Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen trotz Sonderumlage? Das ist grundsätzlich möglich. Entscheidend ist, wann die Sonderumlage beschlossen wurde, wann sie fällig wird und wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist. Eine bereits beschlossene Sonderumlage muss nicht automatisch vom Verkäufer bezahlt werden. Verkäufer und Käufer sollten deshalb vor dem Notartermin klären, welche Kosten bestehen und wie sie im Kaufvertrag verteilt werden.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Eine Eigentumswohnung kann auch bei einer beschlossenen oder geplanten Sonderumlage verkauft werden.
- Beschluss und Fälligkeit einer Sonderumlage sind nicht dasselbe.
- Für die Zahlung an die Eigentümergemeinschaft ist grundsätzlich entscheidend, wer bei Fälligkeit Wohnungseigentümer ist.
- Der notarielle Kaufvertrag kann regeln, wie Verkäufer und Käufer diese Kosten untereinander tragen.
- Auch noch nicht beschlossene, aber absehbare erhebliche Kostenrisiken können für Käufer wichtig sein.
- Eine Sonderumlage sollte bei Bewertung, Preisstrategie und Verkaufsunterlagen berücksichtigt werden.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Sonderumlage?
- Kann ich meine Wohnung trotz Sonderumlage verkaufen?
- Wer zahlt die Sonderumlage beim Eigentümerwechsel?
- Ein Beispiel aus der Praxis
- Was sollte im Kaufvertrag geregelt werden?
- Was muss ich dem Käufer mitteilen?
- Wie beeinflusst eine Sonderumlage den Verkaufspreis?
- Wie bereite ich den Verkauf richtig vor?
- Häufige Fragen
- Mein persönlicher Rat
Was ist eine Sonderumlage bei einer Eigentumswohnung?
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Finanzierung gemeinschaftlicher Ausgaben beschließen kann.
Das kann beispielsweise erforderlich werden, wenn eine größere Dachsanierung ansteht, die Heizungsanlage erneuert werden muss oder erhebliche Schäden an der Tiefgarage beseitigt werden sollen.
Manchmal reichen die vorhandenen Erhaltungsrücklagen für solche Maßnahmen nicht aus. Dann kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass die Wohnungseigentümer zusätzlich Geld einzahlen müssen.
Wie hoch der Anteil des einzelnen Eigentümers ausfällt, richtet sich nach dem jeweils geltenden Kostenverteilungsschlüssel.
Und genau hier beginnt für viele Verkäufer die Unsicherheit.
Vielleicht möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, haben aber gerade erfahren, dass eine Sonderumlage beschlossen wurde.
Oder die Eigentümergemeinschaft spricht seit Monaten über eine umfangreiche Sanierung, ohne dass bereits eine endgültige Entscheidung getroffen wurde.
Beide Situationen können für Ihren Wohnungsverkauf wichtig sein. Rechtlich und wirtschaftlich sind sie aber nicht gleich.
Kann ich meine Wohnung trotz Sonderumlage verkaufen?
Ja. Sie können Ihre Wohnung verkaufen trotz Sonderumlage. Eine beschlossene oder geplante Sonderumlage verhindert einen Verkauf grundsätzlich nicht.
Allerdings sollte vor Beginn der Vermarktung geklärt werden, welche finanziellen Verpflichtungen bereits bestehen und welche Kosten möglicherweise noch entstehen.
Ich würde deshalb zunächst nicht fragen, ob sich die Wohnung überhaupt verkaufen lässt.
Meine erste Frage wäre: Was genau hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen?
Geht es um eine bereits fällige Zahlung? Um eine beschlossene Sonderumlage, die erst später angefordert wird? Oder bislang nur um eine geplante Sanierung?
Das sind drei unterschiedliche Ausgangssituationen.
Und jede davon kann Auswirkungen auf die Kaufpreisverhandlung und die Gestaltung des Kaufvertrags haben.
Wer zahlt die Sonderumlage beim Eigentümerwechsel?
Bei einer Sonderumlage kommt es grundsätzlich darauf an, wann die Zahlung fällig wird und wer zu diesem Zeitpunkt rechtlich Wohnungseigentümer ist.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erwerber für eine Sonderumlage haften kann, die bereits vor seinem Eigentumserwerb beschlossen wurde, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird.
Deshalb ist die Aussage „Wer beim Beschluss Eigentümer war, muss immer zahlen“ nicht richtig.
Genauso wenig stimmt die pauschale Behauptung, dass automatisch der Käufer alle noch offenen Sonderumlagen übernimmt.
Entscheidend sind die konkrete Fälligkeitsregelung, der jeweilige Eigentumszeitpunkt und gegebenenfalls weitere rechtliche Besonderheiten.
Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen dem Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft und der Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer.
Die Eigentümergemeinschaft richtet ihre Zahlungsforderung nach den rechtlich maßgeblichen Regeln an den jeweiligen Zahlungspflichtigen.
Verkäufer und Käufer können im notariellen Kaufvertrag zusätzlich vereinbaren, wer die Kosten wirtschaftlich tragen soll.
Diese Vereinbarung ändert aber nicht automatisch, wen die Eigentümergemeinschaft unmittelbar zur Zahlung heranziehen kann.
Ein Beispiel: Die Sonderumlage ist beschlossen, aber noch nicht fällig
Nehmen wir eine Eigentumswohnung in Hamburg.
Die Eigentümergemeinschaft beschließt im März eine Sonderumlage für eine umfangreiche Dachsanierung.
Auf die betreffende Wohnung entfallen 12.000 Euro.
Im Mai wird die Wohnung verkauft. Der Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgt im August. Die Sonderumlage soll laut wirksamem Beschluss erst im Oktober fällig werden.
Unter diesen Voraussetzungen kann der neue Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft zur Zahlung verpflichtet sein, obwohl die Sonderumlage bereits vor dem Kauf beschlossen wurde.
Anders kann die Situation aussehen, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumswechsel fällig geworden ist.
Genau deshalb sollte niemand allein aus dem Beschlussdatum ableiten, wer zahlen muss.
Und noch etwas ist wichtig: Der Käufer wird eine bekannte zukünftige Zahlung von 12.000 Euro möglicherweise bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen.
Ob die Kosten bereits im Angebotspreis berücksichtigt werden oder Verkäufer und Käufer eine gesonderte Regelung vereinbaren, sollte vor der Beurkundung geklärt werden.
Hinweis: Dieses Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Im konkreten Fall sind insbesondere Beschlussinhalt, Fälligkeit, Grundbucheintragung und Kaufvertrag zu prüfen.
Was sollte im Kaufvertrag zur Sonderumlage geregelt werden?
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen trotz Sonderumlage, gehört die Kostenfrage aus meiner Sicht vor den Notartermin.
Ich würde nicht darauf vertrauen, dass sich Verkäufer und Käufer nach der Beurkundung schon irgendwie einigen werden.
Stattdessen sollten beide Seiten rechtzeitig klären, welche Sonderumlagen bekannt sind und wie damit umgegangen werden soll.
Wichtige Fragen sind beispielsweise:
- Welche Sonderumlagen wurden bereits beschlossen?
- Welche Beträge entfallen auf die Wohnung?
- Wann sind die Zahlungen fällig?
- Wurden bereits Teilbeträge bezahlt?
- Gibt es weitere geplante Maßnahmen, über deren Finanzierung noch nicht entschieden wurde?
- Wer soll die bekannten Kosten im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer wirtschaftlich tragen?
Eine entsprechende Vereinbarung sollte der Notar rechtlich eindeutig formulieren.
Auch der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs, beispielsweise der Übergang von Nutzen und Lasten, ist dabei zu berücksichtigen.
Dieser Zeitpunkt ist allerdings nicht automatisch mit dem rechtlichen Eigentumswechsel im Grundbuch identisch.
Das ist ein Unterschied, den ich Eigentümern vor dem Verkauf ausdrücklich erklären würde.
Wie die Vorbereitung der Beurkundung abläuft, erläutere ich in meinem Ratgeber Notartermin beim Immobilienverkauf.
Muss ich eine geplante Sonderumlage dem Käufer mitteilen?
Eine Sonderumlage kann für einen Käufer eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Deshalb sollten Verkäufer bekannte wesentliche Kostenrisiken nicht einfach verschweigen.
Das gilt nicht nur für bereits beschlossene Zahlungen.
Auch eine konkret absehbare umfangreiche Sanierung kann für die Kaufentscheidung wichtig sein, obwohl die Eigentümergemeinschaft noch keine Sonderumlage beschlossen hat.
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 15. September 2023 deutlich gemacht, dass erhebliche Kostenrisiken aus bevorstehenden Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum aufklärungspflichtig sein können.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede unverbindliche Überlegung in einer Eigentümerversammlung automatisch dieselbe rechtliche Bedeutung hat.
Ich würde deshalb immer unterscheiden:
- Welche Maßnahme ist bereits beschlossen?
- Welche Maßnahme wird konkret vorbereitet?
- Welche Kosten sind bekannt oder geschätzt?
- Was ist bislang lediglich Gegenstand einer Diskussion?
Gerade bei größeren Maßnahmen würde ich die Informationen lieber frühzeitig und nachvollziehbar aufbereiten.
Denn ein Käufer, der erst kurz vor dem Notartermin von einer möglichen erheblichen Sonderumlage erfährt, wird möglicherweise nicht nur den Kaufpreis hinterfragen.
Er könnte auch das Vertrauen in die gesamte Verkaufsabwicklung verlieren.
Mehr zu den Aufklärungspflichten beim Verkauf einer Eigentumswohnung lesen Sie in meinem Ratgeber Wohnung mit Mängeln verkaufen – was müssen Eigentümer offenlegen?.
Wie beeinflusst eine Sonderumlage den Verkaufspreis?
Eine Sonderumlage führt nicht automatisch dazu, dass der Verkaufspreis um genau denselben Betrag sinkt.
So einfach funktioniert der Immobilienmarkt nicht.
Entscheidend ist unter anderem, wofür die Sonderumlage verwendet wird, wie hoch die Belastung ausfällt und welchen Zustand das Gebäude insgesamt aufweist.
Eine umfangreiche Dachsanierung kostet zunächst Geld. Gleichzeitig kann ein erneuertes Dach langfristig einen positiven Einfluss auf die Gebäudesubstanz haben.
Eine notwendige Sanierung wegen schwerer Schäden wird von Kaufinteressenten möglicherweise anders beurteilt als eine geplante Modernisierung.
Auch die Frage, wer die Sonderumlage wirtschaftlich trägt, spielt bei der Preisverhandlung eine Rolle.
Ich würde deshalb nicht einfach 12.000 Euro Sonderumlage von einem geschätzten Wohnungswert abziehen.
Ich würde zuerst prüfen, ob die geplante Maßnahme und die zu erwartende finanzielle Belastung bereits in der Bewertung berücksichtigt sind.
Andernfalls besteht die Gefahr, dieselben Kosten doppelt anzusetzen.
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen trotz Sonderumlage, brauchen Sie deshalb eine Bewertung, die nicht nur die Räume, sondern auch die wirtschaftliche Situation des Gebäudes berücksichtigt.
Die Grundlagen erkläre ich auf meiner Seite zur Immobilienbewertung in Hamburg.
Wie bereite ich den Verkauf einer Wohnung mit Sonderumlage richtig vor?
Bevor die Wohnung angeboten wird, würde ich die wichtigsten Informationen bei der Hausverwaltung zusammentragen.
Besonders hilfreich sind die einschlägigen Beschlüsse, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Angaben zur Höhe und Fälligkeit der Sonderumlage sowie vorhandene Informationen über die geplanten Arbeiten.
Falls bereits Angebote oder Kostenschätzungen für die Sanierung vorliegen, sollten auch diese geprüft werden.
Außerdem würde ich klären, ob weitere Maßnahmen diskutiert werden und ob die Erhaltungsrücklage zur Finanzierung beitragen soll.
Dann können wir die Ausgangssituation vernünftig einordnen.
Eine bereits beschlossene und bezifferte Sonderumlage ist etwas anderes als eine noch unklare Kostenprognose.
Beides sollte beim Verkauf weder dramatisiert noch verharmlost werden.
Welche Unterlagen Sie generell benötigen, finden Sie in meinem Ratgeber Unterlagen beim Immobilienverkauf.
Häufige Fragen zur Sonderumlage beim Wohnungsverkauf
Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn eine Sonderumlage beschlossen wurde?
Ja. Eine beschlossene Sonderumlage verhindert den Verkauf grundsätzlich nicht. Wichtig ist, dass Höhe, Fälligkeit und wirtschaftliche Zuordnung der Kosten rechtzeitig geklärt werden.
Wer zahlt die Sonderumlage, wenn die Wohnung bereits verkauft wurde?
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft kommt es grundsätzlich auf die Fälligkeit und den rechtlichen Eigentumszeitpunkt an. Im Kaufvertrag können Verkäufer und Käufer zusätzlich vereinbaren, wer die Kosten wirtschaftlich tragen soll.
Muss der Verkäufer eine Sonderumlage zahlen, die vor dem Verkauf beschlossen wurde?
Nicht automatisch. Wird die Sonderumlage erst nach dem rechtlichen Eigentumswechsel fällig, kann der Erwerber gegenüber der Eigentümergemeinschaft zahlungspflichtig sein. Entscheidend sind die konkreten Umstände und Regelungen.
Was passiert, wenn eine Sonderumlage noch nicht beschlossen wurde?
Dann besteht aus dieser Maßnahme noch keine entsprechende beschlossene Zahlungspflicht. Erhebliche konkret absehbare Kostenrisiken können für Käufer dennoch wesentlich und aufklärungspflichtig sein.
Kann eine Sonderumlage den Wert meiner Eigentumswohnung mindern?
Ja, sie kann die Kaufentscheidung und den erzielbaren Preis beeinflussen. Wie stark, hängt unter anderem von der Höhe der Kosten, der geplanten Maßnahme und der gesamten wirtschaftlichen Situation der Immobilie ab.
Mein persönlicher Rat
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten und in der Eigentümergemeinschaft gerade über eine größere Sanierung gesprochen wird, würde ich Ihnen einen einfachen Rat geben:
Holen Sie zuerst die Unterlagen auf den Tisch.
Nicht erst, wenn ein Interessent danach fragt.
Schauen wir gemeinsam nach, was tatsächlich beschlossen wurde, welche Kosten bekannt sind und wann mögliche Zahlungen anstehen.
Ich würde Ihnen auch nicht vorschnell sagen, dass eine Sonderumlage automatisch den gesamten Verkauf schwieriger macht.
Manchmal ist eine größere Maßnahme notwendig, um ein Gebäude langfristig in einem guten Zustand zu halten.
Manchmal sind die finanziellen Belastungen überschaubar.
Und manchmal ist eine geplante Sanierung tatsächlich ein Punkt, den wir bei der Preisstrategie besonders berücksichtigen müssen.
Entscheidend ist, dass wir die Situation kennen, bevor wir mit einem Angebotspreis an den Markt gehen.
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen trotz Sonderumlage, möchte ich deshalb nicht zuerst über ein schönes Exposé sprechen.
Ich möchte zuerst wissen, was auf die Eigentümergemeinschaft und damit möglicherweise auf den Käufer zukommt.
Danach können wir in Ruhe entscheiden, wie wir Ihre Wohnung realistisch bewerten und verständlich vermarkten.
Denn auch hier gilt für mich: Die meisten Eigentümer brauchen nicht sofort einen Makler. Sie brauchen zunächst Klarheit.
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung in Hamburg verkaufen möchten und eine Sonderumlage im Raum steht, können wir Ihre Ausgangssituation gemeinsam betrachten. Über meine Kontaktseite erreichen Sie mich persönlich.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Wer eine konkrete Sonderumlage schuldet und welche Regelungen im Kaufvertrag sinnvoll sind, hängt insbesondere vom Beschluss, der Fälligkeit, dem Eigentumswechsel und den individuellen Vertragsvereinbarungen ab. Lassen Sie rechtliche Fragen im Einzelfall durch einen entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt oder Notar prüfen.
