Eine Immobilie verkaufen nach Todesfall ist grundsätzlich möglich, sobald feststeht, wer geerbt hat und wer über das Haus oder die Wohnung verfügen darf. Das Eigentum geht bereits mit dem Tod auf die Erben über – nicht erst mit der Ausstellung eines Erbscheins. Vor dem Verkauf sollten Angehörige deshalb zunächst die Erbfolge klären, vorhandene Unterlagen prüfen und sich einen Überblick über den Immobilienwert und mögliche Verbindlichkeiten verschaffen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Erben werden automatisch Eigentümer: Die Immobilie geht mit dem Todesfall auf die Erben über, soweit sie zum Nachlass gehört.
- Nicht jeder Angehörige darf verkaufen: Entscheidend ist, wer tatsächlich Erbe geworden ist oder anderweitig zur Verfügung berechtigt ist.
- Ein Erbschein ist nicht immer notwendig: Ein eröffnetes notarielles Testament kann zusammen mit der Eröffnungsniederschrift als Erbnachweis ausreichen.
- Mehrere Erben müssen sich abstimmen: Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, können einzelne Miterben das gesamte Objekt grundsätzlich nicht allein verkaufen.
- Die Vorbereitung darf früh beginnen: Unterlagen zusammentragen, den Zustand prüfen und den Marktwert ermitteln – auch wenn noch nicht alle Formalitäten abgeschlossen sind.
- Wichtige Fristen beachten: Insbesondere die mögliche Ausschlagung der Erbschaft und steuerliche Anzeigepflichten sollten frühzeitig geprüft werden.
- Erinnerungswert ist nicht Marktwert: Gerade beim Elternhaus ist eine sachliche Wertermittlung eine wichtige Grundlage für die gemeinsame Entscheidung.
Inhaltsverzeichnis
- Was sollten Angehörige nach einem Todesfall zuerst tun?
- Wem gehört die Immobilie nach dem Tod?
- Ab wann kann die Immobilie verkauft werden?
- Braucht man für den Verkauf einen Erbschein?
- Muss das Grundbuch vorher berichtigt werden?
- Was passiert, wenn mehrere Personen erben?
- Welche Fristen sollten Angehörige kennen?
- Welche Unterlagen werden benötigt?
- Wie lässt sich der Immobilienwert ermitteln?
- Wie läuft der Immobilienverkauf ab?
- Welche Fehler sollten Angehörige vermeiden?
- Häufige Fragen zum Immobilienverkauf nach Todesfall
Was sollten Angehörige nach einem Todesfall zuerst tun?
Wenn ein Familienmitglied verstirbt, steht der Immobilienverkauf meistens nicht an erster Stelle. Vielleicht handelt es sich um das Elternhaus, in dem man selbst aufgewachsen ist. Vielleicht muss eine Wohnung aufgelöst werden, während gleichzeitig Behördengänge, Beerdigung und viele persönliche Dinge zu erledigen sind.
Und irgendwann steht die Frage im Raum: Was machen wir eigentlich mit dem Haus?
Mein Rat ist, sich mit dieser Entscheidung nicht unnötig unter Druck zu setzen. Es gibt allerdings einige Dinge, um die sich Angehörige möglichst früh kümmern sollten.
Die ersten Schritte im Überblick
- Die Immobilie sichern und prüfen, ob notwendige Versicherungen und laufende Zahlungen bestehen.
- Nach einem Testament oder Erbvertrag suchen. Ein gefundenes privates Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgegeben werden.
- Klären, wer als Erbe infrage kommt und ob mehrere Personen beteiligt sind.
- Vorhandene Immobilienunterlagen, Darlehensverträge und den Grundbuchauszug zusammentragen.
- Prüfen, ob neben dem Immobilienvermögen möglicherweise auch Schulden zum Nachlass gehören.
- Erst danach gemeinsam besprechen, ob die Immobilie behalten, vermietet oder verkauft werden soll.
Ich würde bei einem solchen Gespräch zunächst gar nicht mit einem möglichen Verkaufspreis beginnen. Viel wichtiger ist die Frage, welche Situation innerhalb der Familie besteht und was überhaupt entschieden werden muss.
Wem gehört die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers?
Mit dem Todesfall geht das Vermögen des Verstorbenen grundsätzlich automatisch auf seine Erben über. Das regelt § 1922 BGB. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, geht auch das entsprechende Eigentum auf die Erben über.
Ein Erbschein macht jemanden also nicht erst zum Eigentümer. Er dient vielmehr dazu, die Erbenstellung nachzuweisen.
Wer erbt das Haus oder die Wohnung?
Das hängt davon ab, ob ein wirksames Testament oder ein Erbvertrag vorhanden ist. Fehlt eine solche Regelung, gilt die gesetzliche Erbfolge.
Wichtig: Ehepartner oder Kinder sind nicht automatisch alleinige Eigentümer der Immobilie. Je nach Familienverhältnissen und letztwilliger Verfügung können mehrere Personen gemeinsam erben.
Auch die bisherigen Eigentumsverhältnisse müssen berücksichtigt werden. Hat beispielsweise ein Ehepaar gemeinsam ein Haus besessen, fällt beim Tod eines Partners grundsätzlich nur dessen Eigentumsanteil in den Nachlass.
Was gilt, wenn die Immobilie nur vermacht wurde?
Ein Vermächtnis ist nicht dasselbe wie eine Erbeinsetzung. Wer eine Immobilie durch Vermächtnis erhalten soll, wird dadurch nicht automatisch Eigentümer. In der Regel entsteht zunächst ein Anspruch auf Übertragung.
Gerade wenn die Formulierungen eines Testaments unklar sind, sollte deshalb zunächst ein Notariat oder eine erbrechtlich tätige Rechtsberatung eingeschaltet werden.
Ab wann kann eine Immobilie nach einem Todesfall verkauft werden?
Wer nach einem Todesfall eine Immobilie verkaufen möchte, muss nicht zwangsläufig warten, bis die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Angehörige schon verbindliche Verkaufszusagen machen sollten, solange ungeklärt ist, wer überhaupt geerbt hat.
Was Sie in dieser Zeit durchaus tun können: Unterlagen zusammentragen, die Immobilie besichtigen lassen und ihren aktuellen Marktwert ermitteln.
So geht keine unnötige Zeit verloren. Gleichzeitig vermeiden Sie, einen Verkauf zu versprechen, dessen rechtliche Voraussetzungen noch gar nicht feststehen.
Braucht man für den Immobilienverkauf immer einen Erbschein?
Nein. Ein Erbschein ist nicht in jedem Fall erforderlich. Ob Sie ihn benötigen, hängt insbesondere davon ab, wie die Erbfolge nachgewiesen werden kann.
Wenn ein notarielles Testament vorhanden ist
Ein eindeutiges notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag kann zusammen mit der gerichtlichen Eröffnungsniederschrift als Erbnachweis ausreichen.
Das Grundbuchamt darf allerdings einen Erbschein verlangen, wenn sich die Erbfolge aus den vorgelegten Unterlagen nicht eindeutig ergibt.
Wenn nur ein handschriftliches Testament vorhanden ist
Ein handschriftliches Testament allein reicht für den erforderlichen grundbuchrechtlichen Erbnachweis grundsätzlich nicht aus. In solchen Fällen wird regelmäßig ein Erbschein oder ein anderer gesetzlich anerkannter Erbnachweis benötigt.
Wenn kein Testament vorhanden ist
Dann richtet sich die Erbfolge nach den gesetzlichen Vorschriften. Auch hier ist häufig ein Erbschein erforderlich, um die Erbenstellung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen.
Mein Tipp: Bevor Sie einen Erbschein beantragen, klären Sie mit dem Notariat, welche Unterlagen für Ihren konkreten Verkaufsfall tatsächlich benötigt werden. Das kann Zeit und unnötige Kosten sparen.
Müssen die Erben vor dem Verkauf ins Grundbuch eingetragen werden?
Grundsätzlich muss das Grundbuch nach einem Erbfall berichtigt werden, weil dort zunächst noch die verstorbene Person als Eigentümer steht.
Wenn die Immobilie jedoch unmittelbar weiterverkauft wird, kann eine vorherige Eintragung der Erben unter den Voraussetzungen des § 40 GBO entbehrlich sein. Ob das im konkreten Fall möglich ist, prüft das Notariat.
Welche Kosten entstehen für die Grundbuchberichtigung?
Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall gestellt, ist die entsprechende Eintragung der Erben grundsätzlich gebührenfrei.
Das bedeutet nicht, dass automatisch alle Kosten des Erbfalls entfallen. Beispielsweise kann ein benötigter Erbschein weiterhin Gebühren verursachen.
Die Zweijahresfrist sollte man deshalb kennen, auch wenn noch gar nicht feststeht, ob die Immobilie später verkauft werden soll.
Was passiert, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben?
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann nicht einfach jedem Erben mit einem frei verfügbaren Anteil an jedem einzelnen Zimmer oder Quadratmeter. Vielmehr gehört sie zum gemeinschaftlichen Nachlass.
Über die gesamte Nachlassimmobilie können die Erben grundsätzlich nur gemeinsam verfügen. Was das für einen geplanten Verkauf bedeutet, wie gemeinsame Entscheidungen vorbereitet werden können und welche Schwierigkeiten bei unterschiedlichen Vorstellungen entstehen können, erläutere ich ausführlicher in meinem Ratgeber Immobilienverkauf mit mehreren Eigentümern.
Was ist, wenn sich Geschwister über den Verkauf nicht einig sind?
Gerade beim Elternhaus können die Vorstellungen weit auseinandergehen. Ein Geschwisterteil möchte verkaufen, ein anderer das Haus behalten. Vielleicht wohnt einer weit entfernt, während sich ein anderer seit Jahren um die Immobilie gekümmert hat.
Ich halte es in dieser Situation für besonders wichtig, zunächst eine gemeinsame Grundlage zu schaffen.
Was ist das Haus heute tatsächlich wert? Welche Kosten entstehen jeden Monat? Stehen größere Reparaturen an? Und könnte ein Miterbe die anderen überhaupt finanziell auszahlen?
Erst wenn alle dieselben Informationen haben, lässt sich vernünftig über die Möglichkeiten sprechen.
Kommt keine Einigung zustande, sollten die Erben rechtliche Beratung einholen. Eine Teilungsversteigerung kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Weg zur Auseinandersetzung sein. Sie ist aber etwas anderes als ein gemeinsam vorbereiteter Immobilienverkauf.
Welche Fristen sollten Angehörige nach einem Todesfall beachten?
Auch wenn Sie mit der Verkaufsentscheidung noch warten möchten, sollten Sie bestimmte Fristen frühzeitig prüfen lassen.
Erbschaft ausschlagen: grundsätzlich sechs Wochen
Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen. Wann sie beginnt, hängt von der Kenntnis des Erbanfalls und des Berufungsgrundes ab. In bestimmten Fällen mit Auslandsbezug beträgt sie sechs Monate.
Warum ist das wichtig? Weil zu einer Erbschaft nicht nur Vermögen, sondern auch Schulden gehören können.
Wenn Sie nicht wissen, welche Verbindlichkeiten vorhanden sind, sollten Sie möglichst früh rechtlichen Rat einholen. Auch Handlungen, die als Annahme der Erbschaft gelten können, sollten Sie vorher prüfen lassen.
Erbschaftsteuer: Anzeigepflicht beachten
Ein erbschaftsteuerlich relevanter Erwerb muss grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden.
Bei geerbtem Grundbesitz entfällt diese Pflicht nicht allein deshalb, weil ein Testament gerichtlich eröffnet wurde.
Ob später tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt, ist eine andere Frage. Dafür spielen unter anderem Verwandtschaftsgrad, Freibeträge und der Wert des gesamten steuerpflichtigen Erwerbs eine Rolle.
Grundbuchberichtigung: Zwei Jahre im Blick behalten
Für die Gebührenbefreiung der Grundbuchberichtigung ist grundsätzlich entscheidend, dass der entsprechende Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird.
Weitere allgemeine Informationen finden Sie in meinem Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.
Welche Unterlagen werden für den Immobilienverkauf nach einem Todesfall benötigt?
Es gibt zwei Bereiche, die ich bei der Vorbereitung voneinander trennen würde: Zunächst müssen die Erben ihre Berechtigung nachweisen. Danach geht es um die eigentlichen Unterlagen zur Immobilie.
Unterlagen zur Erbfolge
- Sterbeurkunde.
- Testament oder Erbvertrag, sofern vorhanden.
- Gerichtliche Eröffnungsniederschrift.
- Gegebenenfalls Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis.
- Bei Bedarf Nachweise zur Testamentsvollstreckung oder weiteren Verfügungsbefugnissen.
Unterlagen zur Immobilie
- Aktueller Grundbuchauszug.
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung.
- Energieausweis, soweit gesetzlich erforderlich.
- Unterlagen zu bestehenden Darlehen und Grundschulden.
- Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen.
- Bei Eigentumswohnungen die erforderlichen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Bei vermieteten Immobilien die Mietverträge und Informationen zu den Mieteinnahmen.
Fehlen einzelne Unterlagen, ist das zunächst kein Grund zur Sorge. Vieles lässt sich nachbeschaffen. Wichtig ist nur, frühzeitig damit anzufangen.
Eine ausführliche Übersicht finden Sie in meinem Ratgeber Unterlagen beim Immobilienverkauf.
Wie wird der Wert einer Immobilie nach einem Todesfall ermittelt?
Bei einem Elternhaus ist die Wertermittlung oft besonders emotional. Vielleicht wurde das Haus über Jahrzehnte gepflegt und immer wieder etwas daran gemacht. Für die Familie ist es deshalb verständlicherweise etwas Besonderes.
Ein Kaufinteressent betrachtet dieselbe Immobilie allerdings aus einem anderen Blickwinkel. Für ihn zählen Lage, Zustand, Ausstattung, Grundstück und die Frage, welche Investitionen in den nächsten Jahren anstehen könnten.
Genau deshalb ist es wichtig, den persönlichen Erinnerungswert vom tatsächlichen Marktwert zu unterscheiden.
Worauf ich bei der Bewertung besonders achte
- Wie ist die Mikrolage innerhalb des Hamburger Stadtteils?
- Wie groß sind Wohnfläche und Grundstück tatsächlich?
- Wann wurden Dach, Fenster, Heizung und Bäder zuletzt modernisiert?
- Gibt es sichtbaren Instandhaltungsbedarf?
- Welche energetischen Eigenschaften hat die Immobilie?
- Welche vergleichbaren Objekte sind für die Markteinschätzung relevant?
Ich würde den Angebotspreis niemals allein aus dem ursprünglichen Kaufpreis oder einer persönlichen Wunschvorstellung ableiten.
Eine nachvollziehbare Bewertung hilft übrigens nicht nur beim Verkauf. Sie kann auch dann sinnvoll sein, wenn ein Familienmitglied die Immobilie übernehmen und die anderen Erben auszahlen möchte.
Weitere Informationen finden Sie auf meiner Seite zur Immobilienbewertung in Hamburg.
Wie läuft ein Immobilienverkauf nach einem Todesfall ab?
Wenn die Erbfolge geklärt ist und alle Beteiligten verkaufen möchten, lässt sich der weitere Ablauf gut strukturieren.
1. Klären, wer über die Immobilie entscheiden darf
Zunächst müssen die Erben beziehungsweise die sonst verfügungsberechtigten Personen feststehen. Bei einer Erbengemeinschaft stimmen wir die nächsten Schritte gemeinsam ab.
2. Unterlagen zusammentragen und Zustand aufnehmen
Ich schaue mir die Immobilie an und prüfe, welche Informationen und Dokumente bereits vorhanden sind und was noch beschafft werden muss.
3. Den realistischen Marktwert ermitteln
Auf dieser Grundlage lässt sich ein Angebotspreis entwickeln, der zur Immobilie und zur aktuellen Marktsituation passt.
4. Die Vermarktung vorbereiten
Erst danach geht es um Exposé, Fotos, die passende Käufergruppe und die Organisation von Besichtigungen.
5. Kaufinteressenten und Finanzierung prüfen
Bevor ein Notartermin vereinbart wird, sollten die wesentlichen Fragen zur Finanzierung und zur Zuverlässigkeit des Kaufinteressenten geklärt sein.
6. Kaufvertrag und Übergabe begleiten
Das Notariat bereitet den Kaufvertrag vor und prüft die rechtlichen Voraussetzungen. Nach Kaufpreiszahlung und den vereinbarten weiteren Schritten erfolgt die Übergabe.
Den gesamten Ablauf erläutere ich auch in meinem Ratgeber Immobilie erfolgreich verkaufen – so gelingt Ihnen jeder Schritt.
Welche Fehler sollten Angehörige beim Verkauf vermeiden?
Davon ausgehen, dass automatisch alle Angehörigen entscheiden dürfen
Verkaufen darf nur, wer dazu rechtlich berechtigt ist. Deshalb sollte die Erbfolge immer zuerst geklärt werden.
Zu früh verbindliche Zusagen machen
Solange die Erbenstellung oder eine mögliche Erbausschlagung ungeklärt ist, sollten Sie keine vorschnellen rechtlichen Verpflichtungen eingehen.
Unnötig einen Erbschein beantragen
Bei einem eindeutigen eröffneten notariellen Testament kann ein zusätzlicher Erbschein entbehrlich sein. Eine vorherige Abstimmung mit dem Notariat ist sinnvoll.
Den Immobilienwert nur nach Erinnerungen einschätzen
Die persönliche Geschichte eines Hauses verdient Respekt. Der Verkaufspreis muss trotzdem zum aktuellen Immobilienmarkt passen.
Unterschiedliche Vorstellungen innerhalb der Familie übergehen
Gerade bei mehreren Erben ist eine offene Abstimmung wichtig. Ich würde möglichst früh für eine gemeinsame Informationsgrundlage sorgen.
Laufende Kosten und Verpflichtungen vergessen
Auch wenn ein Haus leer steht, können Versicherungen, Betriebskosten, Darlehensraten und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen weiterlaufen.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf nach einem Todesfall
Kann ich ein Haus direkt nach dem Tod des Eigentümers verkaufen?
Grundsätzlich ja, wenn Sie verfügungsberechtigt sind und die Erbfolge ausreichend nachgewiesen werden kann. Bei mehreren Erben ist deren erforderliche gemeinsame Mitwirkung zu beachten.
Muss ich vor dem Verkauf bereits im Grundbuch stehen?
Nicht zwingend. Bei einem unmittelbaren Weiterverkauf kann die vorherige Eintragung der Erben unter den Voraussetzungen des § 40 GBO entbehrlich sein.
Kann ich eine geerbte Immobilie ohne Erbschein verkaufen?
Ja, wenn die Erbfolge auf andere gesetzlich anerkannte Weise nachgewiesen werden kann. Ein eindeutiges eröffnetes notarielles Testament kann beispielsweise ausreichen.
Darf ein Kind das Elternhaus allein verkaufen?
Nur wenn es allein verfügungsberechtigt ist oder wirksam für weitere Berechtigte handelt. Bei einer Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle erforderlichen Beteiligten mitwirken.
Was passiert, wenn ein Erbe nicht verkaufen möchte?
Dann sollte zunächst geprüft werden, ob eine gemeinsame Lösung möglich ist, beispielsweise die Übernahme durch einen Miterben. Bleibt die Uneinigkeit bestehen, ist rechtliche Beratung sinnvoll.
Was passiert mit einem laufenden Immobilienkredit?
Bestehende Darlehen und Sicherheiten müssen bei der Nachlassprüfung und beim Verkauf berücksichtigt werden. Die konkreten Ablösebedingungen sollten frühzeitig mit der finanzierenden Bank geklärt werden.
Muss eine Immobilie nach dem Todesfall sofort verkauft werden?
Nein. Allein durch den Todesfall entsteht keine allgemeine Pflicht zum sofortigen Verkauf. Laufende Kosten oder Nachlassverbindlichkeiten können allerdings eine zeitnahe Entscheidung sinnvoll machen.
Was ist der Unterschied zwischen diesem Artikel und dem Ratgeber zur geerbten Immobilie?
Hier geht es vor allem um die ersten Schritte nach einem Todesfall: Erbfolge, Erbnachweise, Fristen und Verkaufsberechtigung. Wenn diese Fragen bereits geklärt sind und Sie überlegen, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen sollen, lesen Sie ergänzend meinen Ratgeber Immobilie geerbt – verkaufen oder behalten?.
Mein persönlicher Rat
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen nach Todesfall möchten, sollten Sie sich zunächst einen Überblick verschaffen. Sie müssen nicht sofort entscheiden, ob das Elternhaus verkauft wird oder wer welche Erinnerungsstücke bekommt.
Ich würde mich mit Ihnen an einen Tisch setzen und zuerst die einfachen, aber wichtigen Fragen klären: Wer ist Eigentümer geworden? Welche Unterlagen gibt es? Wie ist der Zustand des Hauses? Und welchen Marktwert können wir realistisch ansetzen?
Gerade wenn mehrere Angehörige beteiligt sind, hilft es, wenn alle dieselben Informationen haben. So lässt sich eine Entscheidung treffen, die nicht allein von Zeitdruck oder unterschiedlichen Preisvorstellungen bestimmt wird.
Vielleicht stellt sich dabei heraus, dass ein Verkauf sinnvoll ist. Vielleicht möchte aber auch ein Familienmitglied die Immobilie übernehmen. Beides sollte man zunächst in Ruhe prüfen.
Die meisten Eigentümer brauchen keinen Makler. Sie brauchen zunächst Klarheit.
Wenn Sie eine Immobilie in Hamburg geerbt haben und nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, können wir das gerne persönlich besprechen. Sie erreichen mich über meine Kontaktseite.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Fragen zur Erbfolge, Erbausschlagung, Testamentsvollstreckung, Haftung für Nachlassverbindlichkeiten und Erbschaftsteuer sollten bei Bedarf mit einem Notariat, einer erbrechtlichen Rechtsberatung oder einer Steuerberatung geklärt werden.
