Ein Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern ist grundsätzlich nur gemeinsam möglich, wenn die gesamte Immobilie verkauft werden soll. Ist sich die Eigentümergemeinschaft nicht einig, sollte deshalb zuerst geklärt werden, wem welche Anteile gehören, welchen realistischen Marktwert die Immobilie hat und welche Alternativen zum gemeinsamen Verkauf bestehen. Eine Teilungsversteigerung kann als letzter Ausweg infrage kommen, sollte aber nicht die erste Lösung sein.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die gesamte Immobilie können mehrere Miteigentümer grundsätzlich nur gemeinsam verkaufen.
- Ein einzelner Miteigentümer kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft grundsätzlich über seinen eigenen Anteil verfügen.
- Ein Verkauf des einzelnen Anteils ist rechtlich etwas anderes als der Verkauf der gesamten Immobilie und in der Praxis häufig schwieriger.
- Vor jeder Entscheidung sollten Eigentumsverhältnisse, Marktwert, Restschuld, laufende Kosten und möglicher Nettoerlös geklärt werden.
- Eine Übernahme der Immobilie durch einen Miteigentümer kann eine Alternative zum Verkauf an einen Dritten sein.
- Für Erbengemeinschaften und Trennungs- oder Scheidungsfälle gelten zusätzliche Besonderheiten.
- Kann dauerhaft keine Einigung erreicht werden, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft möglich sein.
- Aus meiner Sicht sollte eine Teilungsversteigerung erst betrachtet werden, wenn vernünftige einvernehmliche Lösungen ernsthaft geprüft wurden.
Inhaltsverzeichnis
- Was sollten mehrere Eigentümer zuerst klären?
- Müssen beim Immobilienverkauf alle Eigentümer zustimmen?
- Was tun, wenn sich die Eigentümer nicht einig sind?
- Warum ist der Marktwert bei mehreren Eigentümern so wichtig?
- Kann ein Miteigentümer die Immobilie übernehmen?
- Kann ein Eigentümer nur seinen eigenen Anteil verkaufen?
- Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
- Was gilt bei Trennung oder Scheidung?
- Was passiert, wenn überhaupt keine Einigung möglich ist?
- Wie würde ich einen Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern angehen?
- Welche Fehler sollten mehrere Eigentümer vermeiden?
- Häufige Fragen zum Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern
Was sollten mehrere Eigentümer zuerst klären?
Bevor mehrere Eigentümer über einen Immobilienverkauf entscheiden, sollten zunächst die Eigentumsverhältnisse, der realistische Marktwert, bestehende Finanzierungen, laufende Kosten und die persönlichen Ziele aller Beteiligten geklärt werden.
Gerade wenn Menschen gemeinsam eine Immobilie besitzen, wird aus einer Sachfrage schnell eine persönliche Frage.
Der eine möchte verkaufen.
Der andere möchte die Immobilie behalten.
Ein Dritter findet den möglichen Verkaufspreis zu niedrig.
Und vielleicht hängt für einen der Beteiligten viel mehr an dem Haus als nur Geld.
Das kann bei Geschwistern vorkommen, bei unverheirateten Paaren, bei Familienmitgliedern oder anderen Personen, die gemeinsam im Grundbuch stehen.
Ich würde in einer solchen Situation nicht damit anfangen, darüber zu diskutieren, wer recht hat.
Ich würde zuerst die Fakten auf den Tisch legen.
- Wer steht im Grundbuch?
- Wie groß sind die jeweiligen Eigentumsanteile?
- Wie ist die Immobilie aktuell genutzt?
- Besteht noch eine Finanzierung?
- Welche laufenden Kosten entstehen?
- Wie hoch ist der realistische Marktwert?
- Welcher Betrag könnte nach einem Verkauf tatsächlich übrig bleiben?
- Was möchte jeder einzelne Eigentümer erreichen?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, kann aus einer emotionalen Diskussion eine vernünftige Entscheidung werden.
Das passt auch zu einem Grundsatz, der meine Arbeit als Immobilienmakler in Hamburg prägt: Die meisten Eigentümer brauchen keinen Makler. Sie brauchen zunächst Klarheit.
Müssen beim Immobilienverkauf alle Eigentümer zustimmen?
Ja, wenn die gesamte Immobilie verkauft werden soll, müssen die Miteigentümer grundsätzlich gemeinschaftlich darüber verfügen. Ein einzelner Miteigentümer kann die gesamte Immobilie nicht allein verkaufen.
Entscheidend ist deshalb zunächst ein Blick in das Grundbuch.
Stehen beispielsweise zwei Personen jeweils zu 1/2 als Eigentümer im Grundbuch, gehört keinem von beiden allein eine bestimmte Hälfte des Hauses. Beide besitzen einen ideellen Anteil an der gemeinsamen Immobilie.
Beim Verkauf der gesamten Immobilie müssen deshalb grundsätzlich beide mitwirken.
Bei drei oder vier Miteigentümern gilt entsprechend: Für den Verkauf der Immobilie als Ganzes reicht es nicht aus, wenn nur die Mehrheit verkaufen möchte.
Das ist ein wichtiger Punkt.
Denn manchmal höre ich sinngemäß:
„Drei von vier wollen verkaufen. Dann können wir doch loslegen.“
So einfach ist es bei der Verfügung über die gesamte Immobilie nicht.
Der Kaufvertrag über ein Grundstück beziehungsweise Grundstückseigentum muss außerdem notariell beurkundet werden.
Was tun, wenn sich die Eigentümer nicht einig sind?
Sind sich mehrere Eigentümer nicht einig, sollte zunächst geklärt werden, worüber genau der Streit besteht. Häufig geht es nicht grundsätzlich um Verkauf oder Nichtverkauf, sondern um den Immobilienwert, den Zeitpunkt, die Aufteilung des Erlöses oder die Frage, ob ein Miteigentümer die Immobilie übernehmen kann.
Das klingt nach einem kleinen Unterschied, ist aber in meinen Augen entscheidend.
„Ich will nicht verkaufen“ kann nämlich ganz unterschiedliche Dinge bedeuten.
Vielleicht bedeutet es eigentlich:
„Ich glaube, dass wir für das Haus viel mehr bekommen können.“
Oder:
„Ich möchte mein Elternhaus nicht an einen Fremden verkaufen.“
Oder:
„Ich würde das Haus selbst übernehmen, weiß aber nicht, wie ich die anderen auszahlen soll.“
Oder:
„Ich brauche das Geld momentan nicht und sehe deshalb keinen Grund für einen Verkauf.“
Das sind vier völlig unterschiedliche Ausgangslagen.
Deshalb würde ich zunächst versuchen herauszufinden, warum keine Einigkeit besteht.
Erst danach können die möglichen Lösungen sinnvoll miteinander verglichen werden.
Warum ist der Marktwert bei mehreren Eigentümern so wichtig?
Ein nachvollziehbarer Marktwert schafft eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage. Er kann helfen, Diskussionen über Wunschpreise, Auszahlungen und einen möglichen Verkauf zu versachlichen.
Gerade bei mehreren Eigentümern halte ich eine realistische Bewertung für besonders wichtig.
Stellen Sie sich vor, drei Geschwister besitzen gemeinsam ein Haus.
Der erste hält 600.000 Euro für realistisch.
Der zweite ist überzeugt, dass das Haus mindestens 750.000 Euro wert ist.
Der dritte würde seinen Anteil am liebsten für 200.000 Euro an eines der Geschwister abgeben.
Solange jeder mit einer anderen Ausgangszahl rechnet, sprechen alle über etwas anderes.
Eine nachvollziehbare Immobilienbewertung in Hamburg kann deshalb mehr leisten als nur eine Zahl zu nennen. Sie schafft eine gemeinsame Grundlage für die weiteren Gespräche.
Dabei sollte anschließend auch geklärt werden, welcher Betrag nach bestehenden Verpflichtungen und Verkaufskosten tatsächlich verbleiben könnte.
Denn für die Eigentümer ist am Ende nicht nur der Verkaufspreis entscheidend, sondern der mögliche Nettoerlös. Welche Positionen dabei eine Rolle spielen können, erläutere ich in meinem Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienverkauf in Hamburg.
Kann ein Miteigentümer die Immobilie übernehmen?
Ja. Wenn sich die Beteiligten einigen, kann ein Miteigentümer die Anteile der anderen übernehmen. Ob diese Lösung wirtschaftlich sinnvoll und finanzierbar ist, sollte jedoch vorab sorgfältig geprüft werden.
Für mich gehört diese Möglichkeit bei einem Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern immer auf den Tisch.
Vielleicht möchte eine Schwester das Elternhaus behalten.
Vielleicht lebt einer von zwei Miteigentümern bereits in der Immobilie.
Oder ein gemeinsamer Verkauf ist eigentlich nur deshalb im Gespräch, weil die anderen Eigentümer ihr gebundenes Vermögen ausgezahlt bekommen möchten.
Dann kann eine Übernahme eine gute Alternative zu einem Verkauf an einen fremden Käufer sein.
Aber auch hier brauchen wir zuerst belastbare Zahlen.
Angenommen, zwei Personen besitzen jeweils die Hälfte einer Immobilie.
Dann sollte nicht einfach irgendeine Auszahlungssumme aus dem Bauch heraus vereinbart werden.
Zu betrachten sind unter anderem der Wert der Immobilie, die Eigentumsanteile, mögliche Belastungen und die konkrete finanzielle Situation.
Die rechtliche, steuerliche und finanzielle Ausgestaltung einer solchen Übertragung sollte mit Notar, gegebenenfalls Steuerberater und finanzierender Bank geklärt werden.
Kann ein Eigentümer nur seinen eigenen Anteil verkaufen?
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft kann ein Miteigentümer grundsätzlich über seinen eigenen Anteil verfügen. Der Verkauf eines einzelnen Miteigentumsanteils ist jedoch etwas anderes als der gemeinsame Verkauf der gesamten Immobilie und kann wirtschaftlich deutlich schwieriger sein.
Dieser Unterschied wird häufig übersehen.
Wenn Ihnen beispielsweise 1/2 einer Immobilie gehört, bedeutet das nicht, dass Sie allein das halbe Haus verkaufen können.
Sie besitzen einen ideellen Miteigentumsanteil.
Über diesen Anteil können Sie grundsätzlich verfügen.
Für einen Käufer stellt sich dann allerdings eine entscheidende Frage:
Warum sollte er einen Anteil an einer Immobilie erwerben, die ihm anschließend gemeinsam mit einer anderen Person gehört?
Er kauft eben nicht automatisch das Erdgeschoss, den Garten oder die linke Hälfte des Hauses.
Er tritt zunächst in eine bestehende Eigentümergemeinschaft ein.
Das kann den Käuferkreis deutlich einschränken und sollte deshalb nicht mit einem normalen Verkauf der gesamten Immobilie gleichgesetzt werden.
Wenn ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen möchte, würde ich deshalb vorher immer prüfen, ob eine einvernehmliche Lösung innerhalb der bestehenden Eigentümergemeinschaft wirtschaftlich sinnvoller sein könnte.
Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
Bei einer Erbengemeinschaft gelten besondere Regeln. Eine einzelne geerbte Immobilie aus dem Nachlass kann grundsätzlich nicht von einem Erben allein verkauft werden. Über einen Nachlassgegenstand verfügen die Erben gemeinschaftlich.
Das ist wichtig, weil eine Erbengemeinschaft nicht einfach mit einer gewöhnlichen Bruchteilsgemeinschaft gleichgesetzt werden sollte.
Gerade beim Elternhaus treffen außerdem häufig wirtschaftliche und emotionale Interessen aufeinander.
Ein Erbe möchte verkaufen.
Ein anderer möchte vermieten.
Der nächste würde das Haus vielleicht gerne selbst übernehmen.
Und manchmal kann sich noch niemand vorstellen, das Elternhaus überhaupt loszulassen.
Diese Situation behandle ich deshalb ausführlicher in meinem eigenen Ratgeber Immobilie geerbt – was beim Verkauf beachten?.
Für den hier behandelten Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern ist vor allem wichtig: Zuerst muss geklärt werden, welche Art von Eigentümergemeinschaft überhaupt vorliegt.
Was gilt bei Trennung oder Scheidung?
Gehört eine Immobilie beiden Partnern, führt eine Trennung nicht automatisch dazu, dass einer allein über die gemeinsame Immobilie entscheiden kann. Eigentumsverhältnisse, Finanzierung, Nutzung und die weitere wirtschaftliche Lösung müssen getrennt voneinander betrachtet werden.
Auch hier sehe ich einen nachvollziehbaren Marktwert als wichtige Grundlage.
Denn mögliche Lösungen können sehr unterschiedlich aussehen:
- gemeinsamer Verkauf der Immobilie
- Übernahme durch einen Partner
- Auszahlung des anderen Eigentümers
- vorläufiges Beibehalten der Immobilie
- gegebenenfalls eine andere individuell vereinbarte Lösung
Da bei einer Trennung oder Scheidung zusätzliche familienrechtliche und finanzielle Fragen eine Rolle spielen können, habe ich dafür den gesonderten Ratgeber Scheidung mit Haus oder Wohnung – was passiert mit der Immobilie? erstellt.
Was passiert, wenn überhaupt keine Einigung möglich ist?
Kann eine Bruchteilsgemeinschaft dauerhaft nicht einvernehmlich aufgelöst werden, kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden. Bei einem Grundstück kann dies letztlich zu einer Teilungsversteigerung führen.
Das ist der Punkt, an dem ich sehr deutlich zwischen einer rechtlichen Möglichkeit und meinem praktischen Rat unterscheiden möchte.
Eine Teilungsversteigerung ist kein normaler Immobilienverkauf.
Sie ist ein gesetzlich vorgesehener Weg, eine Gemeinschaft aufzuheben, wenn eine andere Lösung nicht erreicht wird.
Das bedeutet aber nicht, dass sie automatisch die wirtschaftlich beste Lösung für die Eigentümer ist.
Aus meiner Sicht sollte vorher ernsthaft geprüft werden, ob sich die Beteiligten doch auf einen gemeinsamen Verkauf, eine Übernahme durch einen Miteigentümer oder eine andere einvernehmliche Lösung verständigen können.
Gerade wenn der Konflikt bereits weit fortgeschritten ist, sollten sich die Beteiligten zusätzlich rechtlich beraten lassen.
Wichtig ist außerdem: Nicht jede Eigentümerkonstellation ist rechtlich identisch. Bei Erbengemeinschaften, Ehe- oder Scheidungssituationen, bestehenden Vereinbarungen oder anderen Besonderheiten können zusätzliche Regeln eine Rolle spielen.
Wie würde ich einen Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern angehen?
Ich würde einen Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern nicht mit dem Exposé beginnen, sondern mit einem gemeinsamen Überblick über Eigentum, Wert, Kosten, Erwartungen und mögliche Lösungen.
Wenn wir gemeinsam am Tisch sitzen würden, wäre meine Reihenfolge ungefähr diese:
- 1. Grundbuch und Eigentumsverhältnisse klären: Wer ist tatsächlich Eigentümer und mit welchem Anteil?
- 2. Wünsche aller Beteiligten aufnehmen: Wer möchte verkaufen, wer möchte behalten und warum?
- 3. Immobilie realistisch bewerten: Welche Größenordnung lässt sich am aktuellen Markt nachvollziehbar vertreten?
- 4. Finanzielle Situation klären: Welche Restschuld, Kosten oder sonstigen Verpflichtungen bestehen?
- 5. Alternativen vergleichen: Gemeinsamer Verkauf, Übernahme, Auszahlung oder zunächst Behalten.
- 6. Gemeinsame Entscheidung treffen: Erst wenn die Richtung feststeht, sollte die konkrete Verkaufsstrategie entwickelt werden.
- 7. Angebotspreis und Vermarktung planen: Wenn verkauft wird, braucht die Immobilie eine gemeinsame und nachvollziehbare Strategie.
Gerade der letzte Punkt funktioniert nur, wenn die Eigentümer vorher wirklich an einem Strang ziehen.
Es hilft wenig, wenn ein Eigentümer mit einem Angebotspreis einverstanden ist und der andere bei jedem Kaufangebot sagt:
„Dafür verkaufe ich nicht.“
Deshalb sollte nach der Bewertung gemeinsam festgelegt werden, wie die Immobilie in den Markt gehen soll. Warum Marktwert und Angebotspreis dabei nicht dasselbe sind, erkläre ich ausführlich unter Angebotspreis einer Immobilie festlegen.
Welche Fehler sollten mehrere Eigentümer vermeiden?
Der größte Fehler ist aus meiner Sicht, mit der Vermarktung zu beginnen, obwohl die Eigentümer untereinander noch keine gemeinsame Linie gefunden haben.
Typische Probleme sind:
- Ein Eigentümer entscheidet, ohne die anderen ausreichend einzubeziehen.
- Jeder Beteiligte geht von einem anderen Immobilienwert aus.
- Der gewünschte Verkaufspreis wird mit dem tatsächlichen Marktwert verwechselt.
- Restschulden und Verkaufskosten werden bei der Verteilung des möglichen Erlöses nicht ausreichend berücksichtigt.
- Es wird bereits mit Interessenten verhandelt, obwohl intern keine Preisvorstellung abgestimmt wurde.
- Emotionale Konflikte werden über den Immobilienpreis ausgetragen.
- Eine Teilungsversteigerung wird vorschnell als Druckmittel eingesetzt.
- Rechtliche oder steuerliche Besonderheiten werden zu spät geprüft.
Ich kann gut verstehen, dass eine gemeinsame Immobilie bei unterschiedlichen Interessen zu Konflikten führen kann.
Aber ein Käufer sollte diese internen Konflikte später möglichst nicht lösen müssen.
Bevor die Immobilie auf den Markt kommt, sollte deshalb klar sein, wer entscheidet, welche Strategie verfolgt wird und in welchem Rahmen verhandelt werden kann.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern
Kann ein Miteigentümer den Verkauf der gesamten Immobilie verhindern?
Wenn die gesamte Immobilie mehreren Personen gehört, können die Miteigentümer grundsätzlich nur gemeinschaftlich über die Immobilie als Ganzes verfügen. Stimmt ein erforderlicher Miteigentümer dem freihändigen Verkauf nicht zu, kann dieser Verkauf daher nicht einfach von den anderen allein durchgeführt werden.
Kann die Mehrheit der Eigentümer einen Hausverkauf beschließen?
Eine bloße Mehrheit reicht für die Verfügung über die gesamte Immobilie grundsätzlich nicht aus. Auch wenn beispielsweise drei von vier Miteigentümern verkaufen möchten, kann der vierte Eigentümer beim Verkauf der gesamten Immobilie nicht einfach übergangen werden.
Kann ich meinen Miteigentumsanteil allein verkaufen?
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft kann ein Miteigentümer grundsätzlich über seinen eigenen Anteil verfügen. Ein solcher Anteil ist jedoch nicht mit einer räumlich abgegrenzten Hälfte der Immobilie gleichzusetzen und kann für Käufer deutlich weniger attraktiv sein als der Erwerb der gesamten Immobilie.
Kann ein Miteigentümer die anderen auszahlen?
Ja, wenn sich die Beteiligten einigen, kann die Übernahme durch einen Miteigentümer eine Alternative zum gemeinsamen Verkauf sein. Dafür sollten Immobilienwert, Eigentumsanteile, Belastungen, Finanzierung und mögliche steuerliche Folgen sorgfältig geklärt werden.
Was passiert, wenn ein Eigentümer verkaufen will und der andere nicht?
Dann sollte zunächst versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Möglich können beispielsweise eine Übernahme durch einen Miteigentümer, eine Auszahlung oder ein späterer gemeinsamer Verkauf sein. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft kann als letzter rechtlicher Weg auch die Aufhebung der Gemeinschaft und gegebenenfalls eine Teilungsversteigerung eine Rolle spielen.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Eine Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem eine Gemeinschaft an einem Grundstück aufgehoben werden kann. Sie unterscheidet sich grundlegend von einem normalen freihändigen Immobilienverkauf und sollte wegen ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen sorgfältig geprüft werden.
Braucht man für den Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern einen Makler?
Nein. Auch mehrere Eigentümer können ihre Immobilie grundsätzlich ohne Makler verkaufen. Entscheidend ist jedoch, dass die Eigentümer ihre gemeinsame Verkaufsentscheidung, Bewertung, Preisstrategie, Unterlagen, Vermarktung und Verhandlungen miteinander abstimmen.
Mein persönlicher Rat
Wenn mehrere Menschen gemeinsam eine Immobilie besitzen und sich nicht einig sind, würde ich nicht als Erstes fragen:
„Wie bekommen wir das Haus verkauft?“
Meine erste Frage wäre:
„Worüber genau sind Sie sich nicht einig?“
Das klingt vielleicht simpel, macht aber einen großen Unterschied.
Manchmal geht es gar nicht darum, ob verkauft werden soll. Es geht um den Preis.
Manchmal möchte einer die Immobilie behalten, kann aber noch nicht einschätzen, ob er die anderen auszahlen kann.
Und manchmal sind alte familiäre Konflikte längst Teil der Diskussion geworden.
Dann hilft es aus meiner Erfahrung wenig, sofort über Exposé, Fotos oder Käufer zu sprechen.
Ich würde zuerst für eine gemeinsame Faktenbasis sorgen: Was ist die Immobilie realistisch wert? Welche Verpflichtungen bestehen noch? Was könnte nach einem Verkauf übrig bleiben? Welche Alternativen gibt es?
Danach kann jeder Beteiligte seine Entscheidung auf denselben Zahlen treffen.
Und wenn am Ende alle verkaufen möchten, haben wir eine vernünftige Grundlage für den nächsten Schritt.
Wenn Sie gemeinsam eine Immobilie in Hamburg besitzen und noch nicht wissen, welcher Weg für Sie sinnvoll ist, können wir deshalb auch zunächst nur über die Situation und den Wert der Immobilie sprechen. Auf meiner Seite Immobilie verkaufen in Hamburg erfahren Sie, wie ich Eigentümer anschließend durch den gesamten Verkaufsprozess begleite.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Gerade bei Streit zwischen Miteigentümern, Erbengemeinschaften, Trennung, Teilungsversteigerung oder steuerlichen Fragen sollten die konkreten Umstände durch einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater geprüft werden.
