Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet?
Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie im Wesentlichen aus Bodenwert und Gebäudesachwert ermittelt. Berücksichtigt werden unter anderem Grundstück, Gebäudeart, standardisierte Herstellungskosten, Alter, Zustand und wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Der daraus entstehende vorläufige Sachwert wird anschließend an die Verhältnisse des örtlichen Immobilienmarktes angepasst. Das Sachwertverfahren spielt besonders bei selbst genutzten Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern eine wichtige Rolle.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das Sachwertverfahren betrachtet Grundstück und Gebäude systematisch: Beide Bestandteile werden zunächst getrennt bewertet.
- Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der Grundstückswert: Lage, Zuschnitt, Nutzbarkeit und weitere Grundstückseigenschaften müssen berücksichtigt werden.
- Die ursprünglichen Baukosten sind nicht entscheidend: Für das Gebäude werden standardisierte Bewertungsansätze verwendet.
- Alter und Restnutzungsdauer beeinflussen den Sachwert: Ein älteres Gebäude wird wirtschaftlich anders betrachtet als ein Neubau.
- Modernisierungen können den Immobilienwert verbessern: Investitionskosten erhöhen den Marktwert aber nicht automatisch in gleicher Höhe.
- Der Zustand ist entscheidend: Zwei Häuser gleichen Baujahrs können aufgrund ihrer Modernisierungshistorie deutlich unterschiedliche Werte besitzen.
- Die Marktanpassung ist unverzichtbar: Ein rechnerischer Gebäudewert allein zeigt noch nicht, was Käufer am Markt bezahlen.
- Das Sachwertverfahren ist nicht bei jeder Immobilie automatisch die beste Methode: Vergleichs- oder Ertragswerte können ebenfalls wichtige Erkenntnisse liefern.
- Der Sachwert ist nicht automatisch der Verkaufspreis: Der tatsächliche Kaufpreis entsteht erst durch Markt, Nachfrage und Verhandlung.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist das Sachwertverfahren bei einer Immobilie?
- Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
- Eine typische Situation am Küchentisch
- Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
- Wie wird der Bodenwert berücksichtigt?
- Wie wird der Gebäudesachwert ermittelt?
- Welche Rolle spielen Herstellungskosten?
- Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?
- Wie beeinflusst der Zustand den Sachwert?
- Wie beeinflussen Modernisierungen den Immobilienwert?
- Warum ist die Marktanpassung so wichtig?
- Ist der Sachwert automatisch der Verkaufspreis?
- Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren?
- Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren?
- Warum ist das Verfahren bei Einfamilienhäusern wichtig?
- Welche Rolle spielt das Grundstück?
- Warum muss das Sachwertverfahren in Hamburg lokal betrachtet werden?
- Wie wird aus dem Sachwert ein Angebotspreis?
- Welche Unterlagen sind für die Bewertung wichtig?
- Sollte ich vor dem Verkauf noch modernisieren?
- Welche Kosten gehören zur Verkaufsentscheidung?
- Welche Fehler sollten Eigentümer vermeiden?
- Häufige Fragen zum Sachwertverfahren
Was ist das Sachwertverfahren bei einer Immobilie?
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, bei dem Grundstück und bauliche Anlagen zunächst getrennt betrachtet und anschließend zu einem vorläufigen Sachwert zusammengeführt werden. Danach erfolgt die Anpassung an die tatsächlichen Verhältnisse des Immobilienmarktes.
Wenn wir gemeinsam an Ihrem Küchentisch säßen, würde ich Ihnen das wahrscheinlich ganz einfach erklären.
Stellen wir Ihre Immobilie gedanklich in zwei Teilen vor uns hin.
Auf der einen Seite:
das Grundstück.
Auf der anderen Seite:
das Gebäude.
Beide betrachten wir zunächst getrennt.
Dann führen wir sie wieder zusammen.
Und anschließend kommt die Frage, die für mich besonders wichtig ist:
Wie bewertet der tatsächliche Markt genau diese Immobilie?
Damit ist der Grundgedanke des Sachwertverfahrens bereits gut beschrieben.
Eine Immobilienbewertung sollte für mich keine Blackbox sein, bei der am Ende irgendeine Zahl erscheint.
Sie sollte nachvollziehbar sein.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei Immobilien eingesetzt, bei denen Grundstück und Gebäudesubstanz für die Wertbeurteilung eine wichtige Rolle spielen. Typische Anwendungsfälle können selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sein.
Ich würde daraus allerdings keine starre Regel machen.
Einfamilienhaus gleich Sachwertverfahren.
Eigentumswohnung gleich Vergleichswertverfahren.
Vermietete Immobilie gleich Ertragswertverfahren.
So einfach funktioniert eine gute Bewertung aus meiner Sicht nicht.
Wenn für ein Einfamilienhaus beispielsweise sehr gute Vergleichsverkäufe vorhanden sind, sind diese natürlich wichtige Marktinformationen.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:
Welche Methode nimmt man normalerweise?
Sondern:
Welche Betrachtung bildet genau diese Immobilie und ihren Markt am sinnvollsten ab?
Eine typische Situation am Küchentisch
Ein Gespräch beginnt häufig ungefähr so:
„Dirk, allein was wir in den vergangenen Jahren in das Haus gesteckt haben, muss den Wert doch erheblich erhöht haben.“
Das kann ich sehr gut verstehen.
Vielleicht wurden:
- das Dach erneuert
- neue Fenster eingebaut
- die Heizung ersetzt
- das Badezimmer modernisiert
- die Terrasse neu angelegt
- der Garten aufwendig gestaltet
Dann liegt es nahe, die Rechnungen zusammenzurechnen.
Vielleicht wurden 100.000 Euro investiert.
Also müsste das Haus heute 100.000 Euro mehr wert sein.
Nur funktioniert der Immobilienmarkt nicht so einfach.
Der Käufer fragt nicht zuerst:
„Was haben Sie hier ausgegeben?“
Er fragt:
„Was bekomme ich heute für mein Geld?“
Ein neues Dach kann einen erheblichen Nutzen darstellen.
Eine neue Heizung ebenfalls.
Eine sehr individuell gestaltete Küche für 35.000 Euro muss der Käufer dagegen nicht mit demselben Betrag honorieren.
Investitionskosten und zusätzlicher Marktwert sind zwei unterschiedliche Dinge.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert zunächst getrennt ermittelt. Beim Gebäude werden unter anderem Gebäudeart, standardisierte Herstellungskosten, Alter und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Anschließend wird der vorläufige Sachwert an die Verhältnisse des örtlichen Immobilienmarktes angepasst.
Der Ablauf ist systematisch.
Vereinfacht betrachtet:
- Bodenwert bestimmen
- Gebäudesachwert ermitteln
- Alter und wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigen
- gegebenenfalls weitere objektspezifische Besonderheiten einordnen
- vorläufigen Sachwert bilden
- Marktanpassung vornehmen
Eine mathematisch richtige Rechnung garantiert dabei noch keine richtige Immobilienbewertung.
Wenn Grundstück, Zustand oder Restnutzungsdauer falsch eingeschätzt werden, kann auch die sauberste Formel zu einem fragwürdigen Ergebnis führen.
Deshalb lautet mein Grundsatz:
Erst die Immobilie verstehen. Dann rechnen.
Wie wird der Bodenwert beim Sachwertverfahren berücksichtigt?
Der Bodenwert beschreibt den Wert des Grundstücks beziehungsweise des Grundstücksanteils. Bodenrichtwerte sind dafür wichtige Anhaltspunkte, dürfen jedoch nicht automatisch mit dem individuellen Grundstückswert gleichgesetzt werden.
Die Rechnung klingt zunächst angenehm einfach:
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Grundstückswert.
Fertig.
So würde ich nicht aufhören.
Ich möchte zusätzlich wissen:
- Wie ist das Grundstück geschnitten?
- Wie gut ist es nutzbar?
- Wie ist die Ausrichtung?
- Wie ist die konkrete Mikrolage?
- Welche Bebauungsmöglichkeiten bestehen?
- Gibt es Besonderheiten oder Einschränkungen?
- Wie gut entspricht das Grundstück den typischen Grundstücken der Bodenrichtwertzone?
Gerade in Hamburg können Grundstücke mit ähnlicher Fläche wirtschaftlich sehr unterschiedlich sein.
Ein großes Grundstück ist nicht automatisch besonders wertvoll, wenn ein erheblicher Teil kaum nutzbar ist.
Umgekehrt kann ein kleineres Grundstück aufgrund seiner Lage, Aufteilung oder Bebauungsmöglichkeiten besonders attraktiv sein.
Der Bodenrichtwert ist für mich ein wichtiger Ausgangspunkt – aber kein fertiges Preisschild.
Wie wird der Gebäudesachwert ermittelt?
Beim Gebäudesachwert wird nicht einfach auf die ursprünglichen Baukosten zurückgegriffen. Grundlage sind standardisierte Bewertungsansätze, die Gebäudeart, relevante Gebäudemerkmale, Alter und wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigen.
Das ist auch logisch.
Ein Haus aus dem Jahr 1980 wird heute nicht so betrachtet, als wäre es gerade fertiggestellt worden.
Und die Baukosten von 1980 sagen uns nur wenig darüber, welchen Wert die vorhandene Gebäudesubstanz heute besitzt.
Mich interessiert:
Was steht heute tatsächlich dort?
In welchem Zustand?
Was wurde erneuert?
Was ist noch original?
Welche technische und wirtschaftliche Nutzbarkeit besteht?
Zwei Häuser können dasselbe Baujahr und dieselbe Wohnfläche besitzen.
Beim ersten wurden Dach, Fenster, Leitungen und Heizung regelmäßig erneuert.
Beim zweiten wurde seit Jahrzehnten kaum modernisiert.
Auf dem Papier sehen beide zunächst ähnlich aus.
Vor Ort können sie wirtschaftlich zwei vollkommen unterschiedliche Immobilien sein.
Welche Rolle spielen Herstellungskosten beim Sachwertverfahren?
Beim Sachwertverfahren werden nicht die individuellen Rechnungen des Eigentümers oder die historischen Baukosten verwendet. Stattdessen kommen standardisierte Herstellungskosten zum Einsatz, die eine vergleichbare rechnerische Grundlage schaffen.
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Vielleicht haben Sie Ihr Haus besonders günstig gebaut.
Oder außergewöhnlich teuer.
Vielleicht haben Sie sehr viel Eigenleistung eingebracht.
Diese persönliche Baukostengeschichte bestimmt nicht automatisch den heutigen Sachwert.
Für eine nachvollziehbare Bewertung braucht es eine standardisierte Grundlage.
Die anschließende Marktanpassung sorgt dann dafür, dass wir nicht bei einem rein theoretischen Herstellungswert stehen bleiben.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer beschreibt vereinfacht, wie lange ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Sie beeinflusst deshalb den Gebäudesachwert.
Das Baujahr ist dafür wichtig.
Aber das Baujahr allein reicht nicht.
Wenn Sie mir sagen:
„Mein Haus ist von 1970.“
dann weiß ich etwas.
Aber noch lange nicht genug.
Mich interessiert:
- Wann wurde das Dach erneuert?
- Wie alt sind die Fenster?
- Wie alt ist die Heizung?
- Was ist mit Elektrik und Leitungen?
- Wurden energetische Maßnahmen durchgeführt?
- Gab es größere Umbauten?
- Wie ist der heutige Gesamtzustand?
Ich formuliere es gern so:
Das Baujahr sagt mir, wann das Haus entstanden ist. Der heutige Zustand sagt mir, was daraus geworden ist.
Wie beeinflusst der Zustand den Sachwert?
Der Zustand beeinflusst den Sachwert, weil Alter, Modernisierung und möglicher Instandhaltungsbedarf Auswirkungen auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit und auf die Einschätzung eines Käufers haben.
Ein älteres Haus muss nicht automatisch schlecht sein.
Ein jüngeres Haus ist nicht automatisch hervorragend.
Ich habe ältere Immobilien gesehen, die über Jahrzehnte ausgesprochen sorgfältig gepflegt und modernisiert wurden.
Und jüngere Immobilien, bei denen bereits erheblicher Handlungsbedarf bestand.
Deshalb würde ich nie allein aus dem Baujahr einen pauschalen Abschlag ableiten.
Welche Merkmale den Wert einer Immobilie besonders beeinflussen können, erläutere ich ausführlich in Was mindert den Wert einer Immobilie?.
Wie beeinflussen Modernisierungen den Immobilienwert?
Modernisierungen können den Immobilienwert positiv beeinflussen, die investierten Kosten erhöhen den Wert jedoch nicht automatisch in gleicher Höhe. Entscheidend ist, welchen tatsächlichen Nutzen die Maßnahme für Gebäude und Käufer besitzt.
Das gehört für mich zu den wichtigsten Punkten beim Sachwertverfahren.
30.000 Euro für ein neues Dach können aus Käufersicht sehr wertvoll sein.
30.000 Euro für eine sehr individuelle Gestaltung müssen nicht dieselbe Wirkung haben.
Deshalb unterscheide ich zwischen:
Was hat die Maßnahme gekostet?
und:
Was verbessert sie an der Immobilie?
Ein Käufer kauft Ihre Rechnung nicht mit.
Er kauft das Ergebnis.
Eine Investition wird deshalb nicht nach ihrem Preis bewertet, sondern nach ihrem Nutzen für Immobilie und Markt.
Warum ist die Marktanpassung beim Sachwertverfahren so wichtig?
Die Marktanpassung ist notwendig, weil der zunächst rechnerisch ermittelte Sachwert noch nicht automatisch dem Wert entspricht, den Käufer am örtlichen Immobilienmarkt akzeptieren.
Das ist der Punkt, an dem aus einer technischen Berechnung eine marktorientierte Immobilienbewertung wird.
Stellen Sie sich vor, wir ermitteln für ein Haus rechnerisch einen bestimmten vorläufigen Sachwert.
Wenn vergleichbare Häuser in dieser Lage am Markt regelmäßig deutlich anders bewertet werden, dürfen wir diese Realität nicht ignorieren.
Ein Käufer bezahlt nicht automatisch:
Grundstück plus rechnerische Gebäudesubstanz.
Er betrachtet das gesamte Angebot.
Lage.
Wohngefühl.
Grundstück.
Zustand.
Alternativen.
Finanzierung.
Nachfrage.
Genau deshalb gehört der Markt in das Sachwertverfahren hinein.
Ist der Sachwert automatisch der Verkaufspreis?
Nein. Der Sachwert ist eine fundierte Grundlage der Immobilienbewertung, aber kein garantierter Verkaufspreis. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht erst durch Nachfrage, Wettbewerb, Finanzierung und Verhandlung.
Dieser Unterschied ist sehr wichtig.
Eine Bewertung beantwortet:
Welcher Immobilienwert ist anhand der Daten nachvollziehbar?
Der Verkauf beantwortet:
Welchen Preis bezahlt ein konkreter Käufer?
Dazwischen liegt die gesamte Vermarktung.
Präsentation.
Angebotspreis.
Käuferansprache.
Besichtigungen.
Verhandlung.
Deshalb würde ich einen ermittelten Sachwert niemals als garantierten Kaufpreis darstellen.
Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren – welches ist besser?
Keines der beiden Verfahren ist grundsätzlich besser. Beim Sachwertverfahren stehen Grundstück und Gebäudesubstanz stärker im Mittelpunkt, während das Vergleichswertverfahren auf tatsächlich erzielte Preise geeigneter Vergleichsimmobilien zurückgreift.
Bei einem Einfamilienhaus können beide Perspektiven interessante Informationen liefern.
Vielleicht gibt es sehr gute Vergleichsverkäufe.
Dann möchte ich diese kennen.
Gleichzeitig kann die Betrachtung von Grundstück und Gebäude helfen, Besonderheiten besser einzuordnen.
Wenn verschiedene sinnvolle Betrachtungen zu ähnlichen Ergebnissen führen, stärkt das häufig die Plausibilität.
Wenn sie deutlich auseinanderliegen, würde ich nicht einfach den höheren Wert auswählen.
Dann stelle ich die Frage:
Warum unterscheiden sich die Ergebnisse?
Genau dort steckt häufig die wichtigste Information.
Wie die Vergleichsmethode funktioniert, finden Sie unter Vergleichswertverfahren Immobilie.
Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren – was ist der Unterschied?
Beim Sachwertverfahren wird die vorhandene Grundstücks- und Gebäudesubstanz stärker betrachtet. Beim Ertragswertverfahren steht dagegen die nachhaltige wirtschaftliche Ertragsfähigkeit einer Immobilie im Mittelpunkt.
Ich erkläre den Unterschied gerne mit zwei typischen Käufern.
Eine Familie kauft ein Einfamilienhaus.
Sie schaut auf:
Zimmer.
Garten.
Grundriss.
Zustand.
Lage.
Ein Kapitalanleger kauft ein Mehrfamilienhaus.
Auch er schaut auf das Gebäude.
Aber ziemlich schnell möchte er die Mietaufstellung sehen.
Er fragt:
Welche Einnahmen?
Welche Kosten?
Welche Rendite?
Welche Risiken?
Beide kaufen Immobilien.
Sie bewerten sie aber aus unterschiedlichen Perspektiven.
Mehr über die Ertragsperspektive finden Sie unter Ertragswertverfahren Immobilie.
Warum ist das Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern wichtig?
Bei Einfamilienhäusern kann das Sachwertverfahren besonders hilfreich sein, weil Grundstück, Gebäudesubstanz, Alter und Modernisierungszustand einen erheblichen Teil der Wertbeurteilung ausmachen.
Ein Haus ist häufig individueller als eine Eigentumswohnung.
Grundstücke unterscheiden sich.
Es gibt unterschiedliche Keller.
Anbauten.
Dachausbauten.
Garagen.
Nebengebäude.
Unterschiedliche Modernisierungen.
Deshalb können oberflächlich ähnliche Häuser wirtschaftlich erheblich voneinander abweichen.
Das Sachwertverfahren hilft dabei, diese Substanz systematisch zu betrachten.
Die Marktsicht darf trotzdem nicht fehlen.
Denn am Ende verkauft sich kein Haus nur aufgrund einer Berechnung.
Welche Rolle spielt das Grundstück beim Sachwertverfahren?
Das Grundstück kann einen erheblichen Anteil am Immobilienwert besitzen. Entscheidend sind neben der Fläche insbesondere Lage, Zuschnitt, Nutzbarkeit und mögliche bauliche Potenziale.
Gerade bei Häusern wird häufig nur die Quadratmeterzahl genannt.
„Das Grundstück hat 800 Quadratmeter.“
Das klingt zunächst eindeutig.
Aber 800 Quadratmeter können ganz unterschiedlich aussehen.
Ein großer, gut nutzbarer Garten.
Oder ein sehr schmales Grundstück.
Ein erheblicher Vorgarten.
Eine ungünstige Zufahrt.
Ein Teil mit eingeschränkter Nutzung.
Deshalb interessiert mich nicht nur:
Wie groß ist das Grundstück?
Sondern:
Was kann ein Käufer mit diesem Grundstück tatsächlich anfangen?
Warum muss das Sachwertverfahren in Hamburg lokal betrachtet werden?
Das Sachwertverfahren in Hamburg muss lokal eingeordnet werden, weil Grundstückswerte, Nachfrage und Käuferpräferenzen zwischen Stadtteilen und Mikrolagen erheblich variieren können.
Ein Haus in Poppenbüttel.
Ein Haus in Hummelsbüttel.
Ein Haus in Bramfeld.
Ein Haus in Rahlstedt.
Vier Häuser können dieselbe Wohnfläche und ein ähnliches Baujahr besitzen.
Das bedeutet nicht, dass der Markt sie identisch bewertet.
Und selbst innerhalb eines Stadtteils können Straßen unterschiedlich wahrgenommen werden.
Deshalb reicht mir keine hamburgweite Durchschnittszahl.
Ich möchte wissen:
Wie bewertet der Markt genau dieses Haus an genau diesem Standort?
Die übergeordnete Einordnung der verschiedenen Verfahren finden Sie auch auf meiner Seite zur Immobilienbewertung in Hamburg.
Wie wird aus dem Sachwert ein Angebotspreis?
Der Sachwert liefert eine wichtige Grundlage für die Preisfindung. Der konkrete Angebotspreis sollte anschließend zusätzlich aktuelle Nachfrage, Wettbewerb, Käufergruppe und Vermarktungsstrategie berücksichtigen.
Hier treffen Bewertung und Verkauf aufeinander.
Ich möchte zunächst verstehen:
Was ist die Immobilie wert?
Danach:
Wie gehen wir mit diesem Wert in den Markt?
Dabei interessieren mich beispielsweise:
- Welche Käufergruppe passt zur Immobilie?
- Welche Alternativen sieht diese Käufergruppe?
- Wie groß ist die aktuelle Nachfrage?
- Welche Besonderheiten rechtfertigen einen bestimmten Preis?
- Welche Punkte werden Käufer kritisch einordnen?
Erst dann entsteht eine sinnvolle Preisstrategie.
Wie aus dem ermittelten Marktwert ein sinnvoller Angebotspreis entsteht und welche Rolle Nachfrage, Käufergruppe, Wettbewerb und Vermarktungsstrategie dabei spielen, erläutere ich in meinem Ratgeber Angebotspreis einer Immobilie festlegen.
Warum ein überhöhter Startpreis problematisch sein kann, erfahren Sie in Immobilienpreis zu hoch angesetzt – welche Folgen hat ein falscher Angebotspreis?.
Welche Unterlagen sind für das Sachwertverfahren wichtig?
Für eine belastbare Bewertung müssen insbesondere Grundstück, Flächen, Baujahr, Gebäudeart, Modernisierungen und tatsächlicher Zustand nachvollziehbar erfasst werden. Deshalb sind vollständige Unterlagen eine wichtige Grundlage.
Je nach Immobilie können beispielsweise relevant sein:
- Grundbuchunterlagen
- Flurkarte
- Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Informationen zum Grundstück
- Bauunterlagen
- Informationen zu An- und Umbauten
- Nachweise über größere Modernisierungen
- Energieausweis
Wenn Unterlagen fehlen oder Flächen nicht eindeutig sind, sollte das vor einer scheinbar präzisen Bewertung geklärt werden.
Eine ausführlichere Übersicht finden Sie in Welche Unterlagen brauche ich beim Immobilienverkauf?.
Sollte ich vor dem Verkauf noch modernisieren?
Eine Modernisierung vor dem Verkauf ist nur dann sinnvoll, wenn Kosten, Nutzen und mögliche Wirkung auf Marktwert oder Vermarktbarkeit in einem vernünftigen Verhältnis stehen.
Gerade beim Sachwertverfahren entsteht leicht ein Missverständnis:
Mehr investieren = automatisch höherer Wert.
So einfach ist es nicht.
Vielleicht lohnt es sich, einen offensichtlichen kleinen Mangel zu beseitigen.
Vielleicht verbessert eine überschaubare Maßnahme den Gesamteindruck deutlich.
Eine komplette Badsanierung oder eine neue Küche kurz vor dem Verkauf kann dagegen wirtschaftlich ganz anders aussehen.
Deshalb würde ich größere Maßnahmen immer zuerst durch die Käuferbrille betrachten.
Die Entscheidungshilfe dazu finden Sie in Renovieren vor dem Immobilienverkauf – was lohnt sich wirklich?.
Welche Kosten gehören zur Verkaufsentscheidung?
Für Eigentümer ist nicht nur der Immobilienwert entscheidend, sondern welcher Nettoerlös nach Finanzierung, Verkaufsaufwand und weiteren relevanten Kosten tatsächlich verbleibt.
Das Sachwertverfahren kann Ihnen helfen, den Wert Ihrer Immobilie einzuordnen.
Ihre persönliche Entscheidung braucht aber noch eine zweite Rechnung.
Was bleibt Ihnen?
Dabei können beispielsweise eine Rolle spielen:
- Restschuld
- mögliche Finanzierungskosten
- Unterlagen
- Grundbuchthemen
- Renovierungsmaßnahmen
- laufende Kosten bis zum Verkauf
- gegebenenfalls Maklerprovision
- mögliche steuerliche Auswirkungen
Mehr dazu finden Sie in Kosten beim Immobilienverkauf in Hamburg – was zahlt der Verkäufer?.
Welche Fehler sollten Eigentümer beim Sachwertverfahren vermeiden?
Typische Fehler sind die Gleichsetzung des Bodenrichtwerts mit dem tatsächlichen Grundstückswert, die unkritische Addition eigener Investitionen und die Annahme, der rechnerische Sachwert sei automatisch der spätere Verkaufspreis.
Besonders häufig sehe ich:
- Bodenrichtwert einfach mit Grundstücksfläche multiplizieren und dort aufhören
- historische Baukosten als heutigen Gebäudewert ansehen
- Baujahr mit Zustand gleichsetzen
- Modernisierungskosten vollständig zum Immobilienwert addieren
- Grundstückszuschnitt und Nutzbarkeit ignorieren
- die Restnutzungsdauer zu pauschal einordnen
- Marktanpassung unterschätzen
- Sachwert und Verkaufspreis gleichsetzen
- nur das Bewertungsverfahren wählen, das den höchsten Wert ergibt
Mein wichtigster Rat:
Versuchen Sie nicht, mit dem Sachwertverfahren Ihren Wunschpreis zu beweisen. Nutzen Sie es, um Ihre Immobilie besser zu verstehen.
Häufige Fragen zum Sachwertverfahren
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist eine Methode der Immobilienbewertung, bei der Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen systematisch betrachtet und anschließend an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst werden.
Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren kann insbesondere bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sinnvoll sein, bei denen Grundstück und Gebäudesubstanz eine wichtige Rolle für die Wertbeurteilung spielen.
Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet?
Vereinfacht werden Bodenwert und Gebäudesachwert ermittelt, Alter und wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt und der vorläufige Sachwert anschließend an die Verhältnisse des Immobilienmarktes angepasst.
Ist der Bodenrichtwert der Grundstückswert?
Nein. Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Orientierung. Für den individuellen Grundstückswert müssen konkrete Eigenschaften wie Lage, Zuschnitt und Nutzbarkeit zusätzlich berücksichtigt werden.
Werden meine tatsächlichen Baukosten berücksichtigt?
Nicht unmittelbar. Beim Sachwertverfahren werden standardisierte Herstellungskosten verwendet. Die persönlichen historischen Baukosten bilden nicht automatisch den heutigen Gebäudesachwert ab.
Erhöht eine Modernisierung den Wert immer um ihre Kosten?
Nein. Modernisierungen können den Immobilienwert erhöhen, aber die investierten Kosten werden nicht automatisch vollständig zum Marktwert addiert.
Ist der Sachwert der spätere Verkaufspreis?
Nein. Der Sachwert ist eine Bewertungsgrundlage. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht erst durch Nachfrage, Wettbewerb, Finanzierung und Verhandlung.
Was ist besser: Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren?
Keines ist grundsätzlich besser. Welches Verfahren besonders aussagekräftig ist, hängt von Immobilienart und verfügbaren Marktdaten ab.
Was ist der Unterschied zwischen Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren?
Beim Sachwertverfahren stehen Grundstück und Gebäudesubstanz im Vordergrund. Beim Ertragswertverfahren wird stärker die nachhaltige Ertragsfähigkeit einer vermieteten Immobilie betrachtet.
Kann ich den Sachwert meiner Immobilie selbst berechnen?
Eine überschlägige Berechnung ist möglich. Für eine belastbare Bewertung müssen jedoch Grundstück, Gebäudemerkmale, Restnutzungsdauer, Modernisierungen und Marktanpassung fachgerecht eingeordnet werden.
Mein persönlicher Tipp vor einer Sachwertermittlung
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, machen Sie einmal eine kleine Zeitreise durch Ihre Immobilie.
Nehmen Sie ein Blatt Papier.
Schreiben Sie die größeren Maßnahmen der vergangenen 15 oder 20 Jahre auf.
Zum Beispiel:
- Dach
- Fenster
- Heizung
- Elektrik
- Leitungen
- Badezimmer
- energetische Maßnahmen
- An- oder Umbauten
- Grundrissveränderungen
Schreiben Sie möglichst das Jahr daneben.
Und wenn Rechnungen oder Nachweise vorhanden sind, legen Sie diese dazu.
Dann machen Sie noch etwas:
Schreiben Sie nicht nur auf, was die Maßnahmen gekostet haben. Schreiben Sie daneben, welchen Nutzen ein Käufer heute davon hat.
Bei einem neuen Dach ist das wahrscheinlich relativ einfach.
Bei einer sehr persönlichen Ausstattung vielleicht weniger.
Dieser kleine Perspektivwechsel hilft dabei, Investition und Marktwert voneinander zu trennen.
Und genau das ist aus meiner Sicht eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine realistische Bewertung.
Das Sachwertverfahren soll nicht zeigen, wie viel Geld Sie irgendwann in Ihre Immobilie gesteckt haben. Es soll helfen zu verstehen, welchen Wert Grundstück und vorhandene Gebäudesubstanz heute im konkreten Markt besitzen.
Wenn Sie wissen möchten, welchen realistischen Marktwert Ihr Haus oder Ihre Immobilie heute hat, finden Sie weitere Informationen unter Immobilienbewertung in Hamburg.
Wenn ein Verkauf bereits konkret geplant ist, finden Sie unter Immobilie verkaufen in Hamburg den weiteren Ablauf von der Vorbereitung bis zur Übergabe.
Weitere Beiträge zu Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Preisfindung, Wertminderung, Renovierung und Verkaufsstrategie finden Sie in meinem Immobilienratgeber für Eigentümer.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über das Sachwertverfahren und die Immobilienbewertung. Er ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung und stellt keine Rechts-, Steuer-, Bau- oder Finanzierungsberatung dar. Welche Bewertungsmethode, Eingangsdaten und Marktanpassungen im konkreten Einzelfall geeignet sind, hängt von der jeweiligen Immobilie und der vorhandenen Datenlage ab. Bei konkreten rechtlichen, steuerlichen, baulichen oder finanzierungsbezogenen Fragen wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständige fachkundige Stelle.
