Immobilienbewertung Hamburg – was ist Ihre Immobilie heute wert?
Eine Immobilienbewertung in Hamburg zeigt Ihnen, welchen realistischen Marktwert Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück heute hat. Entscheidend sind dabei nicht nur Quadratmeterpreise, sondern vor allem die konkrete Lage, der Zustand, die Ausstattung, die Immobilie selbst und die Frage, wie Käufer genau dieses Objekt aktuell einschätzen.
Gerade in Hamburg können schon wenige Straßen einen Unterschied machen. Deshalb reicht für eine fundierte Bewertung ein allgemeiner Stadtteilpreis meist nicht aus.
Mein Name ist Dirk Bluhm. Ich bin Immobilienmakler in Hamburg. Wenn mich Eigentümer fragen: „Herr Bluhm, was ist meine Immobilie heute wert?“, dann merke ich oft schon nach wenigen Sätzen, dass hinter dieser Frage viel mehr steckt als nur eine Zahl.
Manchmal geht es um einen möglichen Verkauf. Manchmal um ein geerbtes Elternhaus. Manchmal um die Frage, ob das große Haus noch zum eigenen Leben passt. Und manchmal möchte jemand einfach wissen, wo er wirtschaftlich steht.
Genau deshalb sehe ich eine Immobilienbewertung nicht als Verkaufstrick. Für mich ist sie zuerst eine Entscheidungshilfe.
Die meisten Eigentümer brauchen am Anfang keinen Maklervertrag. Sie brauchen zunächst Klarheit.
Das Wichtigste zur Immobilienbewertung in Hamburg auf einen Blick
- Der Wert einer Immobilie entsteht aus Lage, Zustand, Größe, Ausstattung, Grundstück, Modernisierungen und aktueller Nachfrage.
- Die konkrete Mikrolage kann wichtiger sein als ein allgemeiner Durchschnittspreis für den Stadtteil.
- Bei Häusern spielen Grundstück, Bausubstanz und zukünftiger Modernisierungsbedarf eine große Rolle.
- Bei Eigentumswohnungen müssen auch Gebäude, Hausgeld, Rücklagen und Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.
- Bei vermieteten Immobilien werden zusätzlich Mietverhältnis und wirtschaftlicher Ertrag wichtig.
- Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren können je nach Immobilienart herangezogen werden.
- Marktwert und späterer Angebotspreis sind nicht automatisch dasselbe.
- Eine persönliche Bewertung kann Dinge berücksichtigen, die ein Online-Rechner nicht sieht.
- Eine Bewertung verpflichtet Sie nicht dazu, Ihre Immobilie anschließend zu verkaufen.
Eine kleine Geschichte, die mir bis heute im Kopf geblieben ist
Ich erinnere mich an ein Gespräch mit Eigentümern, bei dem mir ziemlich schnell klar wurde, dass wir zunächst überhaupt nicht über einen Verkauf sprechen sollten.
Wir saßen am Tisch, vor uns lagen Unterlagen, ein alter Grundriss und einige Notizen. Das Haus war viele Jahre Teil des Familienlebens gewesen. Die Kinder waren dort groß geworden, vieles war selbst renoviert worden und an fast jedem Raum hing eine Geschichte.
Irgendwann fiel der Satz: „Wir wissen eigentlich gar nicht, ob wir verkaufen wollen. Wir möchten erst einmal wissen, was wir überhaupt haben.“
Genau diesen Satz finde ich bis heute wichtig.
Wir haben dann nicht darüber gesprochen, wie schnell man verkaufen könnte oder welchen Preis man möglichst hoch ansetzen sollte. Wir haben zuerst über das Haus gesprochen. Über die Lage. Über den Zustand. Über Modernisierungen. Über Dinge, die Käufer wahrscheinlich positiv sehen würden, und über Punkte, die ein Käufer anders bewerten würde als die Eigentümer selbst.
Am Ende war die eigentliche Zahl fast nur ein Teil des Gesprächs.
Viel wichtiger war, dass die Eigentümer danach verstanden haben, wo sie stehen und welche Möglichkeiten sie überhaupt haben.
Genau so verstehe ich Immobilienbewertung bis heute.
Was bestimmt den Wert einer Immobilie in Hamburg?
Der Wert einer Immobilie in Hamburg wird vor allem durch Lage und Mikrolage, Immobilienart, Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Grundstück, Modernisierungen und die aktuelle Nachfrage bestimmt. Entscheidend ist immer das Zusammenspiel dieser Faktoren.
Ich bin deshalb bei pauschalen Aussagen wie „In diesem Stadtteil kostet der Quadratmeter X Euro“ eher vorsichtig.
Solche Werte können hilfreich sein. Aber sie kennen Ihre Immobilie nicht.
Ein Durchschnittspreis weiß nicht, ob morgens die Sonne ins Wohnzimmer fällt. Er kennt nicht den kleinen Garten hinter dem Haus. Er weiß nicht, ob ein Grundriss hervorragend funktioniert oder ob jeder Käufer sofort denkt: „Hier müsste ich erst einmal umbauen.“
Und er weiß auch nicht, wie die Straße tatsächlich wirkt.
Bei einer Bewertung schaue ich deshalb unter anderem auf:
- Lage und Mikrolage
- Immobilienart
- Wohn- und Grundstücksfläche
- Baujahr
- Gebäudezustand
- Grundriss
- Ausstattung
- energetischen Zustand
- Modernisierungen
- zukünftigen Investitionsbedarf
- aktuelle Käufernachfrage
Diese Faktoren werden nicht einfach addiert. Sie müssen eingeordnet werden.
Wie ich als Dirk Bluhm Immobilien in Hamburg bewerte
Ich bewerte Immobilien, indem ich Marktdaten, die konkrete Immobilie und meine praktische Erfahrung aus Gesprächen mit Eigentümern und Kaufinteressenten miteinander verbinde.
Ich möchte dabei weder schönrechnen noch kleinreden.
Mir ist wichtiger, dass Sie meine Einschätzung nachvollziehen können.
Wenn ich eine Immobilie bewerte, arbeite ich mit drei Ebenen:
- Markt- und Vergleichsdaten
- Eigenschaften der konkreten Immobilie
- meiner Erfahrung aus Besichtigungen, Vermarktungen und Kaufpreisgesprächen
Keine dieser Ebenen funktioniert für sich allein besonders gut.
Ein Rechenmodell kann mathematisch sehr sauber sein und trotzdem an der Realität vorbeigehen. Genauso wenig reicht Erfahrung allein, wenn aktuelle Marktdaten etwas anderes zeigen.
Für mich entsteht eine gute Einschätzung dort, wo beides zusammenkommt.
Und wenn ich Ihnen einen Wert nenne, möchte ich Ihnen auch sagen können, warum ich ihn für realistisch halte.
Warum ich Ihre Immobilie gern selbst sehe
Eine persönliche Besichtigung hilft dabei, wertrelevante Merkmale zu erkennen, die in Datensätzen oder Online-Rechnern nicht vollständig sichtbar werden.
Ich kann mit Zahlen arbeiten. Ich kann Unterlagen prüfen. Ich kann Vergleichsangebote analysieren.
Aber irgendwann möchte ich gern selbst in der Immobilie stehen.
Ich möchte sehen, wie die Räume wirken. Ich möchte merken, ob eine Straße ruhig oder doch lebhafter ist, als sie auf der Karte aussieht. Ich möchte sehen, wie das Haus auf dem Grundstück steht, ob Licht in die Räume fällt und welche Punkte einem Käufer wahrscheinlich sofort auffallen würden.
Dabei frage ich mich zum Beispiel:
- Wie wirkt die Straße?
- Wie ist das Grundstück geschnitten?
- Wie fällt das Licht?
- Wie funktioniert der Grundriss?
- Wie ist der Garten ausgerichtet?
- Wie gepflegt ist das Gebäude?
- Was wurde wirklich gut modernisiert?
- Wo wird ein Käufer möglicherweise Kosten sehen?
Diese Beobachtungen ersetzen keine Daten.
Aber die Daten ersetzen eben auch diese Beobachtungen nicht.
Jetzt anrufen und Termin vereinbaren:
Telefon: 040-950653232
Kontaktieren Sie mich
Ich melde mich in Kürze bei Ihnen. Sie müssen bei unserem ersten Gespräch noch nichts entscheiden.
Warum die Mikrolage in Hamburg so wichtig ist
Die Mikrolage kann den Marktwert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Selbst innerhalb desselben Hamburger Stadtteils können unterschiedliche Straßen, Lärmsituationen, Grünlagen, Ausrichtungen und Wohnumfelder zu unterschiedlichen Käuferreaktionen führen.
Hamburg ist eben nicht ein Markt.
Ein Haus in Poppenbüttel wird anders betrachtet als eine Wohnung in Winterhude. Ein Grundstück in Duvenstedt wird anders bewertet als eine Wohnung in Eimsbüttel.
Und selbst innerhalb eines Stadtteils gibt es Unterschiede.
Manchmal entscheidet eine viel befahrene Straße. Manchmal die Gartenausrichtung. Manchmal ein ruhiger Innenhof. Manchmal nur die Frage, ob ein Haus drei Minuten oder fünfzehn Minuten von einer guten Verbindung entfernt liegt.
Zur Mikrolage gehören unter anderem:
- konkrete Wohnstraße
- Verkehr und Lärm
- Grünflächen
- öffentliche Verkehrsmittel
- Einkaufsmöglichkeiten
- Nachbarbebauung
- Ausrichtung
- allgemeines Wohnumfeld
Deshalb möchte ich bei einer Bewertung nicht nur wissen, in welchem Stadtteil Ihre Immobilie liegt. Ich möchte wissen, wo genau.
So läuft eine Immobilienbewertung bei mir ab
Wir sprechen zuerst über Ihre Situation
Ich möchte zuerst verstehen, warum Sie den Wert wissen möchten.
Das klingt vielleicht wenig technisch, ist für mich aber wichtig.
Ein geerbtes Elternhaus ist etwas anderes als eine Wohnung, die bereits verkauft werden soll. Die Bewertung muss sachlich bleiben. Das Gespräch darf trotzdem menschlich sein.
Ich schaue mir die Immobilie an
Bei einem Haus interessieren mich unter anderem Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Grundriss, Dach, Fenster, Heizung, Bausubstanz, Modernisierungen und energetischer Zustand.
Bei einer Eigentumswohnung schaue ich zusätzlich auf das Gebäude und die Eigentümergemeinschaft.
Wir schauen auf die Unterlagen
Unterlagen helfen mir dabei, Angaben abzusichern und mögliche Besonderheiten zu erkennen.
Sie müssen beim ersten Termin trotzdem keinen perfekten Ordner auf dem Tisch liegen haben.
Wir können gemeinsam sehen, was vorhanden ist und was eventuell noch gebraucht wird.
Ich prüfe Markt- und Vergleichsdaten
Danach schaue ich auf geeignete Vergleichsinformationen.
Und genau hier wird es oft interessant.
Eigentümer zeigen mir häufig ein Haus aus einem Portal und sagen: „Das wird für 800.000 Euro angeboten.“
Meine erste Frage ist dann nicht: „Warum ist Ihres weniger wert?“
Meine erste Frage ist: „Ist dieses Haus überhaupt vergleichbar?“
Ich erkläre Ihnen meine Einschätzung
Am Ende sollen Sie verstehen, welche Punkte den Wert beeinflussen.
Eine bloße Zahl reicht mir nicht.
Welche Unterlagen helfen bei der Immobilienbewertung?
Je nach Immobilienart helfen insbesondere Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen und Informationen zu Modernisierungen bei der Bewertung. Bei Eigentumswohnungen kommen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu.
Bei Häusern sind häufig sinnvoll:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Bauunterlagen
- Modernisierungsnachweise
- Energieausweis
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:
- Teilungserklärung
- Aufteilungsplan
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Angaben zur Instandhaltungsrücklage
Wenn etwas fehlt, ist das kein Drama. Das kann man klären.
Onlinebewertung oder persönliche Immobilienbewertung?
Eine Onlinebewertung kann eine erste Orientierung liefern. Für eine konkrete Verkaufsentscheidung sollte die Immobilie zusätzlich persönlich betrachtet werden, weil Zustand, Grundriss, Mikrolage und viele individuelle Besonderheiten von automatisierten Systemen nur eingeschränkt erfasst werden können.
Ich habe überhaupt nichts gegen Onlinebewertungen.
Wenn Sie abends auf dem Sofa sitzen und einfach wissen möchten, in welcher Größenordnung sich Ihr Haus bewegen könnte, ist das völlig in Ordnung.
Ich würde nur nicht den Fehler machen, daraus sofort einen Verkaufspreis abzuleiten.
Ein Rechner kennt zum Beispiel nicht:
- den tatsächlichen Gebäudezustand
- die Qualität einer Renovierung
- den Lichteinfall
- den tatsächlichen Grundriss-Eindruck
- die Gartenausrichtung
- Besonderheiten der Mikrolage
- die Wahrnehmung durch aktuelle Käufer
Als erste Orientierung: ja.
Als alleinige Grundlage für eine große finanzielle Entscheidung: aus meiner Sicht nein.
Marktwert und Angebotspreis sind nicht dasselbe
Der Marktwert beschreibt die realistische Einordnung einer Immobilie zum jeweiligen Zeitpunkt. Der spätere Angebotspreis ist Teil der Verkaufsstrategie und kann deshalb vom Marktwert abweichen. Was der Marktwert genau bedeutet, welche Faktoren ihn beeinflussen und warum er nicht mit Angebotspreis oder Verkaufspreis verwechselt werden sollte, erkläre ich ausführlich in meinem Ratgeber Marktwert einer Immobilie ermitteln.
Das ist ein Punkt, den ich mit Eigentümern sehr oft bespreche.
„Wir gehen einfach erst einmal höher rein.“
Diesen Satz höre ich häufig.
Das Problem dabei: Käufer beobachten den Markt ebenfalls.
Wenn eine Immobilie deutlich zu hoch angeboten wird, reagieren geeignete Interessenten unter Umständen überhaupt nicht. Später wird der Preis reduziert, und dann entsteht schnell die Frage: „Warum ist die Immobilie noch nicht verkauft?“
Ein realistischer Preis bedeutet nicht, Geld zu verschenken.
Er bedeutet, eine vernünftige Ausgangsbasis zu schaffen.
Wenn Sie bereits über einen Verkauf nachdenken, finden Sie auf meiner Seite Immobilie verkaufen in Hamburg ausführliche Informationen zu meinem Vorgehen.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Die drei wichtigsten Verfahren zur Immobilienbewertung sind Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Welches Verfahren sinnvoll ist, hängt von Immobilienart, Nutzung und verfügbaren Daten ab.
- Vergleichswertverfahren: Vergleich mit geeigneten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien.
- Sachwertverfahren: Betrachtung von Grundstück und baulichen Anlagen.
- Ertragswertverfahren: Betrachtung der nachhaltig erzielbaren wirtschaftlichen Erträge.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren geht es nicht darum, irgendeine ähnliche Immobilie zu finden.
Sie muss wirklich vergleichbar sein.
Lage, Größe, Zustand und weitere Merkmale müssen eingeordnet werden. Das Verfahren kann besonders bei Eigentumswohnungen und Grundstücken sinnvoll sein.
Eine ausführliche Erklärung finden Sie in meinem Ratgeber zum Vergleichswertverfahren bei Immobilien.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden Grundstück und Gebäude betrachtet.
Das kann gerade bei selbstgenutzten Häusern relevant sein.
Aber auch hier gilt: Ein rechnerischer Wert ist nicht automatisch der Preis, den ein Käufer am Markt bezahlt.
Mehr dazu erfahren Sie auf meiner Seite zum Sachwertverfahren bei Immobilien.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Immobilien und anderen Objekten, bei denen der wirtschaftliche Ertrag im Vordergrund steht, kann das Ertragswertverfahren wichtig sein.
Weitere Informationen finden Sie in meinem Ratgeber zum Ertragswertverfahren bei Immobilien.
Marktwerteinschätzung oder Verkehrswertgutachten?
Eine Marktwerteinschätzung dient häufig dazu, einen realistischen Verkaufswert zu bestimmen. Ein Verkehrswertgutachten ist deutlich formeller und kann sinnvoll sein, wenn ein umfassender und nachvollziehbar dokumentierter Wertnachweis benötigt wird.
Ich finde wichtig, das nicht unnötig kompliziert zu machen.
Wenn Sie zunächst nur wissen möchten, was Ihre Immobilie bei einem möglichen Verkauf wert sein könnte, brauchen Sie nicht automatisch ein umfangreiches Gutachten.
Zuerst sollte geklärt werden, wofür Sie den Wert überhaupt benötigen.
Haus in Hamburg bewerten
Bei der Bewertung eines Hauses müssen Gebäude und Grundstück gemeinsam betrachtet werden. Besonders wichtig sind Lage, Grundstück, Wohnfläche, Gebäudezustand, Modernisierungsbedarf und Käufernachfrage.
Bei einem Haus achte ich unter anderem auf:
- Grundstücksgröße
- Grundstückszuschnitt
- Wohnfläche
- Baujahr
- Bausubstanz
- Dach
- Fenster
- Heizung
- Grundriss
- Modernisierungen
- energetischen Zustand
Ein neues Badezimmer macht ein altes Dach nicht unsichtbar.
Und ein älteres Haus ist nicht automatisch schlecht.
Es kommt auf das Gesamtbild an.
Eigentumswohnung in Hamburg bewerten
Bei einer Eigentumswohnung zählen nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch Gebäude und Eigentümergemeinschaft. Hausgeld, Rücklagen und geplante Sanierungen können die Kaufentscheidung und damit auch den Marktwert beeinflussen.
Ich schaue dabei unter anderem auf:
- Lage
- Wohnfläche
- Etage
- Grundriss
- Balkon oder Terrasse
- Aufzug
- Zustand der Wohnung
- Zustand des Gebäudes
- Hausgeld
- Instandhaltungsrücklage
- geplante Maßnahmen
Zwei Wohnungen mit derselben Größe im selben Haus können deshalb trotzdem einen unterschiedlichen Wert haben.
Wenn die Wohnung vermietet ist, finden Sie weitere Informationen in meinem Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen in Hamburg.
Grundstück in Hamburg bewerten
Der Wert eines Grundstücks hängt nicht nur von seiner Größe ab. Zuschnitt, Lage, Bebauungsmöglichkeiten, Erschließung, Rechte und mögliche Teilbarkeit können entscheidend sein.
Bei einem Grundstück prüfe ich unter anderem:
- Fläche
- Zuschnitt
- Zufahrt
- bestehende Bebauung
- mögliche Bebauung
- mögliche Teilbarkeit
- Rechte und Belastungen
- Mikrolage
Ein großes Grundstück ist nicht automatisch das bessere Grundstück.
Warum ich Immobilien nicht nach einem Hamburger Durchschnittspreis bewerte
Hamburg besteht aus vielen lokalen Teilmärkten. Deshalb müssen Stadtteil, Mikrolage, Immobilienart und Käufergruppe gemeinsam betrachtet werden.
Hummelsbüttel ist nicht Poppenbüttel.
Poppenbüttel ist nicht Winterhude.
Winterhude ist nicht Eimsbüttel.
Und innerhalb jedes Stadtteils gibt es wieder Unterschiede.
Genau deshalb beschäftige ich mich bewusst mit den einzelnen Hamburger Stadtteilen.
Immobilienbewertung in den Hamburger Stadtteilen
Hummelsbüttel, Poppenbüttel und Wellingsbüttel
In Hummelsbüttel, Poppenbüttel und Wellingsbüttel spielen bei Häusern und Wohnungen Grundstück, konkrete Wohnstraße, Gebäudezustand und Käufergruppe eine wichtige Rolle.
Sasel, Bergstedt, Duvenstedt und Lemsahl-Mellingstedt
Bei Immobilien in Sasel, Bergstedt, Duvenstedt und Lemsahl-Mellingstedt schaue ich gerade bei Häusern und Grundstücken sehr genau auf Grundstück, Bebauung und unmittelbare Wohnlage.
Volksdorf, Bramfeld und Rahlstedt
Volksdorf, Bramfeld und Rahlstedt besitzen unterschiedliche Gebäudetypen und Wohnlagen. Deshalb müssen Vergleichswerte immer darauf geprüft werden, ob sie wirklich zur konkreten Immobilie passen.
Wandsbek und Tonndorf
In Wandsbek und Tonndorf gibt es sehr unterschiedliche Immobilienarten und Wohnlagen. Ein allgemeiner Bezirkswert hilft deshalb nur begrenzt.
Fuhlsbüttel, Ohlsdorf und Alsterdorf
In Fuhlsbüttel, Ohlsdorf und Alsterdorf können Straßenlage, Verkehr, Grün und Immobilienart bereits auf kurzer Entfernung deutliche Unterschiede verursachen.
Winterhude und Eppendorf
Bei Eigentumswohnungen in Winterhude und Eppendorf sind Mikrolage, Etage, Grundriss, Balkon, Licht und Gebäudezustand besonders wichtig.
Barmbek, Eimsbüttel, Lokstedt und Niendorf
Auch in Barmbek, Eimsbüttel, Lokstedt und Niendorf unterscheiden sich Gebäude, Wohnlagen und Käufergruppen teilweise deutlich.
Was Angebotspreise aus Immobilienportalen wirklich sagen
Ein Angebotspreis zeigt nur, welchen Preis ein Verkäufer verlangt. Er zeigt nicht automatisch, welcher Preis tatsächlich bezahlt wird.
Das ist für mich einer der häufigsten Denkfehler bei der Preisfindung.
Wenn mir jemand ein Haus aus dem Internet zeigt, schaue ich nicht nur auf die Zahl.
Ich frage:
- Ist die Lage vergleichbar?
- Ist das Grundstück vergleichbar?
- Ist der Zustand vergleichbar?
- Ist die Wohnfläche vergleichbar?
- Wie lange ist die Immobilie bereits online?
- Ist das ein Angebotspreis oder ein erzielter Kaufpreis?
Die bessere Frage lautet deshalb nicht: „Was kostet das Haus im Internet?“
Sondern: „Was lernen wir daraus über Ihre Immobilie?“
Der persönliche Wert und der Marktwert
Der persönliche Wert einer Immobilie entsteht aus Erinnerungen und Bedeutung. Der Marktwert orientiert sich dagegen daran, wie Käufer die Immobilie unter aktuellen Marktbedingungen wirtschaftlich einordnen.
Das ist manchmal einer der schwierigsten Punkte in einem Gespräch.
Sie kennen Ihr Haus vielleicht seit dreißig Jahren.
Ein Käufer kennt es seit dreißig Minuten.
Sie sehen die Geburtstage im Wohnzimmer.
Der Käufer sieht vielleicht zuerst die alten Fenster.
Beides ist verständlich.
Bei einer Bewertung muss ich aber versuchen, beide Perspektiven auseinanderzuhalten.
Eine Immobilienbewertung verpflichtet Sie zu keinem Verkauf
Wenn Sie Ihre Immobilie von mir einschätzen lassen, müssen Sie anschließend weder verkaufen noch einen Maklervertrag abschließen.
Das möchte ich wirklich deutlich sagen.
Manchmal sprechen wir über einen Verkauf.
Manchmal entscheiden Eigentümer danach, noch fünf Jahre zu warten.
Und manchmal stellen sie fest: „Wir bleiben hier.“
Auch das ist ein gutes Ergebnis, wenn die Entscheidung danach klarer ist.
Immobilienbewertung bei Erbschaft
Bei einer geerbten Immobilie kann eine Bewertung helfen, eine sachliche Grundlage für die Entscheidung zwischen Behalten, Vermieten, Übernehmen oder Verkaufen zu schaffen.
Gerade bei einem Elternhaus ist das nicht nur eine Rechenaufgabe.
Da hängen Erinnerungen dran.
Eine sachliche Bewertung soll das nicht kleinmachen. Sie soll nur helfen, zusätzlich die wirtschaftliche Seite klar zu sehen.
Immobilienbewertung bei Trennung oder Scheidung
Bei einer Trennung kann eine nachvollziehbare Immobilienbewertung helfen, den wirtschaftlichen Wert einer gemeinsamen Immobilie sachlich einzuordnen.
Gerade wenn ohnehin viele Dinge emotional sind, halte ich eine klare und nüchterne Grundlage für sehr wichtig.
Immobilienbewertung beim Wohnen im Alter
Eine Immobilienbewertung kann Eigentümern helfen einzuschätzen, welche finanziellen Möglichkeiten sich aus dem Wert des bestehenden Hauses oder der Wohnung für einen späteren Wohnwechsel ergeben. Wenn Sie noch grundsätzlich überlegen, welcher Weg für Sie richtig sein könnte, finden Sie in meinem Ratgeber Immobilie verkaufen im Alter – verkaufen, vermieten oder behalten? die wichtigsten Möglichkeiten im direkten Vergleich.
Die erste Frage muss dabei nicht heißen: „Wann verkaufen wir?“
Sie kann einfach lauten: „Was haben wir heute eigentlich für Möglichkeiten?“
Immobilienbewertung einer vermieteten Immobilie
Bei einer vermieteten Immobilie werden neben Lage und Zustand insbesondere Mietverhältnis, Erträge und wirtschaftliche Rahmenbedingungen berücksichtigt.
Je nach Immobilientyp kann hier das Ertragswertverfahren stärker in den Vordergrund rücken.
Wer ist Dirk Bluhm?
Dirk Bluhm ist Immobilienmakler und Inhaber von HAMBURG IMMOBILIEN Dirk Bluhm in Hamburg. Er begleitet private Eigentümer bei der Immobilienbewertung und beim Verkauf von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken.
Ich sage Eigentümern nicht gern das, was sie hören möchten.
Ich sage lieber das, was ich fachlich vertreten kann.
Wenn ich einen Preis für zu hoch halte, spreche ich das an.
Wenn ich glaube, dass eine Renovierung vor dem Verkauf keinen Sinn ergibt, sage ich auch das.
Und wenn ich denke, dass Sie noch gar nicht verkaufen sollten, dann kann auch das Teil eines guten Gesprächs sein.
Meine Arbeitsweise lässt sich für mich auf drei Dinge reduzieren:
- Ehrlichkeit vor Verkaufsversprechen.
- Erst Klarheit, dann Entscheidung.
- Persönliche Beratung statt anonymer Abwicklung.
Ich nenne das gern mein Küchentisch-Prinzip.
Wir setzen uns zusammen. Wir schauen auf die Fakten. Wir sprechen offen miteinander.
Und dann entscheiden Sie.
Mehr über mich und meine Arbeitsweise finden Sie auf meiner Seite Über Dirk Bluhm – Immobilienmakler in Hamburg.
Jetzt anrufen und Termin vereinbaren:
Telefon: 040-950653232
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Hamburg
Was ist meine Immobilie in Hamburg wert?
Der Wert hängt vor allem von Lage, Mikrolage, Immobilienart, Größe, Zustand, Ausstattung, Grundstück, Modernisierungen und aktueller Nachfrage ab. Eine individuelle Bewertung ist deshalb aussagekräftiger als ein einzelner Durchschnittspreis.
Wie wird eine Immobilie in Hamburg bewertet?
Ich betrachte die Immobilie, ihre Lage, vorhandene Unterlagen sowie passende Markt- und Vergleichsdaten. Je nach Immobilientyp können unterschiedliche Bewertungsverfahren relevant sein. Am Ende werden die Ergebnisse mit der tatsächlichen Marktsituation abgeglichen.
Wie genau ist eine Onlinebewertung?
Eine Onlinebewertung kann eine erste Orientierung geben. Individuelle Merkmale wie Zustand, Mikrolage, Grundriss und Qualität einer Modernisierung können automatisierte Systeme aber nur eingeschränkt beurteilen.
Reicht ein Quadratmeterpreis für meinen Stadtteil?
Nein. Ein Quadratmeterpreis ist eine Orientierung. Zwei Immobilien im selben Stadtteil können aufgrund von Lage, Zustand, Grundstück, Etage, Ausstattung oder Grundriss deutlich unterschiedliche Werte haben.
Kann ich meine Immobilie bewerten lassen, ohne zu verkaufen?
Ja. Eine Bewertung verpflichtet Sie zu keinem Verkauf. Viele Eigentümer möchten zunächst nur wissen, wo sie stehen und welche Möglichkeiten sie haben.
Ist der Marktwert automatisch der Verkaufspreis?
Nein. Der Marktwert dient der realistischen Einordnung. Der spätere Kaufpreis entsteht am Markt und kann durch Nachfrage, Strategie, Präsentation und Verhandlungen beeinflusst werden.
Welche Unterlagen brauche ich?
Je nach Immobilie helfen beispielsweise Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen und Modernisierungsnachweise. Bei Eigentumswohnungen kommen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu.
Sollte ich vor der Bewertung renovieren?
Nicht automatisch. Nicht jede Investition erhöht den späteren Marktwert im gleichen Umfang. Ich würde größere Maßnahmen deshalb immer erst danach beurteilen, ob Käufer sie tatsächlich honorieren.
Wie lange ist eine Bewertung aktuell?
Eine Immobilienbewertung bezieht sich immer auf einen bestimmten Zeitpunkt. Ändern sich Markt, Nachfrage, Zinsen oder Zustand der Immobilie, kann eine ältere Einschätzung überholt sein.
Warum ist lokale Marktkenntnis wichtig?
Weil Hamburg aus vielen unterschiedlichen Teilmärkten besteht. Stadtteil, konkrete Straße, Immobilientyp und Käufergruppe können die Nachfrage erheblich beeinflussen.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist?
Vielleicht denken Sie schon über einen Verkauf nach.
Vielleicht möchten Sie erst einmal nur wissen, wo Sie stehen.
Beides ist völlig in Ordnung.
Sie müssen vor unserem ersten Gespräch nichts entschieden haben.
Wir sprechen über Ihre Situation, schauen auf Ihre Immobilie und klären, welche Art der Bewertung für Sie sinnvoll ist.
Wenn Sie danach sagen: „Wir verkaufen noch nicht“, dann ist das genauso in Ordnung.
Wenn Sie verkaufen möchten, haben Sie zumindest eine vernünftige Grundlage für die nächsten Schritte.
Sie erreichen mich über meine Kontaktseite oder telefonisch unter 040 - 950653232.
Mein Name ist Dirk Bluhm. Ich bin Immobilienmakler in Hamburg.
Für mich beginnt eine gute Immobilienentscheidung nicht mit einem Maklervertrag.
Sie beginnt mit Klarheit.