Beim Notartermin wird der Immobilienverkauf notariell beurkundet. Verkäufer sollten den Kaufvertragsentwurf vorher sorgfältig prüfen und insbesondere auf Kaufpreis, Zahlungsabwicklung, Übergabetermin, bekannte Besonderheiten der Immobilie und individuell vereinbarte Bedingungen achten. Mit der Unterzeichnung beim Notar ist der Kaufvertrag grundsätzlich verbindlich – Kaufpreiszahlung und Immobilienübergabe erfolgen jedoch erst später.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ein Immobilienkaufvertrag wird beim Notar beurkundet.
- Vor dem Notartermin erhalten die Beteiligten in der Regel einen Kaufvertragsentwurf zur Prüfung.
- Verkäufer sollten Namen, Grundstücks- und Objektdaten, Kaufpreis, Zahlungsregelungen und vereinbarte Bedingungen sorgfältig kontrollieren.
- Die Finanzierung des Käufers sollte möglichst vor der Beurkundung ausreichend geklärt sein.
- Bestehende Grundschulden oder laufende Immobilienkredite müssen frühzeitig berücksichtigt werden.
- Der Kaufpreis wird normalerweise nicht direkt beim Notartermin gezahlt.
- Das Notariat kümmert sich nach der Beurkundung um wichtige Schritte zur Abwicklung des Kaufvertrags.
- Die Schlüsselübergabe sollte grundsätzlich erst entsprechend der im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfolgen.
- Offene Fragen zum Vertragsentwurf gehören vor oder spätestens beim Notartermin auf den Tisch.
- Bei individuellen rechtlichen oder steuerlichen Fragen sollten Eigentümer fachkundigen Rat einholen.
Inhaltsverzeichnis
- Was bedeutet der Notartermin beim Immobilienverkauf?
- Wer beauftragt den Notar?
- Was passiert vor dem Notartermin?
- Welche Informationen benötigt das Notariat?
- Was sollte ich im Kaufvertragsentwurf prüfen?
- Sollte die Finanzierung des Käufers vorher geklärt sein?
- Was passiert bei einem laufenden Immobilienkredit?
- Wie läuft der Notartermin ab?
- Darf ich beim Notartermin Fragen stellen?
- Wann ist der Immobilienverkauf verbindlich?
- Wann bekommt der Verkäufer den Kaufpreis?
- Was passiert nach dem Notartermin?
- Wann werden die Schlüssel übergeben?
- Welche Fehler sollten Verkäufer vermeiden?
- Mein persönlicher Rat als Immobilienmakler
- Häufige Fragen zum Notartermin
Was bedeutet der Notartermin beim Immobilienverkauf?
Der Notartermin ist der entscheidende rechtliche Schritt des Immobilienverkaufs: Käufer und Verkäufer schließen dort den notariellen Kaufvertrag ab. Der wirtschaftliche Abschluss des Verkaufs – insbesondere Kaufpreiszahlung und Übergabe – folgt anschließend nach den im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen.
Für viele Eigentümer fühlt sich der Notartermin wie der Schlusspunkt des Verkaufs an. In gewisser Weise stimmt das auch: Aus Besichtigungen, Gesprächen und Verhandlungen wird jetzt ein verbindlicher Vertrag.
Praktisch ist der Termin aber eher die Verbindung zwischen zwei Phasen. Vorher geht es um Vermarktung, Besichtigungen, Interessenten und Kaufangebote. Danach beginnt die Abwicklung des Kaufvertrags bis zur Zahlung und späteren Übergabe.
Gerade deshalb sollte der Notartermin nicht als reine Formalität betrachtet werden.
Wer beauftragt den Notar beim Immobilienverkauf?
Käufer und Verkäufer müssen sich auf ein Notariat verständigen. In der Praxis wird der Notar häufig vom Käufer ausgewählt oder mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs beauftragt. Der Notar ist dabei neutral und nicht Interessenvertreter einer Vertragspartei.
Das ist ein Punkt, den Eigentümer manchmal falsch einschätzen. Nur weil der Käufer den Kontakt zum Notariat hergestellt hat, arbeitet der Notar nicht „für den Käufer“.
Seine Aufgabe besteht darin, die Beurkundung vorzunehmen, die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung des Vertrags zu informieren und die notarielle Abwicklung zu begleiten.
Davon zu unterscheiden ist eine individuelle rechtliche Interessenvertretung. Wenn ein Verkäufer eine Vertragsgestaltung unabhängig rechtlich beurteilen lassen möchte, kann dafür beispielsweise ein eigener Rechtsanwalt erforderlich sein.
Was passiert vor dem Notartermin?
Vor dem Notartermin werden die für den Kaufvertrag erforderlichen Informationen zusammengestellt, die Vertragsbedingungen abgestimmt und ein Kaufvertragsentwurf vorbereitet. Verkäufer sollten diese Phase nutzen, um offene Punkte zu klären und nicht erst beim Beurkundungstermin darüber nachzudenken.
Aus meiner Erfahrung ist genau diese Vorbereitung entscheidend für einen ruhigen Notartermin.
Wenn Kaufpreis, Finanzierung, Übergabetermin und besondere Vereinbarungen vorher sauber besprochen wurden, ist die Beurkundung meist unspektakulär. Und genau so sollte es sein.
Unangenehm wird es, wenn erst am Tisch auffällt, dass Käufer und Verkäufer bei einem wichtigen Punkt von unterschiedlichen Voraussetzungen ausgegangen sind.
Deshalb sollte nach der Entscheidung für einen Käufer zunächst Klarheit darüber bestehen, was tatsächlich vereinbart wurde.
Welche Informationen benötigt das Notariat?
Das Notariat benötigt insbesondere Angaben zu Käufer und Verkäufer, zur Immobilie, zum vereinbarten Kaufpreis sowie zu individuellen Vertragsbedingungen. Je nach Immobilie und Verkaufssituation können weitere Informationen erforderlich sein.
Typischerweise gehören dazu beispielsweise:
- vollständige Daten von Käufer und Verkäufer,
- Angaben zur verkauften Immobilie,
- vereinbarter Kaufpreis,
- gewünschte Regelungen zur Besitz- und Schlüsselübergabe,
- Informationen zu bestehenden Belastungen oder Finanzierungen,
- gegebenenfalls mitverkauftes Inventar,
- besondere Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer.
Welche Unterlagen bereits für den gesamten Verkauf sinnvoll vorbereitet werden sollten, habe ich im Ratgeber Unterlagen beim Immobilienverkauf ausführlicher zusammengestellt.
Was sollte ich im Kaufvertragsentwurf prüfen?
Verkäufer sollten den Kaufvertragsentwurf vollständig lesen und insbesondere Kaufpreis, Objektangaben, Zahlungsregelungen, Übergabe, bestehende Belastungen und individuell vereinbarte Bedingungen kontrollieren.
Ich empfehle Eigentümern immer, den Entwurf nicht einfach nur zu überfliegen.
Setzen Sie sich in Ruhe damit hin. Markieren Sie Stellen, die Sie nicht verstehen. Vergleichen Sie die Vereinbarungen mit dem, was vorher mit dem Käufer besprochen wurde.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen aus meiner Sicht unter anderem:
- Ist der Kaufpreis richtig angegeben?
- Ist die Immobilie eindeutig bezeichnet?
- Sind mitverkaufte Gegenstände korrekt berücksichtigt?
- Stimmt die vereinbarte Regelung zur Übergabe?
- Sind besondere Absprachen vollständig aufgenommen?
- Ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis fällig wird?
- Sind bekannte Belastungen oder Besonderheiten korrekt berücksichtigt?
Ein Satz, den man nicht versteht, sollte nicht einfach ignoriert werden. Dafür gibt es den Vertragsentwurf vor dem Termin.
Sollte die Finanzierung des Käufers vor dem Notartermin geklärt sein?
Aus Verkäufersicht sollte die Finanzierung des Käufers vor der Beurkundung möglichst belastbar geklärt sein. Ein hoher Kaufpreis allein ist wenig wert, wenn anschließend Unsicherheit darüber besteht, ob der Käufer den Kaufpreis tatsächlich finanzieren kann.
Die Prüfung beginnt deshalb nicht erst beim Notar. Bereits bei der Auswahl des Käufers sollten Eigentümer Finanzierung und Verbindlichkeit berücksichtigen.
Wie Finanzierungsbestätigung, Kapitalnachweis und weitere Hinweise eingeordnet werden können, erläutere ich ausführlich in meinem Ratgeber zur Bonitätsprüfung beim Immobilienverkauf.
Mein Grundsatz ist einfach: Erst sollte möglichst viel Klarheit über den Käufer bestehen – dann wird beurkundet.
Was passiert beim Notartermin, wenn auf meiner Immobilie noch ein Kredit läuft?
Ein laufender Immobilienkredit verhindert einen Verkauf grundsätzlich nicht. Bestehende Darlehen und im Grundbuch eingetragene Sicherheiten müssen jedoch bei der Abwicklung berücksichtigt werden.
Viele Hamburger Eigentümer haben ihre Immobilie finanziert. Dass zum Zeitpunkt des Verkaufs noch eine Restschuld besteht oder eine Grundschuld eingetragen ist, ist daher nichts Ungewöhnliches.
Wichtig ist, dass die Finanzierung frühzeitig in den Verkaufsprozess einbezogen wird. Je nach Situation kann ein Teil des Kaufpreises beispielsweise zur Ablösung einer bestehenden Finanzierung benötigt werden.
Da dieses Thema schnell sehr individuell wird, habe ich ihm einen eigenen Ratgeber gewidmet: Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit – was passiert mit der Finanzierung?
Wie läuft der Notartermin beim Immobilienverkauf ab?
Beim Notartermin stellt das Notariat die Beteiligten fest, der Kaufvertrag wird vollständig behandelt und offene Fragen können geklärt werden. Anschließend wird der Vertrag von den Beteiligten unterzeichnet und notariell beurkundet.
Für Eigentümer, die noch nie eine Immobilie verkauft haben, klingt ein Notartermin häufig förmlicher und komplizierter, als er tatsächlich sein muss.
Typischerweise lässt sich der Ablauf vereinfacht so darstellen:
- Käufer und Verkäufer erscheinen zum vereinbarten Termin.
- Die erforderlichen persönlichen Angaben werden überprüft.
- Der Kaufvertrag wird behandelt und erläutert.
- Fragen oder Unklarheiten können angesprochen werden.
- Notwendige Änderungen können im Rahmen des Termins berücksichtigt werden.
- Der Vertrag wird unterschrieben und beurkundet.
- Das Notariat übernimmt anschließend die weiteren notariellen Abwicklungsschritte.
Wie lange ein Termin dauert, hängt vom Vertrag und von den offenen Fragen ab. Wichtiger als die Dauer ist für mich, dass am Ende beide Seiten wissen, was sie unterschrieben haben.
Darf ich beim Notartermin Fragen zum Kaufvertrag stellen?
Ja. Wenn Verkäufer eine Formulierung oder die rechtliche Bedeutung einer Vertragsregelung nicht verstehen, sollten sie dies beim Notartermin ansprechen. Unklarheiten gehören vor der Unterschrift geklärt.
Manchmal erlebe ich, dass Eigentümer Hemmungen haben, eine Frage zu stellen, weil alle anderen am Tisch scheinbar genau wissen, worum es geht.
Dafür gibt es keinen Grund.
Sie verkaufen möglicherweise eine Immobilie, die einen wesentlichen Teil Ihres Vermögens darstellt. Wenn Sie eine Formulierung nicht verstehen, ist die richtige Reaktion nicht, trotzdem zu unterschreiben, sondern nachzufragen.
Das gilt genauso für Käufer.
Wann ist der Immobilienverkauf verbindlich?
Der Immobilienkaufvertrag wird mit der notariellen Beurkundung grundsätzlich verbindlich. Das bedeutet jedoch nicht, dass Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung und Schlüsselübergabe gleichzeitig beim Notartermin stattfinden.
Diese Unterscheidung ist wichtig.
Viele Eigentümer verbinden gedanklich die Unterschrift sofort mit „verkauft, bezahlt und übergeben“. Tatsächlich folgen nach der Beurkundung noch mehrere Schritte.
Welche Voraussetzungen im konkreten Verkauf erfüllt werden müssen, ergibt sich aus dem Kaufvertrag und der notariellen Abwicklung.
Wann bekommt der Verkäufer nach dem Notartermin sein Geld?
Der Kaufpreis wird normalerweise erst nach dem Notartermin fällig, wenn die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind und das Notariat die entsprechende Fälligkeit mitteilt. Verkäufer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass der Kaufpreis unmittelbar bei der Beurkundung gezahlt wird.
Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung liegt also regelmäßig noch eine Abwicklungsphase.
Das ist völlig normal.
Wie lang diese Phase dauert, hängt von den Umständen des Verkaufs ab. Deshalb sollte auch der eigene Zeitplan nicht darauf aufgebaut werden, dass das Geld am Tag der Unterschrift verfügbar ist.
Gerade wenn mit dem Verkaufserlös beispielsweise eine andere Immobilie finanziert, ein bestehendes Darlehen abgelöst oder ein Umzug organisiert werden soll, ist diese zeitliche Trennung wichtig.
Was passiert nach dem Notartermin?
Nach der Beurkundung beginnt die notarielle Abwicklung des Kaufvertrags. Das Notariat veranlasst beziehungsweise koordiniert die vorgesehenen Schritte, bis die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung und später die Eigentumsumschreibung erfüllt sind.
Für den Verkäufer bedeutet das zunächst häufig: warten.
Das klingt banal, ist aber ein wichtiger Punkt. Nach Wochen der Vorbereitung, Vermarktung und Verhandlungen entsteht plötzlich eine Phase, in der im Hintergrund gearbeitet wird.
Der Verkäufer muss deshalb nicht jeden Tag aktiv werden. Entscheidend ist, auf Mitteilungen des Notariats, der Bank oder anderer Beteiligter zu reagieren, wenn etwas benötigt wird.
Die eigentliche Übergabe der Immobilie behandeln wir bewusst getrennt von diesem Prozess. Sie ist ein eigener wichtiger Schritt und sollte genauso sorgfältig vorbereitet werden wie der Notartermin.
Wann sollte ich dem Käufer die Schlüssel übergeben?
Die Schlüsselübergabe sollte sich nach der im Kaufvertrag vereinbarten Regelung richten. Verkäufer sollten die Immobilie nicht allein deshalb übergeben, weil der Kaufvertrag bereits beim Notar unterschrieben wurde.
Das ist eine der praktischen Regeln, die ich Eigentümern besonders ans Herz lege.
Notartermin und Übergabe sind zwei unterschiedliche Termine.
Beim späteren Übergabetermin geht es unter anderem um Schlüssel, Zustand der Immobilie, Zählerstände und Übergabeprotokoll. Genau darum wird es in unserem gesonderten Ratgeber zur Immobilienübergabe gehen. Gern bin ich bei der Übergabe mit dabei, damit alles reibungslos abläuft und Sie auf der sicheren Seite sind. Warum, erkläre ich Ihnen gern im persönlichen Gespräch.
Welche Fehler sollten Verkäufer rund um den Notartermin vermeiden?
Die häufigsten Fehler entstehen durch Zeitdruck, ungeklärte Vertragsbedingungen, eine nicht ausreichend geprüfte Käuferfinanzierung oder die Annahme, der Notartermin sei lediglich eine Formalität.
Aus meiner Sicht sollten Eigentümer insbesondere folgende Fehler vermeiden:
- den Kaufvertragsentwurf nicht vollständig lesen,
- unklare Formulierungen einfach hinnehmen,
- mündliche Nebenabsprachen nicht im Vertragsentwurf berücksichtigen lassen,
- die Finanzierung des Käufers erst sehr spät prüfen,
- bestehende Kredite oder Grundschulden zu spät thematisieren,
- unter Zeitdruck unterschreiben, obwohl Fragen offen sind,
- Kaufpreiszahlung und Notartermin miteinander verwechseln,
- Schlüssel voreilig übergeben.
Viele dieser Probleme lassen sich vermeiden, wenn der Verkauf von Anfang an strukturiert vorbereitet wird. Einen Überblick über den gesamten Prozess finden Sie in meinem kompletten Ratgeber zum Immobilienverkauf in Hamburg.
Mein persönlicher Rat als Immobilienmakler in Hamburg
Ich mag Notartermine, bei denen eigentlich nichts Überraschendes mehr passiert.
Das klingt vielleicht merkwürdig, aber genau darin zeigt sich für mich ein gut vorbereiteter Immobilienverkauf.
Wenn Verkäufer und Käufer am Tisch sitzen und erst dort anfangen, über den Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände oder wichtige Bedingungen zu diskutieren, ist vorher etwas liegen geblieben.
Ein guter Notartermin beginnt deshalb für mich nicht im Notariat. Er beginnt einige Tage oder Wochen vorher – mit einem sauber ausgewählten Käufer, klaren Vereinbarungen und einem Kaufvertragsentwurf, den die Beteiligten tatsächlich gelesen haben.
Ich sage Eigentümern gerne sinngemäß: Nehmen Sie sich für den Vertragsentwurf dieselbe Ruhe, die Sie sich auch für die Entscheidung über den Verkaufspreis genommen haben. Bei einer Immobilie geht es um zu viel, um einen Vertrag nur schnell durchzulesen.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Hamburg verkaufen möchten und sich eine persönliche Begleitung vom ersten Gespräch bis zum Notartermin wünschen, finden Sie auf meiner Seite Immobilie verkaufen in Hamburg weitere Informationen zu meiner Arbeitsweise.
Häufige Fragen zum Notartermin beim Immobilienverkauf
Muss ein Immobilienverkauf immer beim Notar stattfinden?
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Eine bloße mündliche Einigung oder ein privat unterschriebener Kaufvertrag ersetzt die notarielle Beurkundung nicht.
Wer sucht den Notar aus?
Käufer und Verkäufer müssen sich auf ein Notariat verständigen. In der Praxis wird der Kontakt häufig durch den Käufer hergestellt. Der Notar ist jedoch neutral und vertritt nicht einseitig die Interessen des Käufers.
Bekomme ich den Kaufvertragsentwurf vor dem Termin?
Üblicherweise wird vor der Beurkundung ein Kaufvertragsentwurf zur Verfügung gestellt. Verkäufer sollten ihn vollständig lesen und offene Fragen möglichst frühzeitig klären.
Kann der Kaufvertrag vor dem Notartermin noch geändert werden?
Änderungswünsche und offene Punkte können vor der Beurkundung mit dem Notariat besprochen werden. Auch beim Termin können noch Fragen und erforderliche Anpassungen thematisiert werden.
Muss der Käufer beim Notartermin bereits bezahlt haben?
Nein. Der Kaufpreis wird bei einem typischen Immobilienverkauf normalerweise erst später fällig, wenn die vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wie lange dauert ein Notartermin beim Immobilienverkauf?
Das hängt vom Umfang des Kaufvertrags und von den offenen Fragen ab. Verkäufer sollten für den Termin ausreichend Zeit einplanen und sich nicht unter Zeitdruck setzen.
Was passiert mit einer bestehenden Grundschuld?
Bestehende Grundschulden werden im Rahmen der Vorbereitung und Abwicklung des Verkaufs berücksichtigt. Wie konkret damit umgegangen wird, hängt von der jeweiligen Finanzierung und Verkaufssituation ab.
Wann darf der Käufer in die Immobilie?
Maßgeblich ist die im Kaufvertrag vereinbarte Regelung zu Besitz und Übergabe. Die notarielle Beurkundung allein bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie sofort übergeben werden sollte.
Was kommt nach dem Notartermin?
Nach der Beurkundung folgt die Abwicklung des Kaufvertrags bis zur Kaufpreiszahlung und späteren Eigentumsumschreibung. Anschließend steht die praktische Immobilienübergabe mit Schlüsseln, Zählerständen und Übergabeprotokoll an.
Mein persönlicher Rat als Immobilienmakler in Hamburg
Ich mag Notartermine, bei denen eigentlich nichts Überraschendes mehr passiert.
Das klingt vielleicht merkwürdig, aber genau darin zeigt sich für mich ein gut vorbereiteter Immobilienverkauf.
Wenn Verkäufer und Käufer am Tisch sitzen und erst dort anfangen, über den Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände oder wichtige Bedingungen zu diskutieren, ist vorher etwas liegen geblieben.
Ein guter Notartermin beginnt deshalb für mich nicht im Notariat. Er beginnt einige Tage oder Wochen vorher – mit einem sauber ausgewählten Käufer, klaren Vereinbarungen und einem Kaufvertragsentwurf, den die Beteiligten tatsächlich gelesen haben.
Mein Rat an Eigentümer ist deshalb einfach: Nehmen Sie sich für den Vertragsentwurf dieselbe Ruhe, die Sie sich auch für die Entscheidung über den Verkaufspreis genommen haben. Bei einer Immobilie geht es um zu viel, um einen Vertrag nur schnell durchzulesen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über den typischen Ablauf eines Notartermins beim Immobilienverkauf. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar. Kaufverträge und Verkaufssituationen können sich im Einzelfall erheblich unterscheiden. Bei konkreten rechtlichen, steuerlichen oder finanzierungsbezogenen Fragen wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständige fachkundige Stelle.
