Ein Immobilien-Teilverkauf ermöglicht es Eigentümern, einen Anteil ihres Hauses oder ihrer Wohnung zu verkaufen und weiterhin darin zu wohnen. Dafür erhalten sie Geld, müssen bei üblichen Teilverkaufsmodellen aber ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen. Hinzu kommen möglicherweise Instandhaltungskosten, Gebühren beim späteren Gesamtverkauf und Risiken beim Rückkauf. Ob sich ein Teilverkauf lohnt, hängt deshalb nicht nur von der Auszahlung ab, sondern vor allem von den langfristigen Vertragsbedingungen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Beim Immobilien-Teilverkauf wird nur ein ideeller Anteil der Immobilie verkauft.
- Der bisherige Eigentümer kann die gesamte Immobilie meist weiter nutzen, zahlt dafür aber ein Nutzungsentgelt.
- Das Nutzungsentgelt kann über viele Jahre einen erheblichen Teil des ausgezahlten Geldes aufzehren.
- Instandhaltungs- und Modernisierungskosten bleiben bei vielen Vertragsmodellen weitgehend oder vollständig beim bisherigen Eigentümer.
- Beim späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf können weitere Gebühren und Mindestvergütungen entstehen.
- Vor einer Entscheidung sollten Eigentümer auch einen vollständigen Verkauf, ein Darlehen und andere Wohnmodelle vergleichen.
Inhaltsverzeichnis
- Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf?
- Welche Kosten entstehen beim Teilverkauf?
- Was kostet ein Teilverkauf konkret?
- Welche Risiken sollten Eigentümer kennen?
- Kann ich den verkauften Anteil zurückkaufen?
- Was bedeutet der Teilverkauf für meine Erben?
- Welche Alternativen gibt es?
- Wann kann ein Teilverkauf sinnvoll sein?
- Häufige Fragen
- Mein persönlicher Rat
Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf?
Vielleicht kennen Sie die Situation: Sie besitzen ein Haus in Hamburg, wohnen gerne dort und möchten eigentlich nicht ausziehen. Gleichzeitig wünschen Sie sich mehr finanziellen Spielraum.
Vielleicht steht eine größere Modernisierung an. Vielleicht möchten Sie Ihren Ruhestand etwas entspannter gestalten. Oder Sie überlegen, wie Sie einen Teil des in Ihrer Immobilie gebundenen Vermögens nutzen können.
Genau hier setzen die Angebote zum Immobilien-Teilverkauf an.
Sie verkaufen beispielsweise 20 oder 30 Prozent Ihrer Immobilie an ein Unternehmen. Im Gegenzug erhalten Sie einen vereinbarten Geldbetrag.
Sie bleiben Miteigentümer und können das gesamte Haus oder die gesamte Wohnung aufgrund einer vertraglich vereinbarten Nutzungsregelung weiterhin bewohnen.
Allerdings gehört Ihnen die Immobilie anschließend nicht mehr vollständig.
Und für die Nutzung des verkauften Anteils verlangen die Anbieter in der Regel ein monatliches Entgelt.
Das klingt zunächst nach einer Möglichkeit, Geld zu erhalten, ohne das vertraute Zuhause aufzugeben.
Aber genau an dieser Stelle würde ich genauer hinschauen.
Denn entscheidend ist nicht nur, wie viel Geld Sie heute bekommen. Entscheidend ist, was Sie dafür in den nächsten zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren bezahlen und welche Rechte Sie abgeben.
Welche Kosten entstehen beim Immobilien-Teilverkauf?
Ein Immobilien-Teilverkauf kann mit mehreren Kostenarten verbunden sein. Nicht jede davon ist auf den ersten Blick erkennbar.
Das monatliche Nutzungsentgelt
Wenn Sie einen Anteil Ihrer Immobilie verkaufen und weiterhin die gesamte Immobilie nutzen, verlangen die Anbieter üblicherweise ein monatliches Nutzungsentgelt.
Dieses Entgelt wird häufig als Prozentsatz des ausgezahlten Teilkaufpreises berechnet.
Wichtig ist, wie lange der vereinbarte Betrag festgeschrieben bleibt und unter welchen Bedingungen er später steigen kann.
Ein zunächst bezahlbares Nutzungsentgelt kann nach Ablauf der vereinbarten Festschreibung zu einer deutlich höheren monatlichen Belastung werden.
Deshalb würde ich mir niemals nur die erste Monatsrate zeigen lassen.
Ich würde wissen wollen, welche Zahlungen bei verschiedenen Vertragslaufzeiten entstehen können.
Instandhaltung und Modernisierung
Ein weiterer Punkt wird häufig unterschätzt.
Auch nach dem Immobilien-Teilverkauf können Sie vertraglich verpflichtet sein, die Kosten für Reparaturen und Modernisierungen weitgehend oder sogar vollständig selbst zu tragen.
Das kann eine neue Heizungsanlage betreffen, eine Dachreparatur oder die Erneuerung von Fenstern.
Sie tragen dann möglicherweise die gesamten Kosten, obwohl Ihnen nur noch ein Teil der Immobilie gehört.
Ob und in welchem Umfang der Teilkäufer sich beteiligt, muss im jeweiligen Vertrag geprüft werden.
Gebühren beim späteren Gesamtverkauf
Viele Teilverkaufsmodelle sehen zusätzliche Entgelte vor, wenn die Immobilie später vollständig verkauft wird.
Das können beispielsweise sogenannte Durchführungs- oder Serviceentgelte sein.
Außerdem enthalten manche Verträge Regelungen, die dem Teilkäufer einen bestimmten Mindesterlös sichern.
Deshalb kann der Betrag, der beim späteren Verkauf tatsächlich bei Ihnen oder Ihren Erben ankommt, geringer ausfallen als zunächst erwartet.
Was kostet ein Immobilien-Teilverkauf? Ein einfaches Rechenbeispiel
Stellen wir uns vor, Ihr Einfamilienhaus hat einen angenommenen Marktwert von 500.000 Euro.
Sie verkaufen davon 20 Prozent und erhalten dafür 100.000 Euro.
Das vereinbarte jährliche Nutzungsentgelt beträgt in unserem vereinfachten Beispiel fünf Prozent der Auszahlung.
- Angenommener Immobilienwert: 500.000 Euro
- Verkaufter Anteil: 20 Prozent
- Auszahlung: 100.000 Euro
- Jährliches Nutzungsentgelt: 5.000 Euro
- Monatliches Nutzungsentgelt: rund 417 Euro
- Nutzungsentgelt über zehn Jahre: 50.000 Euro
Nach zehn Jahren hätten Sie in diesem Beispiel bereits 50.000 Euro Nutzungsentgelt bezahlt.
Und trotzdem gehört dem Teilkäufer weiterhin sein vereinbarter Immobilienanteil.
Das Nutzungsentgelt ist also keine Rückzahlung, durch die Sie den verkauften Anteil nach und nach zurückerwerben.
Hinzu können Instandhaltungskosten und spätere Verkaufsgebühren kommen.
Natürlich ist das nur eine vereinfachte Modellrechnung. Sie berücksichtigt weder mögliche Änderungen des Nutzungsentgelts noch die Entwicklung des Immobilienwertes oder steuerliche Besonderheiten.
Aber sie zeigt, warum ich bei einem Immobilien-Teilverkauf nicht nur auf die Auszahlung schauen würde.
Welche Risiken sollten Eigentümer beim Teilverkauf kennen?
Aus meiner Sicht gibt es drei Fragen, die jeder Eigentümer vor einem Teilverkauf beantworten können sollte.
Wie sicher ist mein Recht, im Haus wohnen zu bleiben?
Bei Teilverkaufsmodellen werden Nutzungsrechte häufig grundbuchlich abgesichert.
Entscheidend ist aber, welches Recht tatsächlich vereinbart wird und welchen Rang es im Grundbuch erhält.
Ein nachrangig eingetragenes Recht kann beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung Risiken mit sich bringen.
Auch mögliche Folgen einer Insolvenz des Teilkaufunternehmens sollten rechtlich geprüft werden.
Deshalb würde ich eine solche Vereinbarung niemals allein anhand einer Werbebroschüre beurteilen.
Was passiert, wenn ich das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann?
Vielleicht lässt sich die monatliche Belastung heute gut tragen.
Aber wie sieht es in zehn Jahren aus?
Was passiert, wenn das Nutzungsentgelt steigt oder sich Ihre finanzielle Situation verändert?
Je nach Vertrag können Zahlungsprobleme schwerwiegende Folgen haben und unter Umständen zu einer Verwertung der Immobilie führen.
Gerade wenn Sie langfristig in Ihrem Zuhause bleiben möchten, muss diese Frage vor Vertragsabschluss geklärt werden.
Wer entscheidet über einen späteren Verkauf?
Nach einem Teilverkauf gibt es einen weiteren Miteigentümer.
Welche Mitspracherechte dieser hat, wie ein späterer Gesamtverkauf abläuft und welche Bedingungen dabei gelten, hängt von der Vertragsgestaltung ab.
Auch das würde ich vor einer Unterschrift genau prüfen lassen.
Kann ich meinen verkauften Immobilienanteil später zurückkaufen?
Viele Teilverkaufsanbieter sehen grundsätzlich eine Rückkaufmöglichkeit vor.
Aber eine Rückkaufmöglichkeit bedeutet nicht automatisch, dass Sie den Anteil zum ursprünglichen Verkaufspreis zurückerhalten.
Der Rückkaufpreis kann sich beispielsweise am späteren Immobilienwert orientieren.
Zusätzlich können vertraglich vereinbarte Gebühren oder Mindestvergütungen anfallen.
Wenn Ihr Haus zwischenzeitlich deutlich an Wert gewonnen hat, kann der Rückkauf erheblich teurer werden.
Ich würde deshalb vorab klären, ob überhaupt ein rechtlich gesicherter Rückkaufanspruch besteht und wie der Preis konkret berechnet wird.
Eine bloße unverbindliche Aussicht auf einen späteren Rückkauf wäre mir persönlich zu wenig.
Was bedeutet ein Immobilien-Teilverkauf für meine Erben?
Auch diese Frage gehört für mich unbedingt auf den Tisch.
Wenn Sie einen Anteil Ihrer Immobilie verkaufen, gehört dieser Anteil anschließend dem Teilkäufer.
Ihre Erben erhalten daher nicht mehr automatisch die gesamte Immobilie als Ihr Eigentum.
Was mit dem verbliebenen Anteil geschieht und welche Möglichkeiten zum Rückkauf oder Gesamtverkauf bestehen, hängt unter anderem von den vertraglichen Vereinbarungen ab.
Auch fortbestehende Verpflichtungen und die wirtschaftlichen Folgen sollten geprüft werden.
Wer eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben möchte, sollte diese Auswirkungen frühzeitig mit seinen Angehörigen und gegebenenfalls mit rechtlichen Beratern besprechen.
Welche Alternativen gibt es zum Immobilien-Teilverkauf?
Bevor Sie einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen, würde ich immer prüfen, ob eine andere Lösung besser zu Ihren Zielen passt.
Ein Darlehen mit der Immobilie als Sicherheit
Wenn Sie vor allem Geld für eine Modernisierung oder andere Ausgaben benötigen, kann unter Umständen ein Darlehen infrage kommen.
Ob das möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen finanziellen Situation und den angebotenen Konditionen ab.
Anders als beim Teilverkauf geben Sie dabei grundsätzlich keinen Eigentumsanteil ab.
Das Haus vollständig verkaufen und wohnen bleiben
Manche Eigentümer möchten ihr gebundenes Immobilienvermögen nutzen, ohne ihr Zuhause verlassen zu müssen.
Dafür kommen unter bestimmten Voraussetzungen auch Modelle mit Wohnrecht, Nießbrauch oder einer anschließenden Mietvereinbarung infrage.
Die jeweiligen Rechte, Pflichten und finanziellen Auswirkungen unterscheiden sich erheblich.
Mehr dazu lesen Sie in meinem Ratgeber Haus verkaufen und wohnen bleiben – welche Möglichkeiten gibt es?.
Ein vollständiger Verkauf mit anschließendem Umzug
Vielleicht ist auch ein vollständiger Verkauf die wirtschaftlich klarere Lösung.
Das ist natürlich eine persönliche Entscheidung.
Gerade wenn ein großes Haus im Laufe der Jahre zu aufwendig geworden ist, kann ein Umzug in eine kleinere Wohnung finanzielle und praktische Vorteile haben.
Ich würde diese Möglichkeit zumindest in den Vergleich einbeziehen, bevor Sie sich langfristig an einen Teilverkaufsvertrag binden.
Wann kann ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll sein?
Ich möchte einen Immobilien-Teilverkauf nicht pauschal für jeden Eigentümer ausschließen.
Es kann persönliche Situationen geben, in denen jemand einen Teil seines Immobilienvermögens nutzen möchte und andere Finanzierungsmöglichkeiten nicht infrage kommen.
Aber ein Teilverkauf sollte aus meiner Sicht erst dann ernsthaft erwogen werden, wenn die langfristigen Kosten und Risiken vollständig verstanden wurden.
Besonders wichtig finde ich dabei folgende Fragen:
- Wie viel Geld benötige ich tatsächlich?
- Wie lange möchte ich voraussichtlich in der Immobilie wohnen bleiben?
- Kann ich das Nutzungsentgelt auch bei steigenden Lebenshaltungskosten dauerhaft tragen?
- Welche Instandhaltungskosten könnten zusätzlich entstehen?
- Wie sicher ist mein Nutzungsrecht im Grundbuch?
- Welche Kosten entstehen bei einem späteren Verkauf oder Rückkauf?
- Welche Auswirkungen hat der Vertrag auf meine Erben?
- Welche wirtschaftlich vergleichbaren Alternativen stehen mir zur Verfügung?
Wenn Sie diese Fragen nicht eindeutig beantworten können, würde ich keinen Vertrag unterschreiben.
Und wenn Sie den Immobilien-Teilverkauf ernsthaft in Betracht ziehen, sollten Sie sich unabhängig rechtlich und finanziell beraten lassen.
Häufige Fragen zum Immobilien-Teilverkauf
Was bedeutet Immobilien-Teilverkauf?
Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie einen ideellen Anteil Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Sie bleiben Miteigentümer und können die Immobilie aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung in der Regel weiter nutzen. Dafür fällt üblicherweise ein Nutzungsentgelt an.
Ist ein Immobilien-Teilverkauf eine gute Idee?
Das hängt von Ihrer Situation und dem konkreten Vertrag ab. Die Verbraucherzentrale weist insbesondere auf hohe Nutzungsentgelte, zusätzliche Verkaufsgebühren und langfristige Risiken hin. Deshalb sollten Eigentümer verschiedene Alternativen sorgfältig vergleichen und konkrete Vertragsangebote unabhängig prüfen lassen.
Kann ich nach einem Teilverkauf lebenslang im Haus bleiben?
Das hängt von der vertraglichen und grundbuchlichen Absicherung ab. Ein versprochenes lebenslanges Nutzungsrecht sollte rechtlich geprüft werden, insbesondere hinsichtlich Rang, Zahlungsbedingungen und möglicher Verwertungsrisiken.
Wer bezahlt Reparaturen nach dem Teilverkauf?
Bei vielen angebotenen Modellen trägt der bisherige Eigentümer weiterhin einen großen Teil oder sogar sämtliche Instandhaltungskosten. Entscheidend ist die konkrete vertragliche Regelung.
Ist ein Teilverkauf günstiger als ein Immobilienkredit?
Nicht unbedingt. Die Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass Teilverkaufsmodelle aufgrund der Nutzungsentgelte und Zusatzkosten häufig teurer sein können. Ein sinnvoller Vergleich muss alle Kosten über denselben Zeitraum berücksichtigen.
Mein persönlicher Rat
Wenn Sie mich fragen, ob Sie einen Teil Ihres Hauses verkaufen sollten, würde ich Ihnen zunächst eine andere Frage stellen:
Was möchten Sie mit diesem Schritt eigentlich erreichen?
Geht es darum, im Ruhestand finanziell unabhängiger zu sein? Möchten Sie eine größere Sanierung bezahlen? Oder möchten Sie unbedingt in Ihrem vertrauten Zuhause bleiben?
Je nachdem, was Ihnen wirklich wichtig ist, kann die passende Lösung ganz unterschiedlich aussehen.
Ich würde mir deshalb zuerst den aktuellen Immobilienwert ansehen und anschließend die möglichen Wege miteinander vergleichen.
Vielleicht ist ein Teilverkauf trotz seiner Kosten für Ihre besondere Situation eine Option.
Vielleicht stellt sich aber heraus, dass ein vollständiger Verkauf mit gesichertem Wohnrecht oder eine andere Finanzierung wirtschaftlich sinnvoller ist.
Und vielleicht müssen Sie überhaupt noch nichts verkaufen.
Genau das meine ich, wenn ich sage: Die meisten Eigentümer brauchen nicht sofort einen Makler. Sie brauchen zunächst Klarheit.
Wenn Sie in Hamburg über einen Immobilien-Teilverkauf nachdenken, unterstütze ich Sie gerne bei der realistischen Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie und bei der Betrachtung möglicher Verkaufsalternativen.
Die rechtliche und finanzielle Prüfung eines konkreten Teilverkaufsvertrags gehört anschließend in die Hände unabhängiger Fachleute.
Weitere Informationen zum Immobilienverkauf in einer späteren Lebensphase finden Sie in meinem Ratgeber Immobilie verkaufen im Alter.
Wenn Sie Ihre Ausgangssituation persönlich besprechen möchten, erreichen Sie mich über meine Kontaktseite.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Immobilien-Teilverkaufsverträge können erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Folgen haben. Lassen Sie ein konkretes Angebot einschließlich Nutzungsrecht, Grundbuchrang, Kostenregelungen, Rückkaufbedingungen und möglichen Auswirkungen auf Erben vor der Unterzeichnung unabhängig prüfen.
