank Unterlagen verlangt.
Eine ausführlichere Übersicht finden Sie in Welche Unterlagen brauche ich beim Immobilienverkauf?.
Wie gehe ich beim Verkauf mit dem Mieter um?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sollte der bestehende Mieter respektvoll, klar und rechtzeitig in den geplanten Ablauf eingebunden werden. Eine gute Kommunikation erleichtert häufig Terminabsprachen, Besichtigungen und den gesamten Verkaufsprozess.
Mir ist dieser Punkt wichtig.
Für den Eigentümer ist die Wohnung ein Vermögenswert.
Für den Mieter ist sie sein Zuhause.
Das sollte man nicht vergessen.
Wenn plötzlich fremde Menschen durch die Wohnung laufen sollen, entstehen verständlicherweise Fragen.
Was passiert?
Wie läuft der Verkauf ab?
Wie werden Termine abgestimmt?
Wer kommt in die Wohnung?
Je klarer der Prozess kommuniziert wird, desto ruhiger kann er häufig ablaufen.
Wirtschaftlich professionell verkaufen und menschlich vernünftig miteinander umgehen schließen sich nicht aus.
Wie funktionieren Besichtigungen bei einer vermieteten Wohnung?
Besichtigungen einer vermieteten Wohnung sollten gut vorbereitet, abgestimmt und möglichst auf ernsthafte Interessenten konzentriert werden. Ziel sollte nicht eine möglichst große Zahl von Terminen sein, sondern eine möglichst gute Auswahl geeigneter Käufer.
Ich würde deshalb nicht jeden Interessenten sofort durch eine vermietete Wohnung schicken.
Vorher möchte ich wissen:
- Versteht der Interessent, dass die Wohnung vermietet verkauft wird?
- Passt der Kaufpreis grundsätzlich?
- Ist er tatsächlich an einer Kapitalanlage interessiert?
- Hat er die wesentlichen wirtschaftlichen Daten verstanden?
- Ist die Finanzierung grundsätzlich plausibel?
Wenn diese Fragen vorher geklärt werden, brauchen wir vielleicht keine zwanzig Besichtigungen.
Vielleicht reichen fünf gute.
Das ist für Eigentümer, Käufer und Mieter angenehmer.
Wie finde ich den richtigen Angebotspreis für eine vermietete Wohnung?
Der Angebotspreis einer vermieteten Wohnung sollte aus dem realistischen Marktwert, der bestehenden Vermietung, der aktuellen Nachfrage und der Käufergruppe abgeleitet werden. Der Preis einer freien Vergleichswohnung ist dafür allein keine ausreichende Grundlage.
Kapitalanleger rechnen meist ziemlich nüchtern.
Sie vergleichen.
Sie kennen Alternativen.
Und sie erkennen häufig schnell, ob Kaufpreis, Miete und Kosten zusammenpassen.
Ein besonders hoher Startpreis macht aus einer Wohnung deshalb keine wertvollere Immobilie.
Im Gegenteil:
Er kann dazu führen, dass passende Käufer gar nicht erst ernsthaft einsteigen.
Warum das problematisch ist, erkläre ich ausführlich in Immobilienpreis zu hoch angesetzt – welche Folgen hat ein falscher Angebotspreis?.
Wie aus dem Marktwert ein sinnvoller Angebotspreis und eine passende Preisstrategie für den Verkaufsstart entstehen, erläutere ich außerdem in meinem Ratgeber Angebotspreis einer Immobilie festlegen.
Welche Kosten sollte ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung berücksichtigen?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sollte nicht nur der erwartete Kaufpreis betrachtet werden. Entscheidend ist, welche Kosten und Verpflichtungen bestehen und welcher Nettoerlös dem Verkäufer am Ende tatsächlich verbleibt.
Je nach Situation können beispielsweise relevant sein:
- Unterlagen und Energieausweis
- bestehende Finanzierung
- Grundbuchthemen
- notwendige Reparaturen
- laufende Kosten bis zum Verkauf
- gegebenenfalls Maklerprovision
- mögliche steuerliche Auswirkungen
Gerade bei einer Kapitalanlage sollte die Entscheidung deshalb nicht nur lauten:
„Wie viel bekomme ich für die Wohnung?“
Sondern auch:
„Was bleibt mir nach dem Verkauf tatsächlich?“
Eine ausführliche Übersicht finden Sie in Kosten beim Immobilienverkauf in Hamburg – was zahlt der Verkäufer?.
Welche steuerlichen Fragen können beim Verkauf einer vermieteten Wohnung wichtig werden?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung können steuerliche Fragen insbesondere vom Erwerbszeitpunkt, der Haltedauer, der bisherigen Nutzung und der persönlichen Situation des Eigentümers abhängen. Deshalb sollte die steuerliche Seite vor dem Verkauf individuell geprüft werden.
Gerade bei einer vermieteten Immobilie würde ich diesen Punkt nicht erst kurz vor dem Notartermin ansprechen.
Der mögliche Verkaufspreis ist nur eine Seite.
Für Ihre Entscheidung kann entscheidend sein, welcher Betrag nach Kosten und möglichen steuerlichen Folgen tatsächlich verbleibt.
Die grundlegenden Zusammenhänge finden Sie in Steuern beim Immobilienverkauf – wann können sie anfallen?.
Die konkrete steuerliche Beurteilung gehört anschließend in die Hände eines Steuerberaters oder einer anderen hierzu befugten Person.
Was gilt bei einer geerbten vermieteten Wohnung?
Bei einer geerbten vermieteten Wohnung treffen häufig mehrere Themen gleichzeitig zusammen: Mietverhältnis, Immobilienwert, Unterlagen, Eigentümergemeinschaft, laufende Kosten und steuerliche Fragen. Deshalb sollte vor einer Verkaufsentscheidung zunächst die gesamte Situation geordnet werden.
Gerade bei einer Erbschaft würde ich nicht mit der Frage beginnen:
„Wie schnell können wir verkaufen?“
Sondern:
Was genau haben wir geerbt?
Wie ist die Wohnung vermietet?
Welche Unterlagen liegen vor?
Welche Verpflichtungen bestehen?
Wie hoch ist der realistische Marktwert?
Und was möchten die Erben überhaupt erreichen?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, lässt sich vernünftig entscheiden.
Mehr dazu finden Sie in Immobilie geerbt – was beim Verkauf beachten?.
Wie lange dauert der Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Wie lange der Verkauf einer vermieteten Wohnung dauert, hängt insbesondere von Preis, Lage, Mietverhältnis, Unterlagen, Zustand und Nachfrage der passenden Kapitalanleger ab. Eine gute Vorbereitung kann den Prozess planbarer machen, eine feste Verkaufsdauer lässt sich jedoch nicht seriös versprechen.
Ein realistischer Angebotspreis ist dabei besonders wichtig.
Genauso wichtig sind vollständige Unterlagen.
Denn wenn ein geeigneter Käufer gefunden ist, sollte nicht erst wochenlang nach Dokumenten gesucht werden.
Und bei einer vermieteten Wohnung müssen zusätzlich Termine mit dem Mieter vernünftig koordiniert werden.
Wie sich der gesamte zeitliche Ablauf eines Verkaufs zusammensetzt, erläutere ich in Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Hamburg?.
Kann ich eine vermietete Wohnung ohne Makler verkaufen?
Ja, Sie können eine vermietete Wohnung ohne Makler verkaufen. Dann sollten Sie Bewertung, Miet- und Objektunterlagen, Eigentümergemeinschaft, Käuferansprache, Besichtigungen, Verhandlung und Käuferprüfung selbst sicher organisieren können.
Ich bin Immobilienmakler.
Ich könnte Ihnen deshalb natürlich sagen:
„Das sollten Sie auf keinen Fall selbst machen.“
Das wäre aber nicht meine Art.
Manche Eigentümer können einen Immobilienverkauf sehr gut selbst organisieren.
Die entscheidende Frage lautet für mich nicht:
Ist es möglich?
Natürlich ist es möglich.
Die Frage lautet:
Haben Sie für genau diesen Verkauf genügend Zeit, Marktkenntnis, organisatorische Sicherheit und emotionale Distanz?
Bei einer vermieteten Wohnung kommen Eigentümer, Mieter, Käufer, Hausverwaltung, Eigentümergemeinschaft und häufig eine finanzierende Bank zusammen.
Das muss kein Problem sein.
Aber es sollte koordiniert werden.
Wenn Sie überlegen, selbst zu verkaufen, empfehle ich Ihnen meinen Ratgeber Immobilie ohne Makler verkaufen – lohnt sich das?.
Wie läuft der Verkauf einer vermieteten Wohnung Schritt für Schritt ab?
Ein strukturierter Verkauf beginnt mit der Prüfung von Mietverhältnis, Immobilienwert und Unterlagen. Danach werden Käufergruppe und Angebotspreis festgelegt, die Vermarktung vorbereitet, Besichtigungen abgestimmt, Käufer geprüft und schließlich Kaufvertrag und weitere Abwicklung organisiert.
Ich würde den Ablauf grob so strukturieren:
- 1. Persönliche Situation klären: Warum soll verkauft werden und welches Ziel besteht?
- 2. Mietverhältnis prüfen: Mietvertrag und wirtschaftliche Eckdaten zusammentragen.
- 3. Immobilienwert ermitteln: Vermietung und Käufergruppe in die Bewertung einbeziehen.
- 4. Unterlagen vollständig machen: Wohnung, Eigentümergemeinschaft und Mietverhältnis vorbereiten.
- 5. Mieter informieren: Den geplanten Ablauf verständlich und respektvoll kommunizieren.
- 6. Angebotspreis festlegen: Marktwert und Vermarktungsstrategie zusammenbringen.
- 7. Kapitalanleger gezielt ansprechen: Nicht einfach eine freie Wohnung simulieren.
- 8. Interessenten vorqualifizieren: Besichtigungen auf geeignete Käufer konzentrieren.
- 9. Kaufinteressenten prüfen: Preis und Finanzierung müssen belastbar sein.
- 10. Kaufvertrag und Abwicklung begleiten: Auch nach der Einigung bleiben wichtige Schritte.
Den allgemeinen Verkaufsprozess finden Sie zusätzlich unter Immobilie verkaufen in Hamburg.
Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Eine vermietete Wohnung kann grundsätzlich auch mit bestehendem Mietverhältnis verkauft werden. Die Vermietung sollte jedoch bei Bewertung, Käuferansprache und Verkaufsorganisation berücksichtigt werden.
Ist eine vermietete Wohnung automatisch weniger wert?
Nein. Eine vermietete Wohnung ist nicht automatisch um einen bestimmten Prozentsatz weniger wert. Entscheidend sind unter anderem Lage, Mietverhältnis, Miethöhe, Kosten, Zustand und Nachfrage der passenden Käufergruppe.
Wer kauft eine vermietete Wohnung?
Vermietete Wohnungen werden häufig von Kapitalanlegern gekauft. Diese achten neben Lage und Zustand besonders auf Mieteinnahmen, laufende Kosten, Eigentümergemeinschaft und langfristige Vermietbarkeit.
Welche Unterlagen braucht ein Käufer?
Neben den üblichen Objektunterlagen sind bei einer vermieteten Wohnung insbesondere Mietvertrag, Informationen zur aktuellen Miete sowie Unterlagen zu Hausgeld, Eigentümergemeinschaft und Instandhaltungsrücklage wichtig.
Kann ich den Preis einer freien Nachbarwohnung übernehmen?
Nicht ohne weitere Prüfung. Eine freie und eine vermietete Wohnung können trotz gleicher Größe und Lage unterschiedliche Käufergruppen ansprechen. Deshalb muss die bestehende Vermietung bei der Preisfindung berücksichtigt werden.
Wie wichtig ist die Mietrendite beim Verkauf?
Für Kapitalanleger ist die wirtschaftliche Relation zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis wichtig. Sie betrachten jedoch nicht nur eine Renditekennzahl, sondern auch Kosten, Zustand, Lage, Eigentümergemeinschaft und zukünftige Investitionen.
Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Das hängt von Zustand, Kosten und möglicher Wirkung auf den Verkauf ab. Nicht jede Renovierung erhöht den Verkaufspreis entsprechend. Größere Investitionen sollten deshalb vor dem Verkauf wirtschaftlich geprüft werden.
Mehr dazu finden Sie in Renovieren vor dem Immobilienverkauf – was lohnt sich wirklich?.
Wie lange dauert der Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Eine feste Dauer gibt es nicht. Preis, Lage, Mietverhältnis, Unterlagen, Zustand und Nachfrage beeinflussen die Verkaufsdauer. Eine gute Vorbereitung kann unnötige Verzögerungen vermeiden.
Kann ich eine vermietete Wohnung ohne Makler verkaufen?
Ja. Eigentümer sollten dann Bewertung, Unterlagen, Mieterkommunikation, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen und Käuferprüfung selbst organisieren können.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, meine vermietete Wohnung zu verkaufen?
Ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist, hängt von Marktwert, Vermietungssituation, persönlichen Zielen, Kosten und möglichen steuerlichen Auswirkungen ab. Deshalb sollte die Entscheidung individuell getroffen werden.
Eine ausführlichere Entscheidungshilfe finden Sie in Immobilie jetzt verkaufen oder warten – wann ist der richtige Zeitpunkt?.
Mein persönlicher Rat für Eigentümer vermieteter Wohnungen
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, machen Sie etwas ganz Einfaches.
Legen Sie drei Dinge auf Ihren Küchentisch:
den Mietvertrag, die letzte Hausgeldabrechnung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung.
Dann betrachten Sie die Wohnung für einen Moment nicht als Eigentümer.
Tun Sie so, als würden Sie sie heute selbst als Kapitalanlage kaufen.
Was würden Sie wissen wollen?
Welche Zahl würde Ihnen auffallen?
Welche Passage im Protokoll würde eine Rückfrage auslösen?
Welche Kosten würden Sie genauer prüfen?
Und würden Sie die Wohnung zu Ihrem geplanten Verkaufspreis selbst kaufen?
Dieser Perspektivwechsel ersetzt keine Immobilienbewertung.
Aber er zeigt häufig sehr schnell, wo die entscheidenden Fragen liegen.
Eine vermietete Wohnung sollte nicht so vermarktet werden, als wäre der Mieter ein störendes Detail. Das Mietverhältnis ist Teil der Immobilie, die ein Kapitalanleger wirtschaftlich beurteilt.
Wenn Sie zunächst wissen möchten, welchen realistischen Marktwert Ihre vermietete Wohnung heute hat, finden Sie weitere Informationen unter Immobilienbewertung in Hamburg.
Wenn Sie Ihre Wohnung und Ihre persönliche Situation mit mir besprechen möchten, können Sie über Kontakt zu Dirk Bluhm direkt mit mir sprechen. Dann legen wir Mietvertrag, Zahlen und Immobilie gemeinsam auf den Tisch und schaffen zunächst Klarheit.
Weitere Informationen zu Preisfindung, Kosten, Steuern, Unterlagen, Verkaufsdauer, Erbschaft und Privatverkauf finden Sie außerdem in meinem Immobilienratgeber für Eigentümer.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über typische Themen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar. Insbesondere Fragen zu bestehenden Mietverhältnissen, Kündigungsmöglichkeiten, Besichtigungsrechten, steuerlichen Auswirkungen und individuellen Vertragsgestaltungen hängen vom jeweiligen Einzelfall ab. Bei konkreten rechtlichen, steuerlichen oder finanzierungsbezogenen Fragen wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständige fachkundige Stelle.
