Wie lange dauert der gesamte Verkaufsprozess?
Für einen Immobilienverkauf in Hamburg sollten Eigentümer eher mit mehreren Monaten als mit wenigen Wochen rechnen. Wie lange der Verkauf tatsächlich dauert, hängt vor allem von Immobilienart, Lage, Zustand, Angebotspreis, Nachfrage, vollständigen Unterlagen und der Finanzierung des Käufers ab. Zusätzlich benötigt die notarielle Abwicklung nach der Käuferentscheidung Zeit. Ein realistischer Preis und eine gute Vorbereitung können den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ein Immobilienverkauf besteht aus mehreren Phasen: Vorbereitung, Vermarktung, Käuferauswahl, Finanzierung, Notartermin, Kaufpreiszahlung und Übergabe benötigen jeweils Zeit.
- Eine feste Verkaufsdauer gibt es nicht: Eine gefragte Immobilie zu einem realistischen Preis kann wesentlich schneller einen Käufer finden als ein Objekt mit schwierigem Grundriss, Modernisierungsbedarf oder zu hohem Angebotspreis.
- Die Vorbereitung wird häufig unterschätzt: Fehlende Grundrisse, Flächenberechnungen, Energieausweis oder andere Unterlagen können den Verkaufsstart verzögern.
- Der Angebotspreis beeinflusst die Dauer: Ein deutlich zu hoher Preis kann dazu führen, dass passende Käufer das Angebot bereits bei der Suche aussortieren.
- Eine Kaufzusage beendet den Verkauf noch nicht: Die Finanzierung des Käufers und die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags benötigen weitere Zeit.
- Nach dem Notartermin ist der Kaufpreis nicht sofort fällig: Zunächst müssen die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt werden.
- Die Eigentumsumschreibung erfolgt später: Kaufpreiszahlung, Übergabe und endgültige Eigentumsumschreibung sind unterschiedliche Schritte.
- Gute Vorbereitung spart häufig mehr Zeit als hektische Vermarktung: Wer Unterlagen, Marktwert und Verkaufsstrategie vorher klärt, reduziert vermeidbare Verzögerungen.
Inhaltsverzeichnis
- Wie lange dauert ein Immobilienverkauf normalerweise?
- Aus welchen Phasen besteht ein Immobilienverkauf?
- Wie lange dauert die Vorbereitung?
- Wie lange dauert die Vermarktung?
- Wie beeinflusst der Angebotspreis die Verkaufsdauer?
- Welche Immobilien verkaufen sich schneller?
- Wie beeinflussen fehlende Unterlagen die Dauer?
- Wie lange dauert die Finanzierung des Käufers?
- Wie lange dauert es vom Käufer bis zum Notartermin?
- Wann bekommt der Verkäufer sein Geld?
- Wann wird die Immobilie übergeben?
- Wie kann ich den Immobilienverkauf beschleunigen?
- Häufige Fragen zur Dauer eines Immobilienverkaufs
„Wie lange dauert es, bis mein Haus verkauft ist?“
Diese Frage stellen mir Eigentümer verständlicherweise sehr häufig.
Meine Antwort darauf ist meistens:
Das hängt zunächst davon ab, was Sie unter „verkauft“ verstehen.
Ist die Immobilie verkauft, sobald ein Käufer sagt:
„Ich nehme sie“?
Oder wenn seine Bank die Finanzierung bestätigt?
Wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde?
Wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist?
Oder erst dann, wenn die Immobilie übergeben wurde?
Zwischen diesen Zeitpunkten können mehrere Wochen liegen.
Deshalb finde ich pauschale Aussagen wie „Ihr Haus ist in vier Wochen verkauft“ problematisch.
Natürlich kann das passieren.
Es kann aber genauso gut deutlich länger dauern.
Eine realistische Verkaufsplanung betrachtet deshalb nicht nur die Zeit bis zum ersten Käufer, sondern den gesamten Weg von der Vorbereitung bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf normalerweise?
Ein Immobilienverkauf dauert in der Regel nicht nur wenige Tage. Eigentümer sollten für den gesamten Prozess einen Zeitraum von mehreren Monaten einplanen. Wie schnell es tatsächlich geht, hängt stark von der Immobilie, ihrer Marktposition und der Vorbereitung des Verkaufs ab.
Ich möchte Ihnen an dieser Stelle bewusst keine scheinbar exakte Hamburger Durchschnittszahl nennen.
Denn was würde Ihnen beispielsweise die Aussage „durchschnittlich drei Monate“ für Ihr eigenes Haus wirklich sagen?
Relativ wenig.
Ein modernisiertes Einfamilienhaus in einer gefragten Wohnlage mit marktgerechtem Preis kann sehr schnell ernsthafte Interessenten finden.
Ein Haus mit erheblichem Modernisierungsbedarf, ungewöhnlichem Grundstück oder deutlich zu hohem Angebotspreis kann dagegen wesentlich länger am Markt bleiben.
Bei einer Eigentumswohnung kommen wiederum andere Faktoren hinzu.
Und bei einer vermieteten Wohnung ist die Käufergruppe häufig kleiner als bei einer frei verfügbaren Wohnung.
Deshalb interessiert mich bei der Einschätzung der Verkaufsdauer zuerst die konkrete Immobilie.
Aus welchen Phasen besteht ein Immobilienverkauf?
Ein Immobilienverkauf lässt sich grob in Vorbereitung, Vermarktung, Käuferauswahl, Finanzierungsprüfung, notarielle Beurkundung, Kaufpreisabwicklung und Übergabe unterteilen. Verzögerungen in einer dieser Phasen können den gesamten Verkaufsprozess verlängern.
Ein typischer Ablauf sieht ungefähr so aus:
- Phase 1 – Vorbereitung: Unterlagen prüfen, Immobilie bewerten und Verkaufsstrategie festlegen.
- Phase 2 – Vermarktung vorbereiten: Exposé, Fotos, Grundrisse und Immobilienanzeige erstellen.
- Phase 3 – Vermarktung: Interessenten ansprechen, Anfragen bearbeiten und Besichtigungen durchführen.
- Phase 4 – Käufer auswählen: Kaufinteresse, Preis und Finanzierung prüfen.
- Phase 5 – Kaufvertrag: Notar beauftragen, Vertragsentwurf abstimmen und Beurkundung durchführen.
- Phase 6 – Abwicklung: Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit werden geschaffen.
- Phase 7 – Kaufpreis und Übergabe: Kaufpreis wird gezahlt und die Immobilie entsprechend der vertraglichen Vereinbarung übergeben.
- Phase 8 – Eigentumsumschreibung: Der Käufer wird schließlich als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Wenn Eigentümer mich nach der Dauer fragen, sollten wir deshalb zuerst klären, welchen dieser Zeitpunkte sie meinen.
Wie lange dauert die Vorbereitung eines Immobilienverkaufs?
Die Vorbereitung kann bei vollständigen Unterlagen relativ zügig erfolgen. Fehlen dagegen wichtige Dokumente, müssen Flächen geklärt oder rechtliche beziehungsweise tatsächliche Besonderheiten der Immobilie aufgearbeitet werden, kann bereits diese erste Phase deutlich länger dauern.
Genau deshalb halte ich wenig davon, eine Immobilie möglichst schnell online zu stellen.
Schnell online bedeutet nicht automatisch schnell verkauft.
Vor dem Start sollten aus meiner Sicht mindestens drei Dinge geklärt sein:
Was verkaufen wir genau?
Welche Unterlagen liegen vor?
Und welcher Angebotspreis ist sinnvoll?
Wenn diese Fragen beantwortet sind, können Fotos, Exposé und Vermarktung wesentlich gezielter vorbereitet werden.
Fehlen dagegen wichtige Informationen, holt einen das meistens später wieder ein.
Welche Dokumente Sie typischerweise benötigen, habe ich deshalb ausführlich in Artikel 7 zusammengestellt: Welche Unterlagen brauche ich beim Immobilienverkauf?
Wie lange dauert die Vermarktung einer Immobilie?
Die Vermarktungsdauer hängt vor allem davon ab, wie gut Angebotspreis, Immobilie und aktuelle Nachfrage zusammenpassen. Die Zahl der Anfragen allein sagt dabei wenig aus – entscheidend ist, ob unter den Interessenten tatsächlich passende und finanzierungsfähige Käufer sind.
Das ist für mich einer der wichtigsten Unterschiede.
Hundert Anfragen bedeuten nicht automatisch einen guten Verkauf.
Und zehn Anfragen bedeuten nicht automatisch einen schlechten Verkauf.
Entscheidend ist die Qualität.
Passt die Immobilie zur Käufergruppe?
Ist der Preis nachvollziehbar?
Kann der Interessent den Kauf finanzieren?
Ist er wirklich kaufbereit?
Deshalb würde ich den Erfolg einer Vermarktung niemals nur an der Anzahl der Klicks oder Besichtigungen messen.
Das Ziel ist nicht möglichst viel Aufmerksamkeit. Das Ziel ist, den passenden Käufer zu einem marktgerechten Preis zu finden.
Wie beeinflusst der Angebotspreis die Verkaufsdauer?
Der Angebotspreis gehört zu den wichtigsten Einflussfaktoren auf die Vermarktungsdauer. Liegt er deutlich über dem Preisniveau, das Käufer für vergleichbare Immobilien akzeptieren, können Anfragen und Besichtigungen ausbleiben und die Vermarktungszeit deutlich länger werden.
Hier entsteht häufig ein Missverständnis.
Eigentümer denken:
„Wir versuchen es erst einmal etwas höher. Runtergehen können wir später immer noch.“
Rein technisch stimmt das.
Strategisch kann es problematisch sein.
Denn gerade am Anfang einer Vermarktung ist die Immobilie neu.
Interessenten, die bereits seit Monaten suchen, sehen das Angebot zum ersten Mal.
Passt der Preis nicht in ihr Suchraster oder erscheint er im Vergleich zu Alternativen deutlich zu hoch, beschäftigen sie sich möglicherweise gar nicht näher mit der Immobilie.
Später den Preis zu reduzieren bedeutet nicht automatisch, dass alle diese Interessenten zurückkommen.
Genau dieses Problem behandeln wir ausführlich im Ratgeber Immobilienpreis zu hoch angesetzt – welche Folgen hat ein falscher Angebotspreis?.
Welche Immobilien verkaufen sich schneller?
Immobilien verkaufen sich tendenziell schneller, wenn viele Käufer nach genau diesem Immobilientyp suchen und Preis, Zustand, Lage und Ausstattung zu deren Erwartungen passen. Je spezieller eine Immobilie ist, desto kleiner kann die passende Käufergruppe werden.
Ein Beispiel aus meiner täglichen Arbeit:
Ein klassisches Einfamilienhaus mit familiengerechtem Grundriss, Garten und guter Infrastruktur spricht eine relativ klar definierte Käufergruppe an.
Eine Immobilie mit ungewöhnlichem Grundriss, sehr großem Sanierungsbedarf oder besonderen rechtlichen beziehungsweise baulichen Eigenschaften kann dagegen mehr Erklärung benötigen.
Das bedeutet nicht, dass eine solche Immobilie schlecht verkäuflich ist.
Sie braucht möglicherweise nur einen spezielleren Käufer.
Auch bestimmte wertmindernde Eigenschaften können die Nachfrage beeinflussen.
Welche Faktoren dabei eine Rolle spielen können, finden Sie im Ratgeber Was mindert den Wert einer Immobilie?.
Wie beeinflussen fehlende Unterlagen die Verkaufsdauer?
Fehlende Unterlagen können einen Immobilienverkauf in mehreren Phasen verzögern. Besonders problematisch wird es, wenn Dokumente erst dann fehlen, wenn ein Käufer bereits seine Finanzierung beantragen möchte.
Genau deshalb haben wir die Unterlagen im vorherigen Artikel behandelt.
Wenn vor der Vermarktung beispielsweise noch keine nachvollziehbare Wohnfläche vorhanden ist, sollte das möglichst früh auffallen.
Dasselbe gilt für:
- fehlende Grundrisse
- unklare An- oder Umbauten
- fehlenden Energieausweis
- unvollständige Unterlagen einer Eigentümergemeinschaft
- fehlende Mietunterlagen
- unklare Grundbuchbelastungen
Eine gute Vorbereitung kostet am Anfang etwas Zeit.
Sie kann später aber wesentlich mehr Zeit sparen.
Wie lange dauert die Finanzierung des Käufers?
Auch wenn ein Käufer seine Kaufabsicht erklärt hat, sollte seine Finanzierung ausreichend geklärt sein, bevor der Verkauf als gesichert betrachtet wird. Wie lange die Finanzierungsprüfung dauert, hängt von Käufer, Bank, Immobilie und Vollständigkeit der benötigten Unterlagen ab.
Das ist eine Phase, in der Eigentümer verständlicherweise ungeduldig werden können.
Der Käufer möchte kaufen.
Der Preis ist besprochen.
Warum können wir nicht einfach zum Notar?
Weil eine ernsthafte Kaufabsicht und eine gesicherte Finanzierung zwei unterschiedliche Dinge sind.
Die finanzierende Bank prüft nicht nur Einkommen und Bonität des Käufers.
Sie beschäftigt sich auch mit der Immobilie.
Und dafür benötigt sie entsprechende Objektunterlagen.
Deshalb ist die Vorbereitung aus Artikel 7 nicht nur Bürokratie.
Sie hilft auch dabei, die Finanzierungsphase des Käufers möglichst reibungslos zu gestalten.
Wie lange dauert es vom Käufer bis zum Notartermin?
Zwischen der Einigung mit einem Käufer und dem Notartermin liegt eine weitere Vorbereitungsphase. Der Kaufvertragsentwurf muss erstellt, die erforderlichen Angaben müssen vorliegen und offene Punkte zwischen Käufer und Verkäufer geklärt werden.
Auch hier würde ich Geschwindigkeit nicht mit Qualität verwechseln.
Natürlich möchten beide Seiten irgendwann einen Haken unter die Sache machen.
Aber vor der Beurkundung sollten wesentliche Punkte klar sein.
Zum Beispiel:
- Wie hoch ist der Kaufpreis?
- Wann soll die Immobilie übergeben werden?
- Welche Gegenstände werden gegebenenfalls mitverkauft?
- Welche bestehenden Belastungen müssen berücksichtigt werden?
- Gibt es Besonderheiten bei der Immobilie?
- Ist die Finanzierung des Käufers ausreichend vorbereitet?
Die rechtliche Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags übernimmt der Notar.
Meine Aufgabe als Immobilienmakler ist es nicht, diese rechtliche Beratung zu ersetzen.
Ich möchte aber dafür sorgen, dass die wirtschaftlichen und tatsächlichen Eckpunkte zwischen den Beteiligten möglichst klar sind, bevor der Vertragsentwurf erstellt wird.
Wann bekommt der Verkäufer nach dem Notartermin sein Geld?
Der Kaufpreis wird normalerweise nicht unmittelbar beim Notartermin gezahlt. Nach der Beurkundung müssen zunächst die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, informiert der Notar die Beteiligten entsprechend.
Das ist ein Punkt, der Eigentümer häufig überrascht.
Der Kaufvertrag ist unterschrieben.
Aber das Geld ist noch nicht da.
Das ist kein Fehler im Ablauf.
Der notarielle Kaufvertrag ist gerade darauf ausgelegt, Käufer und Verkäufer beim Leistungsaustausch abzusichern.
Zu den typischen Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit können unter anderem die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Käufers und das Vorliegen notwendiger Unterlagen für die Löschung nicht zu übernehmender Belastungen gehören.
Wenn die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind, erfolgt die Fälligkeitsmitteilung.
Der Käufer zahlt anschließend entsprechend der im Kaufvertrag vorgesehenen Regelung.
Für Ihre persönliche Zeitplanung bedeutet das: Notartermin und Kaufpreiseingang sind zwei unterschiedliche Zeitpunkte.
Wann wird die Immobilie an den Käufer übergeben?
Wann Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen, wird im Kaufvertrag geregelt. Häufig ist der wirtschaftliche Übergang an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt. Die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt davon getrennt.
Auch diese Begriffe sollte man auseinanderhalten.
Notartermin.
Kaufpreiszahlung.
Übergabe.
Eigentumsumschreibung.
Das sind nicht automatisch vier Ereignisse am selben Tag.
Bei der Übergabe werden typischerweise beispielsweise Schlüssel übergeben und Zählerstände dokumentiert.
Ab dem im Vertrag vereinbarten wirtschaftlichen Übergang gehen regelmäßig auch Nutzen und bestimmte laufende Lasten auf den Käufer über.
Die endgültige Eintragung als Eigentümer im Grundbuch kann erst später erfolgen.
Wie kann ich einen Immobilienverkauf beschleunigen?
Ein Immobilienverkauf lässt sich vor allem durch gute Vorbereitung, vollständige Unterlagen, einen marktgerechten Angebotspreis, eine klare Vermarktungsstrategie und eine frühzeitige Prüfung ernsthafter Kaufinteressenten beschleunigen.
Wenn Sie möglichst wenig Zeit verlieren möchten, würde ich nicht versuchen, einzelne Schritte zu überspringen.
Ich würde versuchen, sie richtig vorzubereiten.
- Marktwert früh klären: damit der Verkauf nicht mit einem unrealistischen Angebotspreis startet.
- Unterlagen vor Vermarktungsbeginn sammeln: damit Käufer und Banken später nicht warten müssen.
- Immobilie richtig präsentieren: damit die passende Käufergruppe angesprochen wird.
- Anfragen qualifizieren: nicht jede Besichtigung bringt den Verkauf weiter.
- Finanzierung ernsthafter Käufer prüfen: bevor der Verkaufsprozess weit voranschreitet.
- Offene Punkte früh ansprechen: damit sie nicht erst beim Kaufvertragsentwurf auftauchen.
Wenn Sie den aktuellen Marktwert noch nicht kennen, ist eine Immobilienbewertung in Hamburg aus meiner Sicht der richtige Ausgangspunkt.
Häufige Fragen zur Dauer eines Immobilienverkaufs
Wie lange dauert es, ein Haus in Hamburg zu verkaufen?
Eine feste Dauer lässt sich seriös nicht für jedes Haus nennen. Für den gesamten Verkaufsprozess sollten Eigentümer eher mehrere Monate als wenige Wochen einplanen. Lage, Zustand, Preis, Nachfrage und Vorbereitung können die tatsächliche Dauer erheblich beeinflussen.
Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?
Auch bei einer Eigentumswohnung hängt die Dauer von Preis, Lage, Zustand und Nachfrage ab. Zusätzlich können Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls ein bestehendes Mietverhältnis Einfluss auf den Ablauf haben.
Wie schnell kann eine Immobilie verkauft werden?
Bei einer gut vorbereiteten Immobilie mit passendem Angebotspreis kann sich relativ schnell ein geeigneter Käufer finden. Trotzdem benötigen Finanzierung, Kaufvertragsvorbereitung und notarielle Abwicklung zusätzliche Zeit.
Warum verkauft sich meine Immobilie nicht?
Bleiben ernsthafte Anfragen über längere Zeit aus, sollten insbesondere Angebotspreis, Präsentation, Zielgruppe und mögliche Besonderheiten der Immobilie überprüft werden. Häufig ist nicht die Immobilie allein das Problem, sondern ihre Positionierung am Markt.
Verkauft sich eine Immobilie mit niedrigerem Preis schneller?
Ein marktgerechter Preis kann die Nachfrage deutlich verbessern. Das Ziel sollte jedoch nicht der niedrigste Preis sein, sondern ein Angebotspreis, der zur Immobilie und zur aktuellen Marktsituation passt.
Wie lange dauert es nach der Kaufzusage bis zum Notar?
Das hängt unter anderem von der Finanzierung des Käufers, den vorhandenen Unterlagen, offenen Vereinbarungen und der Vorbereitung des Kaufvertrags ab. Eine Kaufzusage allein bedeutet deshalb noch nicht, dass unmittelbar beurkundet werden kann.
Wann bekomme ich nach dem Notartermin den Kaufpreis?
Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, nachdem die im Kaufvertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind und der Notar die entsprechende Fälligkeitsmitteilung veranlasst hat. Der Notartermin und der Kaufpreiseingang liegen deshalb zeitlich auseinander.
Wann kann ich dem Käufer die Schlüssel geben?
Der Zeitpunkt der Übergabe richtet sich nach der Vereinbarung im Kaufvertrag. Häufig erfolgt der wirtschaftliche Übergang im Zusammenhang mit der vollständigen Kaufpreiszahlung. Maßgeblich ist die konkrete vertragliche Regelung.
Mein Rat zur Verkaufsdauer
Wenn Sie mich fragen:
„Wie schnell können Sie mein Haus verkaufen?“
dann könnte ich Ihnen natürlich irgendeine Zahl nennen.
Vier Wochen.
Acht Wochen.
Drei Monate.
Das würde sich vielleicht gut anhören.
Aber ohne Ihre Immobilie, die Unterlagen, den realistischen Marktwert und die konkrete Nachfrage zu kennen, wäre diese Zahl nicht besonders viel wert.
Mir ist eine andere Frage wichtiger:
Was können wir heute vorbereiten, damit später möglichst wenig Zeit verloren geht?
Genau dort beginnt für mich ein guter Immobilienverkauf.
Mit vollständigen Unterlagen.
Mit einem realistischen Preis.
Mit einer klaren Käufergruppe.
Und mit einer Verkaufsstrategie, die nicht nach zwei Wochen wieder geändert werden muss.
Ein schneller Immobilienverkauf ist nicht automatisch ein guter Immobilienverkauf. Gut ist ein Verkauf dann, wenn Preis, Käufer, Sicherheit und zeitlicher Ablauf zu Ihrer Situation passen.
Wenn Sie zunächst wissen möchten, welchen Wert Ihre Immobilie aktuell besitzt, finden Sie weitere Informationen auf meiner Seite zur Immobilienbewertung in Hamburg.
Wenn Sie bereits konkret verkaufen möchten, erläutere ich auf Immobilie verkaufen in Hamburg den weiteren Ablauf.
Welche Unterlagen Sie vorher zusammentragen sollten, finden Sie in meinem Ratgeber Welche Unterlagen brauche ich beim Immobilienverkauf?.
Und wenn Sie noch überlegen, ob jetzt überhaupt der richtige Zeitpunkt ist, lesen Sie Immobilie jetzt verkaufen oder warten – wann ist der richtige Zeitpunkt?.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über den typischen Ablauf eines Immobilienverkaufs. Die tatsächliche Dauer und die einzelnen Schritte können je nach Immobilie, Finanzierung, Vertragsgestaltung und konkreter Verkaufssituation abweichen. Der Beitrag stellt keine Rechts- oder Finanzierungsberatung dar.
