Beim Immobilienwert entstehen Fehleinschätzungen häufig, weil Angebotspreise aus Immobilienportalen, eigene Investitionen, Online-Bewertungen oder persönliche Erinnerungen mit dem tatsächlichen Marktwert verwechselt werden. Entscheidend ist jedoch nicht, welchen Wert ein Eigentümer seiner Immobilie beimisst, sondern welchen Preis vergleichbare Käufer unter den aktuellen Marktbedingungen tatsächlich zu zahlen bereit sind.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ein Angebotspreis aus einem Immobilienportal ist noch kein tatsächlich erzielter Verkaufspreis.
- Investitionen erhöhen den Immobilienwert nicht automatisch um die investierte Summe.
- Wohnfläche allein bestimmt den Wert einer Immobilie nicht.
- Online-Bewertungen können eine erste Orientierung geben, ersetzen aber keine individuelle Betrachtung der Immobilie.
- Eine besonders hohe Werteinschätzung ist nicht automatisch die beste oder realistischste Bewertung.
- Ein bewusst zu hoher Angebotspreis kann die Vermarktung erschweren.
- Der persönliche und emotionale Wert einer Immobilie kann deutlich vom Marktwert abweichen.
- Lage, Grundstück, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und aktuelle Nachfrage wirken gemeinsam auf den Immobilienwert.
Inhaltsverzeichnis
- Warum schätzen Eigentümer ihren Immobilienwert häufig anders ein als der Markt?
- Irrtum 1: Der Angebotspreis des Nachbarn zeigt, was meine Immobilie wert ist
- Irrtum 2: Meine Investitionen bekomme ich beim Verkauf vollständig zurück
- Irrtum 3: Mehr Wohnfläche bedeutet automatisch einen entsprechend höheren Wert
- Irrtum 4: Ein Online-Rechner kennt den Wert meiner Immobilie
- Irrtum 5: Die höchste Werteinschätzung ist die beste Bewertung
- Irrtum 6: Ich kann erst einmal hoch anfangen und später reduzieren
- Irrtum 7: Mein persönlicher Wert entspricht ungefähr dem Marktwert
- Was bestimmt den Immobilienwert tatsächlich?
- Mein persönlicher Rat an Eigentümer
- Häufige Fragen zum Immobilienwert
Warum schätzen Eigentümer ihren Immobilienwert häufig anders ein als der Markt?
Eigentümer betrachten ihre Immobilie verständlicherweise aus einer anderen Perspektive als ein Käufer. Eigene Investitionen, Erinnerungen, Nachbarschaftsangebote und persönliche Vorstellungen fließen in die Einschätzung ein, während Käufer stärker vergleichen und nach den aktuellen Marktbedingungen entscheiden.
Das erlebe ich bei Immobilienbewertungen in Hamburg immer wieder.
Ein Eigentümer kennt sein Haus vielleicht seit dreißig Jahren. Er weiß, wann das Dach gemacht wurde, wie viel Arbeit im Garten steckt und was die neue Küche gekostet hat. Vielleicht sind dort die Kinder aufgewachsen. Vielleicht wurde das Haus Stück für Stück zum eigenen Zuhause gemacht.
Ein Kaufinteressent sieht dieselbe Immobilie anders.
Er vergleicht sie mit anderen Häusern oder Wohnungen, berücksichtigt seinen Finanzierungsrahmen und fragt sich, welche Arbeiten nach dem Kauf noch anstehen.
Beide Sichtweisen sind nachvollziehbar. Für die Preisfindung müssen sie aber voneinander getrennt werden.
Genau deshalb möchte ich in diesem Ratgeber nicht noch einmal erklären, wie eine vollständige Immobilienbewertung in Hamburg funktioniert. Stattdessen geht es um sieben Annahmen, die mir in Gesprächen mit Eigentümern immer wieder begegnen.
Irrtum 1: Der Angebotspreis des Nachbarn zeigt, was meine Immobilie wert ist
Der Angebotspreis einer vergleichbaren Immobilie kann eine Orientierung sein, beweist aber nicht, dass dieser Preis tatsächlich am Markt erzielt wurde. Für eine realistische Einschätzung sind tatsächliche Marktbedingungen und die Unterschiede zwischen den Immobilien entscheidend.
Dieser Satz fällt sinngemäß erstaunlich häufig:
„Das Haus zwei Straßen weiter steht für 850.000 Euro im Internet. Meines ist größer, also müsste es mindestens genauso viel wert sein.“
Das klingt zunächst logisch. Es gibt nur ein Problem: Wir wissen nicht, ob das andere Haus für 850.000 Euro verkauft wird.
Vielleicht wird es für 810.000 Euro verkauft. Vielleicht für 760.000 Euro. Vielleicht findet sich zu diesem Preis überhaupt kein Käufer.
Ein Angebot im Internet zeigt zunächst nur, welchen Preis ein Verkäufer verlangt.
Hinzu kommen Unterschiede, die auf den ersten Blick klein wirken können: Grundstückszuschnitt, Mikrolage, Modernisierungszustand, Ausrichtung, Grundriss, Energieeffizienz oder eine ruhigere Seitenstraße.
Vergleichsobjekte sind wichtig. Man muss nur wissen, was man miteinander vergleicht.
Wie Vergleichswerte fachlich eingeordnet werden, erläutere ich in meinem Ratgeber zum Vergleichswertverfahren bei Immobilien.
Irrtum 2: Meine Investitionen bekomme ich beim Verkauf vollständig zurück
Eine Investition von beispielsweise 50.000 Euro erhöht den Immobilienwert nicht automatisch um 50.000 Euro. Entscheidend ist, welchen zusätzlichen Nutzen und welchen Mehrwert Käufer dieser Maßnahme am Markt tatsächlich beimessen.
Das ist manchmal schwer zu akzeptieren.
Wenn jemand vor einigen Jahren viel Geld in eine hochwertige Küche, ein luxuriöses Bad oder besondere Bodenbeläge investiert hat, fühlt sich diese Investition selbstverständlich werthaltig an.
Für einen Käufer kann das anders aussehen.
Eine sehr hochwertige Küche kann genau seinen Geschmack treffen – oder er plant bereits beim ersten Rundgang eine andere.
Auch technisch sinnvolle Modernisierungen sind nicht immer Euro für Euro im Verkaufspreis wiederzufinden. Sie können die Attraktivität erhöhen, Nachteile vermeiden oder die Verkäuflichkeit verbessern, aber Investitionssumme und Wertsteigerung sind zwei verschiedene Größen.
Deshalb würde ich auch vor einem geplanten Verkauf nicht automatisch größere Maßnahmen durchführen. In meinem Ratgeber Renovieren vor dem Immobilienverkauf – was lohnt sich wirklich? gehe ich genau auf diese Entscheidung ein.
Irrtum 3: Mehr Wohnfläche bedeutet automatisch einen entsprechend höheren Wert
Wohnfläche ist ein wichtiger Wertfaktor, aber Immobilienpreise lassen sich nicht allein über Quadratmeter berechnen. Lage, Grundstück, Grundriss, Zustand, Ausstattung und Nachfrage beeinflussen ebenfalls, welchen Preis Käufer akzeptieren.
Natürlich macht es einen Unterschied, ob eine Wohnung 60 oder 100 Quadratmeter groß ist.
Problematisch wird es, wenn daraus eine einfache Rechnung entsteht:
„100 Quadratmeter mal 6.000 Euro – also ist die Wohnung 600.000 Euro wert.“
So einfach funktioniert der Immobilienmarkt nicht.
Zwei Wohnungen mit exakt derselben Wohnfläche können sich im Wert deutlich unterscheiden. Die eine liegt ruhig mit Balkon und guter Belichtung, die andere an einer stark befahrenen Straße. Die eine hat einen modernen Grundriss, die andere viele schlecht nutzbare Flächen.
Bei Häusern kommt zusätzlich das Grundstück hinzu. Auch dort sind nicht nur die Quadratmeter entscheidend, sondern beispielsweise Zuschnitt, Nutzbarkeit und Lage.
Der Quadratmeterpreis ist deshalb ein Vergleichswert – keine automatische Preisformel.
Irrtum 4: Ein Online-Rechner kennt den Wert meiner Immobilie
Eine Online-Immobilienbewertung kann eine erste Orientierung liefern, kennt aber viele individuelle Eigenschaften einer Immobilie nur eingeschränkt oder gar nicht. Für eine belastbare Verkaufsentscheidung sollte die konkrete Immobilie persönlich betrachtet werden.
Ich habe grundsätzlich nichts gegen Online-Bewertungen.
Sie können hilfreich sein, wenn ein Eigentümer zunächst wissen möchte, in welcher ungefähren Größenordnung sich seine Immobilie bewegt.
Problematisch wird es erst, wenn aus einer automatisierten Schätzung eine vermeintlich exakte Wahrheit wird.
Ein Rechner sieht nicht unbedingt, dass der Garten trotz eines großen Grundstücks ungünstig geschnitten ist. Er erlebt nicht die Geräuschkulisse vor Ort. Er sieht nicht ohne Weiteres, wie hell das Wohnzimmer tatsächlich ist oder wie hochwertig beziehungsweise abgewohnt eine Modernisierung wirkt.
Gerade diese Details können aber beeinflussen, wie Käufer eine Immobilie wahrnehmen.
Für mich ist eine Online-Bewertung deshalb ein möglicher Ausgangspunkt – nicht automatisch das Ergebnis.
Irrtum 5: Die höchste Werteinschätzung ist die beste Bewertung
Eine hohe Werteinschätzung ist nur dann hilfreich, wenn sie am Markt nachvollziehbar ist. Eigentümer sollten deshalb nicht danach entscheiden, wer den höchsten Wert nennt, sondern wie nachvollziehbar und realistisch die Einschätzung begründet wird.
Stellen Sie sich vor, drei Personen bewerten Ihr Haus:
- Person A nennt 720.000 Euro.
- Person B nennt 750.000 Euro.
- Person C nennt 850.000 Euro.
Welche Zahl gefällt einem Eigentümer spontan am besten?
Natürlich die 850.000 Euro.
Aber die entscheidende Frage lautet nicht: Welche Zahl gefällt mir?
Die entscheidende Frage lautet: Wie kommt diese Zahl zustande?
Eine Immobilienbewertung sollte erklärbar sein. Welche Vergleichsdaten wurden berücksichtigt? Welche Stärken und Schwächen hat die Immobilie? Welche Käufer kommen infrage? Wie sieht das aktuelle Angebot aus?
Ich halte es für falsch, einem Eigentümer eine möglichst hohe Zahl zu nennen, nur um einen Verkaufsauftrag zu bekommen. Wenn der Markt diese Zahl später nicht bestätigt, hilft sie niemandem.
Wie ein realistischer Marktwert entsteht, erkläre ich ausführlicher in meinem Ratgeber Immobilienbewertung in Hamburg – so ermitteln Sie den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie.
Irrtum 6: Ich kann erst einmal hoch anfangen und später reduzieren
Ein bewusst zu hoher Angebotspreis ist nicht risikolos. Bleibt eine Immobilie längere Zeit am Markt und wird der Preis mehrfach reduziert, können Interessenten skeptisch werden und die spätere Vermarktung schwieriger werden.
„Runtergehen können wir später immer noch.“
Diesen Gedanken kann ich nachvollziehen. Schließlich möchte niemand seine Immobilie unter Wert verkaufen.
Aber eine Immobilie kommt nur einmal neu auf den Markt.
Gerade in der ersten Vermarktungsphase sehen viele aktive Interessenten das neue Angebot. Ist der Preis deutlich zu hoch, reagieren sie möglicherweise gar nicht.
Wird einige Wochen später reduziert, ist das Objekt für diese Käufer nicht mehr neu.
Weitere Preisreduzierungen können dann Fragen auslösen: Warum verkauft sich die Immobilie nicht? Gibt es ein Problem? Wie weit wird der Verkäufer noch heruntergehen?
Genau deshalb haben wir diesem Thema bereits einen eigenen Spezialratgeber gewidmet: Immobilienpreis zu hoch angesetzt – welche Folgen hat ein falscher Angebotspreis?
Irrtum 7: Mein persönlicher Wert entspricht ungefähr dem Marktwert
Der persönliche Wert einer Immobilie und ihr Marktwert sind zwei unterschiedliche Dinge. Erinnerungen, Eigenleistungen und emotionale Bindung können für einen Eigentümer unbezahlbar sein, werden von einem Käufer aber nicht automatisch finanziell bewertet.
Das ist für mich der menschlichste Punkt dieser Liste.
Ein Haus kann viel mehr sein als Grundstück, Wohnfläche und Baujahr.
Vielleicht haben Sie dort Ihre Kinder großgezogen. Vielleicht haben Sie den Garten selbst angelegt. Vielleicht erinnert jede Ecke an einen bestimmten Lebensabschnitt.
Das alles hat einen Wert.
Nur ist es eben nicht derselbe Wert, den ein unbekannter Käufer am Immobilienmarkt bezahlt.
Ich finde es wichtig, das nicht kalt wegzuwischen. Wenn jemand sein Elternhaus verkauft oder nach Jahrzehnten aus dem eigenen Haus auszieht, darf die Immobilie emotional wichtig sein.
Meine Aufgabe bei der Bewertung ist trotzdem, beides voneinander zu trennen: Was bedeutet die Immobilie für Sie – und was ist sie am Markt voraussichtlich wert?
Beide Antworten dürfen unterschiedlich sein.
Was bestimmt den Immobilienwert tatsächlich?
Der Immobilienwert entsteht aus dem Zusammenspiel vieler Faktoren. Dazu gehören insbesondere Lage, Grundstück, Wohnfläche, Zustand, Ausstattung, energetische Eigenschaften, rechtliche Besonderheiten sowie Angebot und Nachfrage im jeweiligen Marktsegment.
Je nach Immobilie haben diese Faktoren ein unterschiedliches Gewicht.
Bei einer Eigentumswohnung können beispielsweise Etage, Aufzug, Balkon, Hausgeld und Zustand der Wohnanlage wichtig sein. Bei einem Einfamilienhaus spielen Grundstück, Bausubstanz, Modernisierungen und Erweiterungsmöglichkeiten eine andere Rolle.
Auch der Hamburger Immobilienmarkt ist kein einheitlicher Markt. Eine Immobilie in Poppenbüttel konkurriert nicht automatisch mit denselben Angeboten wie eine Immobilie in Eppendorf oder Rahlstedt.
Deshalb halte ich wenig davon, einen Immobilienwert nur aus einer einzigen Kennzahl abzuleiten.
Wer anschließend aus dem ermittelten Marktwert einen sinnvollen Angebotspreis entwickeln möchte, findet dazu meinen Ratgeber Angebotspreis einer Immobilie festlegen.
Häufige Fragen zum Immobilienwert
Kann ich den Immobilienwert selbst einschätzen?
Eigentümer können sich anhand vergleichbarer Angebote, Marktdaten und der Eigenschaften ihrer Immobilie eine erste Orientierung verschaffen. Für eine Verkaufsentscheidung sollte jedoch berücksichtigt werden, dass Angebotspreise und tatsächliche Marktwerte voneinander abweichen können.
Ist der Angebotspreis einer ähnlichen Immobilie ein guter Vergleich?
Er kann eine Orientierung geben, ist aber kein Beweis für einen erzielten Marktpreis. Zusätzlich müssen Unterschiede bei Lage, Zustand, Grundstück, Ausstattung und weiteren Eigenschaften berücksichtigt werden.
Erhöht jede Modernisierung den Immobilienwert?
Nein. Modernisierungen können den Wert und die Attraktivität einer Immobilie erhöhen, aber die Wertsteigerung entspricht nicht automatisch der investierten Summe.
Wie zuverlässig sind Online-Immobilienbewertungen?
Online-Bewertungen können für eine erste Orientierung hilfreich sein. Individuelle Besonderheiten der Immobilie und der Mikrolage können automatisierte Modelle jedoch nur begrenzt berücksichtigen.
Ist der Quadratmeterpreis ausreichend, um eine Immobilie zu bewerten?
Nein. Quadratmeterpreise sind eine hilfreiche Vergleichsgröße, aber der Immobilienwert hängt zusätzlich von zahlreichen objekt- und marktspezifischen Faktoren ab.
Warum unterscheiden sich Immobilienbewertungen voneinander?
Unterschiede können durch verwendete Daten, Bewertungsmethoden, Annahmen über Zustand und Markt sowie die individuelle Einschätzung bestimmter Eigenschaften entstehen. Wichtig ist deshalb, dass die Bewertung nachvollziehbar begründet werden kann.
Sollte ich beim Verkauf lieber etwas höher starten?
Ein gewisser strategischer Spielraum kann je nach Immobilie sinnvoll sein. Ein deutlich überhöhter Angebotspreis birgt jedoch das Risiko, Interessenten in der wichtigen ersten Vermarktungsphase zu verlieren.
Ist Marktwert dasselbe wie Verkaufspreis?
Nein. Der Marktwert ist eine begründete Einschätzung des Wertes unter den jeweiligen Marktbedingungen. Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis entsteht erst durch das konkrete Zusammenspiel von Angebot, Nachfrage und Verhandlung.
Wie erfahre ich, was meine Immobilie in Hamburg realistisch wert ist?
Eine belastbare Einschätzung sollte die konkreten Eigenschaften der Immobilie, ihre Lage und die aktuelle Marktsituation zusammenführen. Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, ist eine persönliche Bewertung deshalb häufig sinnvoller als eine rein automatisierte Schätzung.
Mein persönlicher Rat an Eigentümer
Wenn ich mit einem Eigentümer am Küchentisch sitze, möchte ich bei der Immobilienbewertung nicht die Zahl nennen, die am angenehmsten klingt.
Ich möchte die Zahl nennen, die ich erklären kann.
Das bedeutet auch, Dinge anzusprechen, die ein Eigentümer vielleicht nicht so gerne hört. Ein kleines Grundstück. Eine alte Heizung. Ein ungünstiger Grundriss. Eine Modernisierung, die viel gekostet hat, vom Käufer aber nicht im gleichen Umfang honoriert wird.
Umgekehrt sehe ich manchmal auch Stärken, die Eigentümer selbst gar nicht besonders wahrnehmen, weil sie seit Jahren selbstverständlich für sie sind.
Für mich entsteht eine gute Bewertung deshalb aus Daten, Erfahrung und dem tatsächlichen Blick auf die Immobilie.
Und genau hier passt mein Grundsatz:
Die meisten Eigentümer brauchen keinen Makler. Sie brauchen zunächst Klarheit.
Bevor Sie über Verkaufspreis, Vermarktung oder Besichtigungen nachdenken, sollten Sie wissen, wo Ihre Immobilie realistisch steht.
Wenn Sie eine Immobilie in Hamburg besitzen und eine persönliche Einschätzung wünschen, finden Sie auf meiner Seite zur Immobilienbewertung in Hamburg weitere Informationen zu meiner Vorgehensweise.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über typische Einflussfaktoren und Fehleinschätzungen beim Immobilienwert. Er ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von ihren konkreten Eigenschaften, der Lage, dem Zustand und der jeweiligen Marktsituation ab.
